土地是房地产市场的根本性资源，也是产业发展的重要资源。土地市场本应是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”：房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要影响。

深圳市场作为全国的重要市场，龙头房企云集，土地市场也是兵家必争之地。但深圳土地招拍挂市场相对其他一线城市而言，则算不上活跃，主要由于深圳招拍挂市场土地供应不足。为权威、客观、公正展现房企在深圳市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判深圳市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年全年深圳房地产市场拓展力TOP10》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在深圳市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。

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榜单解读

2020年全年深圳土地市场综述

01 住宅用地出让创新高，土地交易“量涨价跌”

2017至2020年深圳市房地产开发用地成交情况

数据来源：广东省深圳市土地房产交易中心、深圳土地矿业权交易平台、焦点研究院

根据焦点研究院统计，2020年全年，深圳市通过公开市场挂牌出让的住宅用地31宗，土地面积约158.86万平方米，较2019年的44.59万平方米上升了256.27%。住宅用地成交金额800.72亿元，较2019年成交额397.09亿元，同比上升101.65 %。平均楼面价14907.38元/平方米，2019年同期平均楼面价27439.42元/平方米，同比下降45.67%。楼面价下跌主要原因是深圳第十一区--深汕特别合作区土地成交量的加大，拉低了全市的均值，剔除该区影响，其他各区土地价格是上涨趋势。

02 土地供应激增，安居集团占半壁江山

综合来看，2020年深圳市房地产开发用地交易成交量大幅增长，一方面是深圳加大了住宅用地供应力度，2019年全年宅地成交12宗，2020年全年土地成交31宗，成交量大幅增长，创下历史新高。福田11年来也罕见地出让了宅地。另一方面，虽然安居集团拿地资金并不多，合计93.75亿元，且拿地面积合计25.77万平方米，但是从安居集团拿下的宗地数量来看，占到了全年住宅用地成交的45%，占到宅地市场的半壁江山。

根据焦点研究院统计，在2017年到2020年最近四年的土地交易中，2020年拿地规模大幅上升，主要系落实深圳市政府保障房住宅尤其是人才房供应的规划所需。

2017年至2020年全年安居房成交量价分析

数据来源：广东省深圳市土地房产交易中心、深圳土地矿业权交易平台、焦点研究院

03 各区域土地市场不均衡，总体呈“西强东弱”之势

2020年深圳各区域土地成交统计表

数据来源：广东省深圳市土地房产交易中心、深圳土地矿业权交易平台、焦点研究院

对房企而言，深圳市场是珠三角乃至粤港澳大湾区的重要阵地，但在深圳土地市场上，由于土地市场供应的不均衡性，深圳各区域表现差异大，总体呈“西强东弱”之势。

根据焦点研究院统计，2020年整年，罗湖无土地供应，福田和盐田均仅有1宗地成交，在深圳11个区中，宝安区为成交面积和成交金额最多的区域，成交土地面积为58.25万平方米，成交总金额达到了253.57亿元。

土地成交金额排名第二位的是光明区，成交总金额为149.83亿元。土地成交面积排名第二位的是深汕合作区，成交土地面积为55.38万平方米，但深汕合作区作为深圳第十一区，位置相对偏远，土地价格低，成交楼面价仅为1901.97元/平方米。因此除零成交区域，深圳西部的土地成交总体远远高于东部的土地成交。

从土地成交面积来看，宝安沙井街道A301-0575宗地，土地面积约43.68万平，成交价127.1亿，为2020年成交土地中“量价较高”。

从楼面价来看，2020年深圳土地楼面价较高的区域分别是南山区、宝安区、福田区和光明区，其中南山区的楼面价高达26951.92元/平方米。

04 外地房企成功入深，多家联合体拍地频现

根据焦点研究院统计，2020年全年，在房企住宅市场拿地面积中，融创中国和华发股份居首位。2020年11月23日，融创中国和华发股份组成的联合体深圳融华置地投资有限公司拿下位于宝安沙井街道的A301-0575宗地，土地面积约43.68万平方米，成交价127.1亿元，该地块作为深圳2020年土地交易市场总价地王，也使得外部房企融创中国和华发股份共同上榜2020年全年住宅拿地面积排行榜榜首。

