说到刚需盘，可能很多人排名前列时间联想到的就是低总价、小户型，这种刚需能够够得上的楼盘。

但要我说，即便是刚需置业，往往要考虑的因素也很多，毕竟在深圳换房，不仅成本高，打新难度还大，所以在买房预算相对不多的时候，更要把投入实现较大化。

现行的深圳市场，西部置业已然成为很多人认可的一个投资方向，但对于资金有限购房群体而言，西部核心地段拿不下，热点片区的地铁盘还是相对合适入手的。

而在西部，既要满足低总价，又要实现地铁通勤的楼盘，建议可以从去年拍地的楼盘入手，这里我也给大家整理了一下西部的限价地铁盘，下面分片区给大家介绍。

01空港新城片区

很多人对宝安北部的福永、沙井分不清楚，因为二者之间的关联相对紧密，一个大空港的概念就囊括了其中。大空港新城总规划约95平方公里，涵盖国际会展城+海洋新城+海上田园城+宝安综合港区等“三城一港”。

片区规划承载就业人口约70万，规划居住人口约40万，这里以“粤港澳大湾区新城，国际一流空港都市区”为目标建设。

去年土拍中，空港新城片区拍出2个地块，1个是特建发的云海臻府，一个是华润的润峯云上府。

1云海臻府

沙井近两年新房供应量猛增，从新桥三子，到星河、珑湾，再到超级网红万丰海岸城，可以说是撑起了整个宝安的楼市流量，而今年，该区域内除了万丰海岸城、招商雍和府等一众旧改楼盘之外，关注度较高的还要属地铁边上的限价盘云海臻府。

云海臻府，前身为特建发A301-0583地块，去年第二次集中供地时由特建发地产竞得。

根据规划显示，项目用地面积为29666.45㎡，规划总建筑面积118660㎡，项目涵含10.98万平方米住宅、18班幼儿园及其他公共配套。

云海臻府北侧是海上田园，南面是深圳冰雪文旅城，再远就是深圳国际会展中心北区，周边产业配套齐全。

价格：毛坯限价46100元/平方米

交通：12号线海上田园南站

其他：海上田园、国际会展中心

据悉，臻湾云庭去年12月已开工，根据项目的地基工程施工许可文件，地基建设将在今年5月底完成，快的话下半年或能入市。

总结：臻湾云庭处于宝安重点发展的大空港新城、新前海片区，区域发展优势大，且邻近国际会展中心、冰雪文旅城，未来配套设施会相对完善，但目前周边工厂较多，城建面较差，配套较少。

2润峯云上府

福永片区近年来新房缺货明显，仅前年入市的华强城掀起过短暂的火花，而今年润峯云上府的到来，又能引起一股置业浪潮。

润峯云上府，前身为华润A208-0989地块，去年第二次集中供地时由华润地产竞得。

根据规划信息显示，项目总建筑面积144062.99㎡，规划5栋住宅，其中住宅建面

90545㎡（含22073㎡保障房），公交首末站2200㎡，商业5000㎡，幼儿园2970㎡，文化活动室1000㎡，物业用房180㎡，社区管理用房300㎡，总户数1230户（保障房570户），绿化率3.0，较高层数20层。

价格：毛坯限价45700元/平方米

交通：11号线桥头地铁站

据悉，润峯云上府目前已动工，但还处于挖基坑状态，预计较快今年下半年入市。

图源丨深圳壹地产

总结：润峯云上府紧靠鸿德园小区，未来连成一片，配套可共享。但项目周边厂房、农房还是较多，城建面相对一般，同时缺乏大型的商业、市政等配套。

02松岗片区

有深圳西北门户之称的松岗，此前在宝安就是小透明的存在，而近年来随着置业一路向西，这个价格洼地也重新被关注。

根据宝安区“三带两心两城一谷”的发展战略布局，松岗是107国道黄金商务带、先进制造产业城、科技创新产业城的重要组成部分。街道内有工业企业4391家，其中规模以上企业173家，还有世界500强企业。

