楼市暖风越来越暖！9月20日，广州官宣多区放松限购 。政策出台后，越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等核心城区保留限购，增城、从化、番禺、黄埔、花都5个城区及白云部分区域都不再执行限购政策；非广州户籍家庭户籍社保“5改2”；二手房增值税免征“5改2”。

除了广州，9月1日至19日，已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市全面取消限购。

而深圳“认房不认贷”政策落地已半月有余，深圳楼市“金九”的火热迎来近战肉搏“厮杀”。先有政策落地，深圳新房项目客访量直接翻了三四倍，二手房成交量和带看量也涨了六七成。

再有光明价格“大乱斗”也已经3字头起底。

上周，光明三个项目先后获批预售，并将于9月23日集中入市，价格方面，最低3.7万/㎡起，还送装修。市场红海已来！！

三个项目条件都不错，搞得购房者非常纠结，不知该如何抉择？

如果你不知道怎么抉择，那就不妨先看了这个项目后，再做决定。

因为光明“性价比之王”已出现，选择于此，让你赢在价值“起跑线”！！！

01.

为什么光明楼市如此之“卷”？

为什么光明楼市如此之“卷”？一方面是光明近年来的发展有目共睹，迎来价值爆发期；另一方面在城市发展过程中，极具前瞻性的地产商会抢占潜力板块提前布局，而聪明的购房者也会选择跟随时势的脚步，抢占板块价值“起跑线”。

1、光明势头强劲，迎来“光速”周期

来看一组光明的发展成果：2023年上半年光明地区生产总值为700.87亿元，同比增长8.5%。

近五年来，光明科学城展现出强大“磁吸力”：24个重大科技创新载体建设滚动推进，20余支院士团队汇聚，超5400名科研人才纷至沓来；

目前，光明区百亿级工业企业达10家，规上、国高企业超1900家，专精特新企业达744家；

2019年至2023年，光明区新改扩建30所学校，新增义务教育公办学位4.5万个、高中学位1.11万个，5年时间内新增学位数是过去10年增量的3倍；

中山大学附属七院、国科大深圳医院成功创建“三甲”，深圳市中医院光明院区一期项目基本建成，设计床位2000张；

地铁6号线、6号线支线一期已通车，光明中心区“三横两纵”等40条市政道路建成通车。

图源：“深圳光明”微信公众号

除此之外，还有国科大深圳医院新院区、6号线支线二期、13号线北延段等一批产业、文体、民生、生态项目正在加快推进中。

可以看到，“深圳速度”正在光明再次加速。无论从规划高度，还是投入力度，都足以看出深圳对光明的重视程度。况且，相比已经成熟的南山、龙华等区域，仍处于成长期的光明还有土地空间优势，未来爆发力强。

2、多重利好叠加，光明北部腾飞在即

2021年5月，《光明科学城空间规划纲要》正式发布，其中大科学装置集聚区“一主两副”的空间布局首次明确，这里的“一主”指的就是大科学装置集群，它的选址在光明北部，这也为片区产业发展打下坚实基底。

同时，光明北部还在进行超百万方的土地整备，有李松蓢、西田、上村、下村、莲塘、楼村等多个土地整备利益统筹项目，吸引了包括特发地产、海岸城、卓越等知名大型房企共同开发建设，整个片区的旧改体量将会高达约300万平方米。

未来，光明北部片区的面貌将得到大幅提升，并带来大量产业和人口的涌进，促进片区的经济结构改良及社会经济水平的全面提高。

看似名不见经传的光明北部，其实早已蓄力，腾飞在即。

02.

