◎原创撰稿：胡春

◎稿件来源：楼兔子

近期大消息太多了，一线城市“认房不认贷”全部落地、降首付、降存量利率后，一系列针对楼市松绑的利好接踵而至，甚至全线松绑限购，都有可能。

而光明也传来了大消息，新成立的深外光明学校已经挂牌，并于9月初如期开学。这无疑给片区和学区房市场注入了一剂强心剂。

这些都直接刺激了市场信心，供需两端日趋活跃。

正如郁亮所言，房地产市场已经超跌。历次深圳楼市周期演变证明，随着利好政策的持续大爆发，房价进入拐点，止跌回升指日可待。

刺激救市三箭齐发

深圳楼市开启大爆发了

对市场影响深刻的大利好持续轰炸。

首套房首付两成、存量房贷利率下调，认房不认贷“三箭齐发”。

这三条拿出任何一条，都非常具有爆炸性。

首套房二成、二套房三成，相对于之前的二套房七八成的政策，很大幅度地激活了市场需求，对于刚需和改需是普惠型的，而且改需甚至能够“跨级消费”。

对于已经入市的买家，存量房贷利率下调，是念叨许久的利好，现在终于落地，甚至还有些超预期。毕竟，出台的政策是针对后来者的，对于先入者的根本利益，这次也予以了照顾。几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅约0.8%。

深圳这次“认房不认贷”非常具有指标意义，这个政策比之前上百个强，活跃度高、联动性强、影响面大，深圳市场在全国具有指标意义。

这个大招出台，意味着，买房可以加杠杆了，之前褪得干干净净的金融属性，这次再度大力附着上了。

按照国泰君安的数据模型，中性情形下， “认房不认贷”能额外拉动 15%的置换需求。一揽子地产优化政策预计拉动17000万平商品房销售，有望提振销售增速由负转正，直接拉动 GDP 0.5 个百分点，间接拉动 GDP 0.3 个百分点。

很快这一系列含金量非常高的大利好，在稳定市场、强化信心后，很快就会在销售终端上。比如这两天的深圳楼市，就出现了利好出台后，市民连夜买房的不少案例。

当然，最终取消限购这样的终极大招是否能落地，还是值得期待的。

有波动，站稳10万+

名校学区房涨价了

按照深圳楼市历次周期的市场表现，有两种产品，最容易率先走出周期，引领市场：豪宅和学区房。

据深圳中原数据，从上半年的成交量来看，深圳前十学区流动性最强的是深圳实验学校初中部以及深圳中学两个校区，上半年全市成交量分别是120套与105套。

这个势头早在3月就出现了，深圳学区房市场迎来回暖，百花、香蜜湖、深中、南二外、宝中、深高北等六大名校片区率先进入小阳春，市场逐渐活跃起来。3月仅过半，门店的成交量已经超过2月的一半。

上半年成交量较低的学区是南山的高新中学以及明德实验学校香蜜初中部。

这点，与学校的排名基本是同频的。

实验、深中两学区目前的挂盘均价分别是13.1万元/㎡以及10.4万元/㎡。

这包含两层含义：

1、换手率高，意味着更多人看好名校学区房；

2、价格波动难免，始终站稳10万+

本次共统计到了57个楼盘，对比今年7月与去年7月的数据来看，有5个楼盘挂盘价上涨。

上涨的5个楼盘分别是宝安中学学区的海雅广场、河滨阁，深圳中学学区的典雅居、柏丽花园，深实验初中部的长泰花园，涨幅分别在0.8%-7.8%。

其实，细加观察不难发现，主打学区价值、宜居属性欠缺的“老破小”，价值逐渐被市场淘汰。而带有“名校+宜居”属性的学区房，相对回调幅度小，市场好的时候反应更快。

经过这番调整，学区房从投资导向，走向自用导向，回归理性。这是一件好事情。

当然，这次价格上涨的占比不大，但是信号意义明显：名校学区房率先触底反弹。

回顾深圳楼市历次周期变革便会发现，名校学区房和品质豪宅，总能在新周期来临之际，率先反弹，走出右侧交易行情。

这一次的信号，自然不能忽视。名校就是房子的阻尼器，助力房产价值稳定。

挖宝深外光明学校

记住，盯住第一梯队！

基于上述判断，置业者普遍的一个问题是“现在买哪里？”