位居拿地面积榜单第二位的是深圳本土房企深圳市地铁集团有限公司，住宅用地成交面积29.9万平方米；位居榜单第三位的是深圳市人才安居集团，共31块成交地块中，安居集团共摘得14宗用地，成交地块涉及各个行政区，成交面积为25.77万平方米；其中本土房企华润、万科今年也纷纷出手拿地，分列第四和四五，其中万科是距离2017年在深圳湾拿地建设总部大厦后，时隔3年再次在深圳拿地。

此外，统观2020年深圳土拍，房企方面出现多家、多次联合体，有外部房企成功“驻深”。如先进＋佳兆业组成的联合体、金地＋电建+华润+前海控股组成的联合体、招商＋TCL组成的联合体、融创+华发组成的联合体、佳兆业+新城组成的联合体。2020年全年，外部企业中有新城控股、安徽高速借助公开土地市场首进深圳房地产市场。

2021年深圳土地市场趋势判断

01 深圳市政府大力落实保障房住宅供应体系

2020年全年安居集团拿地资金合计93.75亿元，拿地面积合计25.77万平方米，凸显深圳市政府对完成保障性住房用地计划的决心。

同时，相比以往人才安居房以出租为主，2020年可售人才安居房数量大幅增长，18宗人才安居房宅地均可出售。而且，18宗人才安居房宅地中，仅有2宗不限制入市价格。究其原因，主要系落实深圳市政府保障房住宅尤其是人才房供应的规划所需。

按照规划，到2035年，深圳将实现170万套住房供应，其中保障性住房（人才房、安居房、公租房）不少于100万套。

据2020年4月深圳市住房和建设局印发的《深圳市住房发展2020年度实施计划》，全年计划供应商品住房用地125公顷（125万平方米）。根据前述数据，深圳已超额完成2020年居住用地供地计划，完成率达127.12%，与2019年的129%基本持平。

02 土地招拍挂市场容量不足，城市更新来补充土地供应

虽然2020年深圳宅地“大放闸”，创下历史较高数据，但是在庞大的深圳市场，公开的土地招拍挂市场提供的宅地则显得捉寸见肘。

在2020年住宅土地市场上，进入商品市场住宅的地块仅为4块，分别为深圳市地铁集团竞得的位于光明的18.85万平米的二类居住用地；深圳市光明集团竞得的位于光明的4.9万平方米的二类居住用地；深圳市深汕特别合作区城市发展投资有限公司竞得的位于深汕特别合作区的3.85万平方米的居住用地；以及龙光地产竞得的位于前海的3.17万平方米的居住用地。

此外，全年仅有龙光、融创、佳兆业、新城4家民企在深圳竞得宅地。因此大量的房企在招拍挂市场基本是无地可拿，因此本地房企以及大型外地房企活跃的房地产市场主要以城市旧改为主。

03 西部供应放量，房价依然坚挺

根据焦点研究院统计，在2020年成交的31宗宅地中，光明有7宗，数量位居深圳11个区中排名前列。其次为龙华，成交5宗。宝安和坪山各成交4宗，南山、龙岗和深汕合作区各成交3宗，福田和盐田各成交1宗。2020年西部楼市火爆，尤以光明区为最，日光盘数量最多，宅地出让数量也是先进其它区。

从成交面积和成交金额来看，位于西部的宝安区则是出让宅地面积和金额较高的区。深圳西部的楼市还将继续保持供需两旺的趋势。

总的来说，今年深圳的住宅土地供应相较以往，可谓“井喷”。可以预见，在未来的两到三年内，深圳住宅市场将有总建面675.57万平方米的住宅供应，再加上深圳城市更新项目的推进，以不断缓解目前深圳住宅市场供需不足的矛盾。同时在2035年前，深圳筹建公共住房不少于100万套的目标下，再叠加深圳被赋予的新定位及发展要求，深圳的住宅供应还将大幅增加。