光明又该买哪个项目？

即将入市的特发学府朗园是“王炸”选择

8月22日，光明区人民政府与深圳外国语学校签约合作办学，双方将携手打造光明科学城发展的“教育高地”。

据光明教育局及深外官方公众号消息，深圳外国语学校光明学校是由光明区委区政府重点打造的一所九年一贯制公办学校，委托深圳外国语学校全面管理。

位列四大名校的深圳外国语学校有多优秀？

2023年高考，广东省屏蔽 19 人，物理类10人，历史类9人。深外屏蔽生总计2人，深外物理类屏蔽生1人，深外历史类屏蔽生1人。清北7人、华五以上19人、西交以上37人、华工以上156人、深大以上295人。

外语类保送头部院校人数再创新高，清北12人、华五以上33人、西交以上51人、华工以上87人。

目前，深圳外国语学校拥有一校十部，分别为深外高中部（盐田）、深外高中部（龙华）、深外初中部（福田）、深外国际部（南山）、深外国际部（龙岗）、深圳外国语小学（福田）、深外龙华学校、深外宝安校区、深外光明高中园、深圳外国语学校光明学校。

即使是才开办5年的深圳外国语龙华学校，已在激烈竞争中脱颖而出，近两年来中考升学率位居龙华前列，甚至超过了深高北。

这说明了什么？说明深圳外国语学校开到哪里，就将优质教育的资源带到哪里。

而在深圳外国语学校光明学校旁边，就是特发学府朗园。

深圳外国语学校光明学校效果图

深外光明学校今年已正式开学（借址），预计2024-2025学年开始迁回校址办学。

百万大城首发，占据片区腾飞头排

特发学府朗园与深圳外国语学校光明学校紧邻，与地铁13号线二期（北延）公明北站紧密连接，是特发地产打造超大型宜居宜业社区的首发项目。

特发地产自成立起，陆续开发建设了特发小区、嘉隆星苑、泊林花园、特发和平里花园、特发文创广场、特发天鹅湖畔、特发观月台、特发香阅四季等项目，均获得不俗口碑。

同时，全资国企-特发地产在全行业中较早进入土地整备利益统筹市场，不断创新商业模式，投入大量人力物力，锁定多个优质项目，截止2023年5月，共储备各类型项目29个，总计容建筑面积约2200万平方米，总货值约3300亿元，处于行业前沿地位。

其中备受深圳市民关心的两个“世界级”王炸项目，香蜜湖新金融中心和小梅沙滨海旅游度假区，也将有望成为深圳乃至全国的新名片。

作为“李松蓢社区百万方土地整备利益统筹项目”的中央居住区的首发住宅项目，由特发地产打造的特发学府朗园可以说是亮点多多。

1、价格“王炸”，堪称光明“性价比之王”

如果说9月23日光明将上演的价格“大乱斗”，让你犹豫不决，那不妨在9月24日去看看特发学府朗园，届时特发学府朗园营销中心和样板间将开放。

据传闻，其价格足以惊掉你的下巴；其性价比（低总价买深外学区大三房），足以让9月23日的价格“大乱斗”黯然失色，堪称光明“性价比之王”。

同时，这也绝对是捡漏光明的绝佳机会，并有望让置业于此的购房者一举赢在光明价值“起跑线”上！！

2、规模“王炸”，百万建面产城融合综合体

李松蓢社区土地整备利益统筹项目是总面积超百万平方米的大型产城融合综合体。

该项目依靠茅洲河“一河两岸”发展带而建，享受片区最优质的景观资源，同时结合“产城融合、以人为本、低碳生态”的规划理念同步光明的规划宏伟蓝图。全部建成后，该项目将成为集居住、商业办公、先进产业、文旅游憩为一体的综合功能城市居住区。

3、地铁“王炸”，高新技术人才专线——13号线二期（北延）

作为“首发之作”，特发学府朗园距离在建的地铁13号线公明北站约200米，也是整个百万产融大城里面离地铁最近的住宅区域。

13号线是“深圳科技轴线”，链接的是深圳湾-高新园-留仙洞-光明-科学城，纵贯光明、宝安、南山，以高新技术人才为主要客流，犹如高新技术人才专线。沿线汇聚了最牛的高科技企业、最豪气的楼盘、最网红的商业综合体、最完美的山海河林资源，未来将是高科技从业人员最集中、财富创造力最强、购买力最强的轴线，因此也是楼市前景非常看好的轴线。