除了工业重镇的名头之外，松岗近年来轨道交通的发展也让房企、置业者从新走入这个片区。目前区域内已开通的地铁有6/11号线，今年还将开通12号线，大大拉近了松岗与宝安中心、南山等区域的距离。

松岗最近两年推的新盘虽然不多，但是也颇具市场热度，像松岗地铁口的新世界松风明月花园，一期取得了入市即日光的成绩。今年，松岗除了有松风明月二期之外，还有另外2个地铁盘或也能入市，一个是深铁A407-1020项目，一个是深铁璟城，均是深铁在去年第二批集中供地竞拍所得。

1深铁A407-1020项目

深铁A407-1020项目，根据规划显示，项目用地面积25541.93㎡，建筑面积172317㎡，涵盖居住、商业、办公、酒店等多元物业于一体。

价格：毛坯限价44500元/平方米

交通：6、11、12号线松岗地铁站

深铁拿地即开工，该楼盘虽对外宣传的资料较少，但已经动工了，距离销售也就不远了。

总结：深铁A407-1020项目周边有新世界松风明月小区，邻近松岗实验学校，同时还处于三地铁线交汇的松岗站地铁口范围内，还是较为值得打新。

2深铁璟城

深铁璟城，根据规划显示，用地面积约33万平方米，计容建筑面积约51万平方米，总建筑面积约61万平方米，总规划户数约4000套，其中配建公共住房约2600套。项目建设为涵盖高端住宅、缤纷商业、运动公园及教育配套为一体的超级生态综合体。

据网友爆料，项目部分南区和北区，先推北区的小高层，有6栋6层高的小高层和27栋11层高的小高层组成，75-148平的户型。项目南区有13栋33-39层超高层住宅、14栋保障性住房。

目前北区的户型信息已在网上流传，大家可以作为参考，具体的以官方公布为准。

价格：毛坯限价45800元/平方米

户型：75-148平2-4房

交通：11号线碧头地铁站

配套：3所幼儿园，1所72班九年一贯制学校

深铁璟城目前已动工，据悉销售团队组建中，或是这几个地块限价盘中较先入市的新盘。

总结：拥有超60万㎡的建面，内部极其了商业、学校、公园等配套，可以说是自成一城，且项目邻近3地铁交汇的松岗站，整体的交通优势也明显，或是宝安下一个网红新盘。

03凤凰城片区

光明楼市的翻红，始于凤凰城，当年金融街一战之后，打响了光明置业的号角，曾经的城市边缘地带，也跃升为刚需置业热门区域。

凤凰城于2014年启动建设至今，其城界面、配套、设施的发展变化我们肉眼可见，而在未来的十四五规划中，政府还将投入2000亿，力争打造69个创新平台，吸引5000家国内外知名企业进驻。

区域的飞速发展，相应得也会吸引大波房企入场，早年凤凰城的标杆楼盘有龙光玖龙台、深房传麒山，后有金融街华发·融御华府，接下来还有中海观园、深房光明里等楼盘接棒。

1中海观园

高铁光明城站附近去年推售了龙光玖瑞府，为片区注入了新房源，但该项目目前已进入尾声，房源量剩余不多，而今年龙光一路之隔的中海观园或将上新，延续市场热度。

中海观园，前身为中A503-0093地块，去年第二次集中供地时由中海地产竞得。

根据规划信息显示，项目用地面积32344.2㎡，建筑面积174655㎡，项目规划6栋高层住宅及2栋人才房，并且将配建幼儿园、及少量商业。

中海观园靠近光明交通枢纽光明城站，该站未来有13号线2期（在建，2025年开通）、6号线支线2期（规划中）、18号线（规划中）、莞深城际、广深港高铁、赣深高铁换乘，轨道交通四通八达。