当下，置业者一边是为了孩子上好学校倾其所有，一边是名校学区房涨价，“卷麻了”的宝妈该如何布局？

既然信号出现了，对于学区房价值的认识，也要刷新。

要做对选择题！

摆在面前的事实是，到2025年，深圳将培育80个教育集团。

请记住两点：集团间有梯队，集团内也有梯队。

盯住第一梯队就好。土豪可以坚守或者伺机进入四大本部的学区房；对于大多数刚需来说，四大在各区的直属学校，都是自己的嫡系部队，值得布局。

一个很典型的案例是深外龙华学校。

2021年，也就是创办3年的首次中考，以总均分513.52分，名列龙华区第一。这两年继续保持优势，一点不输龙华老牌四大之一的深高北！

深高北“名校光环＋高积分”，挤破头都难进，深外龙华学校的入学门槛则友好很多，而且优质学生有直升高中本部的机会。

深外在龙华、宝安和光明都部署了九年一贯制分校，除了龙华学校成绩亮眼之外，明年宝安学校将迎来第一次中考，值得期待。

而光明学校是深外集团的又一次重要布局。新成立的深外光明学校已经挂牌，并于9月初如期开学。

深圳外国语学校光明学校（效果图）

在光明，已有三大名校进驻。

从今年招生情况看，深圳实验光明学校小学部依旧热度难挡，招的全是一类学生，积分高达120.45！

深中长圳学校事件充分说明了深圳人对名校的热衷程度。

这两所名校，即使在光明，买了房也不一定能上学。

深外在光明的选址，就很精妙。

李松蓢社区，是公明西北的门户，常住户籍382户，人口977人，是个很宜居的地方，而且没有什么二手房，所以就不存在其他区域有的“社保巨子”、公租房。

深外光明学校选址在这里，让更多的学生有了公平上学的机会。

这点，牌局已经很明晰了。

同区域的李松蓢学校今年的录取分数到了八类（非户籍、租房）。而深外光明学校9月开学，可以说是深圳屈指可数“不用卷就能读”的名校。

同时，深外高中园也在光明。这样的话，深外集团在光明就形成了从小学到高中的12年“深外双核”名校教育体系，这在深圳，还是首例。

深圳外国语学校光明高中园（效果图）

对于李松蓢的居民而言，在家门口就能读上四大名校，而且是12年。

如果再看远一步，光明还有十几所高校，既有中大这样的名校，也有理工学院、音乐学院这类深圳重点打造的新高校。基础+高等教育双轮驱动，为光明打造教育强区，立下汗马功劳。

深外“双核名校”受益者

火出圈，也很有可能

踩盘中发现，李松蓢不仅二手房市场尚未建立，一手新房也比较稀缺。

真正懂学区房的价值的人，是明白其中的红利的：这种“初生态”的社区，没有老居民的先行红利，也不会引发不同居住群体的利益纷争。

四大在原关外开了不少分校，一般状态是这样的：原住民动不动就是“社保巨子”，你没有10年的社保，都排不上号；或者，周边驻扎了大量二手、次新盘，甚至是公租房，学位之争白热化。

像李松蓢这样的“初生态”学区房价值，真的很罕见。说不定，火出圈也有很大可能。

买个房，孩子们都能上名校，还是在同一个起跑线上。

种个草：目前能享受到这样红利的，主要有特发学府朗园。

特发学府朗园（效果图）

2022年8月，特发在公开市场拿地，与地铁13号线二期（北延）公明北站距离约200米。作为超大型宜居宜业社区的首发项目，预计可以提供792套住宅。

这个盘是限价盘，按照国企特发的经验，历次开盘都是亲民价，给买家留足溢价空间。这次更不例外。

拆解一下，这个项目是深外“双核”名校的直接受益者。与深外光明学校直线距离约800米，与深外高中园直线距离约4.1公里。家门口享受深外12年教育，放眼整个深圳基础教育界，都是相当炸裂的存在。

有深外双核红利，又是地铁口大盘，性价比真的不要太高！

地铁之外，龙大高速、南光高速及广深港铁路客运线都从这里通过。

对了，这里还有深圳第一大河—茅洲河横穿而过。这条河治理，是深圳河道治理的典范，茅洲河休闲水廊道就在社区里。

茅洲河休闲水廊道

踩盘的时候看到，居民闲暇都在这里闲坐聊天，牛娃们在这里读书，“黄发垂髫并怡然自乐”的景象，真的不要太美。

在这里，你会发现，因为一所名校，爱上一座城。

大家如果对深外光明学校有兴趣，对特发学府朗园有兴趣，可以扫码进群。楼兔子会及时更新项目最新动态，并尽量回复大家的任何问题咨询。祝愿大家买到心仪的好房子。