所以，它对于光明的意义，比6号线更为重要，将深度释放光明的“南山后花园”潜力，而特发学府朗园作为13号线光明起点站的物业，无疑将引领光明价值的二次爆发。

同时，特发学府朗园还享受南光、龙大高速“双免费高速”+“地铁13号线（在建）、地铁26号线（规划）“地铁口双线路”+广深港高铁、赣深高铁“双高铁线”组成的多维立体交通路网，充分保障区域的高速发展及居民出行效率。

4、配套“王炸”，完善配套提质美好生活

特发学府朗园就在深外光明学校旁。根据公开信息显示，今年该校的入学积分仅需29.3分，录取到8类，不用拼社保，基本上买房就能读名校，是上“四大”名校最为宽松的门槛了。同时，特发学府朗园离深外高中园也不远。

可以说，在家门口就可能享受深外12年顶级优质教育，放眼整个深圳名校学区房，都是相当极为罕见的存在。

此外，特发学府朗园还能享受到茅洲河“一河两畔”生态、深圳青少年足球训练基地、中国科学院大学深圳医院（光明）新院（在建）、自带商业和天虹、大仟里商圈等完善的文体、休闲、医疗、生态资源。

中国科学院大学深圳医院（光明）新院效果图

根据规划，茅洲河将打造成为“湾区水岸新名片、光明城市新客厅”，融合科技、人文、生态、时尚元素，植入水岸商业、企业总部、河畔学院、文化街区、科创空间等复合城市功能，引入亲水游憩、水上运动、科技体验、艺术交往等多元化的滨水活动，塑造靓丽都市景观，将封闭的工业岸线复兴为活力多元的缤纷水岸，构建茅洲河“一河两岸经济带”。

图源：“深圳光明”微信公众号

在交通、配套、医疗、生态等齐全完备的情况下，特发学府朗园还拥有稀缺的深外名校资源，充分满足置业者需求、具备如此“均好性”的“产城融合大城”项目，可以说是光明买房的首选！

5、 户型“王炸”，构建品质生活场景

作为繁华都市中的宜居复合型建筑业态，特发学府朗园匠心独运，打造既符合特发地产“用心筑造美满”的理念，又秉承特发地产一贯精工品质的建筑。

随着“房子回归居住属性”成为社会共识，与居住体验密切相关的室内空间布局的重要性凸显。对于许多人来说，想让其觉得房产“物有所值”，空间布局就需“业有所精”。

以空间作为功能分配的户型设计模式已成为过去式，新的生活场景才是户型设计首要满足的。

特发学府朗园不是简单的空间分配，而是强化每个居者对于空间的不同需求，无论是男主人的工作空间，还是女主人的衣帽间，抑或是小孩游乐空间，均有足够的空间安放。

建面约88㎡三房两厅两卫产品。

户型方正、动静分区，采光面大，入户带玄关，主卧套房设计，次卧卧室带整面墙宽的大飘窗。全明户型，室内非常通透、明亮；厨房烟道外置，增加拐角空间的使用。约3.3米的客厅开间、独立餐厅。

更厉害的是：一、该户型设置两个全功能卫生间，吊打“1.9卫”伪功能；二、两个次卧可灵动转换，满足结婚、生子等不同的人生重要阶段，个性化定制不同的生活空间。

建面约97㎡三房两厅两卫产品。

约6.2米双开间阳台设计，瞰四季阳光美景；客餐厅一体化的设计，能满足多场景的休闲活动，比如亲朋聚会、亲子游戏、健身锻炼等；约3.45米客厅开间，承载更多生活乐趣，内部灵动空间可自由组合。烟道外置，可以增加拐角空间的使用；U形厨房格局，让烹饪动线流畅高效。

建面约114㎡四房两厅两卫产品。

四开间朝南设计，客厅及三个卧室朝南向，拥享宽阔采光面；约6.3米面宽、1.65米进深的一体双阳台，纳茅洲河四季风景入户，居家清爽洁净；U型厨房设计，使用更高效；主卧套房设计，安享私密空间。