图源丨网络

价格：毛坯限价44400元/平方米

交通：13号线光明城站/光明城交通枢纽

医疗：深圳中医院光明院区

据网友爆料，中海观园11月底基坑开挖成型，12月初工地就热火朝天得打桩中，预计较快年中入市。

图源丨咚咚找房

总结：中海观园靠近光明城交通枢纽，未来轨道出行便利性极高。项目周边有龙光玖瑞府、观月台等小区，未来居住氛围或有所改善，但项目所处区域暂时缺乏商业配套。

2深房光明里

宏发万悦山二期入市的消息又在市场传唱，但不同于一期都是夸赞的声音，购房者对二期的力捧程度似乎没有那么高了，这或许是因为区域的另外一个新盘——深房光明里要来了。

深房光明里，前身为深房A511-0039地块，去年第二次集中供地时由深圳经济特区房地产竞得。

据地块信息显示，深房光明里总用地面积10721.07㎡，总建筑面积81685㎡，其中计算容积率建筑面积53605㎡（住宅36105㎡，安居房4800㎡，物业服务用房100㎡，商业15000㎡，公共配套设施2500㎡）。包含3栋塔楼（100米），地下室3层，商业3层局部四层。

项目周边环境优越，不仅有凤凰学校、光明会展中心、新城公园、光明行政大厅等市政配套，还有光明大第、中海寰宇时代等住宅小区，可以说是光明去年出让的众多宅地中，地段较好的一个。

图源丨深圳房地产信息网

价格：毛坯限价44600元/平方米

交通：13号线同观路站

公园：光明新城公园、虹桥公园

市政：光明会展中心

据网友爆料，项目1月中旬已开工，目前还在挖基坑状态，预计今年能入市。

图源丨家在网友

总结：项目所处光明重点打造片区，整体居住氛围浓厚，学校、公园、地铁、市政等配套都环伺周边，但距离区域内的大型商超，像龙光蓝鲸世界、光明万达广场（待开业）等都超2公里，相对较远。

04马田片区

马田片区位于光明的西部，整体的城建较为粗放，但作为光明“13个片区连片产业空间开发”之一，马田已经迎来转型规划，并逐步落地中，尤其对环薯田埔地铁站周边还划定了利益统筹范围，未来该区域除了有崭新的产业空间之外，还将覆含商业、居住、大型公共服务设施，片区的整体城市风貌、居住氛围、商业氛围都会有所提升。

交通上看，区域内有地铁6号线通过，同时临近南光高速，龙大高速等高快速通道，可快速到达龙华、南山、福田、宝安等区域。

1金地明峯府

金地明峯府，邻近马田重点发展的薯田埔地铁站区域。项目前身为金地A631-0115地块，去年第二次集中供地时由金地集团竞得。

根据规划信息显示，金地明峯府用地面积29034.58㎡，建筑面积121405㎡；其中：住宅107985㎡（公共住房不少于14030㎡、物业服务用房240㎡）；商业 7000 ㎡；文化活动室1000㎡、社区健康服务 中心 2000 ㎡、便民服务站 400 ㎡、环卫工人作息房 20 ㎡、9 班幼儿园 3000 ㎡（占地面积不小于 2700㎡）。

价格：毛坯限价42200元/平方米

交通：6号线薯田埔站

公园：薯田埔龟山公园

据悉，金地明峯府目前已经动工，现场多台机器同时作业中，预计较快今年能入市。

图源丨家在网友

总结：马田片区开发的住宅项目相对较少，比较有代表性的是宏发嘉域，及近年华润新作公园九里，但距离项目都较远，难以连成一片，因此整体的居住氛围相对还是较差。但该项目的交通优势还是比较大，距离6号线薯田埔站仅数百米，未来搭乘6号线可以就近在区域枢纽松岗站和公明广场站换乘11号线、13号线二期（在建，预计2025年通车）。