建面约143㎡五房两厅两卫产品。

客餐厅一体化设计，尽显大宅显赫气派。

约6.9米宽景观阳台，大型通廊式阳台配置，更能发挥景观价值，在保证客厅和卧室的充足采光效果之余，阳台空间还可以创造多样化的生活场景体验；比如阳台相连的房间可设置为阳光老人房，有利于老人家在阳台浇灌盆栽、观景晨练等活动。

灵活变动4—5房布局，完满三世同堂幸福生活；四开间格局，奢享宽阔采光面。

一般来说，建面140+㎡面积段的产品以四房为主，很少有能做到五房，特发学府朗园这一户型的得房空间在当前整个深圳新房中，都很难有。

这不仅能够满足大家庭多空间的使用需求，还可更加从容地规划房屋功能，业主入住后，实际利用率和使用性能，都将得到更大的提升。并且，尺度感舒适。

客厅开间约4.2米，通风采光性能佳。空间布局科学，动静区划不浪费走道面积，空间实用率较高于市面上同面积段产品。

大主卧宽敞明亮自然通透，功能全面。

餐厨空间宽敞独立，阔绰U型厨房明亮，能够将厨房空间更大化利用。

特别值得一提的是，建面约114㎡和建面约143㎡两个户型，最大的亮点便是在拥有家庭生活品质的同时，还能将户型多变，客厅与灵动空间融为一体，可根据居者需求随心切换，满足各类家庭需求。

此外，根据现场销售人员透露，特发学府朗园价格将超出预期，预计首付100万以内就能实现在光明买三房，堪称目前光明新盘的“性价比之王”。

深外名校的进驻，新材料、高端医疗器械、生物医药、智能传感器等高端科技产业的引领，产融综合大城，国企精工品质，优美的自然水系景观环境，首付100万以内……所以，特发学府朗园极具热销、一枝独秀的禀赋，是今年买入光明最好的选择之一。

6、全运板块价值“王炸”——2025年，全面呈现

根据官方消息，位于光明北部的深圳市青少年足球训练基地已被选定为2025年由广东省、香港特别行政区、澳门特别行政区联合承办的“第十五届全国运动会”正式比赛场地。

高水平体育赛事能给片区带来什么？

先说说即将于近日开幕的杭州亚运会，杭州为了亚运会，直接“新建”一座城。例如，杭州亚运会地铁专线的玻璃窗可显示线路及动态画面，科技感拉满，让不少本地网友直呼：几天没出门，世界怎么变这样了？！

再来看看深圳，目前为止，深圳只在2011年举办过大运会这一次综合性运动会。无论是深圳湾体育中心还是龙岗大运中心都是为大运会而建。大运会为深圳带来的变化可谓翻天覆地：深圳湾体育中心所在的后海片区已成为湾区会客厅；龙岗大运中心所在的大运片区，也逐渐成为深圳东部城市中心。大运会后，龙岗大运片区和后海中心区发展加速，地标高楼拔地而起、商业也纷纷落地。

还有举办第六届全运会和第九届全运会的广州。广州天河体育中心是为第六届全运会而建，广东奥林匹克体育中心是为第九届全运会而建。全运会为广州带来的变化可谓翻天覆地，可以说天河作为一个新城区，正是因为第六届全运会才崛起。全运会后天河发展加速，地标高楼拔地而起、商业也纷纷落地，一举成为广州新的城市中心。有人就说：“举办一届全运会，能让一个城市的发展水平至少推进十年”。

作为国内水平最高、规模最大、参与者最多的综合性运动会，全运会能为光明北部带来的“全运经济”利好是显而易见的。

一方面，全运会肯定能为光明北部带来曝光量、知名度，树立城市新形象。另一方面，围绕全运会比赛场地建设，周边城市面貌更新、配套建设也会跟上。

后续由全运会带动的城市旅游以及其他行业的发展，也会为光明北部注入新活力。

目前，特发学府朗园已开放临时接待中心，营销中心及样板房也将于9月24日开放。感兴趣的朋友一定要去现场看看。

来源：文杰淘楼