“2018年房价不涨，我就提头来见！”不管最近任志强是否真的撂下过这句狠话，都已经不重要了。

那些已经习惯了每天刷水库、看剑客、泡社群的深圳购房者们，似乎早就在无形中达成了某种共识：“像我大深圳这种国际化大都市，房价怎么可能不涨？等到下次调控解绑之时，就是房价报复性反弹之日。哈哈（此处省略狂笑五分钟）”

然而，敏感节点，人群似乎更应该回归理性。

假设我们用上帝视角回顾一下深圳楼市过去10年，看看历史上一些重要的时点，都分别处在怎样的楼市大环境，当年的意见领袖又发出过什么所谓重磅言论，最终它们到底成了真预言，还是沦为世人笑柄……弄清楚这些历史过往，也许对未来的判断更有启示意义。

壹

先看一张官方数据为基础的“2002-2016深圳房价走势图”。

点击查看大图

由图可见，2005-2007年，2009-2010年，2015-2016年三个时段上涨较快。2008年、2011-2012年房价回落，2013-2014年平稳上涨。而众所周知，目前在调控作用下，深圳楼市已进入冷静期。

再看一组深圳过去10年房价的变化图。

虽然伴随着调控与经济环境变化，深圳房价会有阶段性的小幅波动，但是整体涨势很明朗。

房价10年翻了近8倍，而据社科院发布的《国人工资报告》，国内工资水平10年间也不过上涨约3倍。因此，房子成为近些年全中国增值收益较大的理财产品，这是不争事实，也就难怪中国大妈们为了买房宁愿“冒雨排队熬夜交喝茶费”了。

不过仔细看图表，也会发现楼市的调控作用不容小觑。每当政策大刀挥下来，即使房价能坐稳，但成交量几乎也总会遭到“腰斩”！

接下来，我们重点看一下2017年的楼市大环境。

政治层面不用多说，一号指示已经传达到位，深入人心。房子是用来住的，不是用来炒的。房子要回归居住属性，国家反对投机房产的态度不会变！

经济层面整体来看，对于楼市而言，大环境里的负面方向大于正面利好。

有经济学者分析，过去房价涨太快主要原因是货币太多造成的。2008-2010年，货币增速一度高达28.41%。

政府显然也意识到了物价过快上涨的危害。为避免系统性风险，这些年开始把货币开始慢慢赶入楼市，并锁死。同时也加强监管外汇，防止资金出逃。如今，货币的增速已经跌到9.4%，这也是1986年有统计数据以来，中国M2增速首次跌破10%。这是否意味着中国房价开始进入…

（民间数据显示：中长期内，中国房价同比增速和中国M2同比增速高度正相关）

呵。先让各路经济大牛学家们辩论去吧。

单看眼前的深圳楼市，尚处在严厉的调控过程中。虽未执行“限售”大杀招，但银行利率上调，放款速度放慢，甚至有的银行暂停了首套房贷业务，还有的开始追杀历史上的“消费贷”记录者。这都引起了大多数深圳人浓重的观望情绪，也导致了个别楼盘业主因拿不到贷款，无法及时付清房款而被开发商要求缴滞纳金或强制退房。

 （历史经验告诉我们银行与房价的关系密切：利率的较高点，通常是房价涨幅的较低点）

2017年的深圳楼市现行政策

104新政深八条，号称又一个“史上最严楼市政策”。购房者最关注的重点是非深户社保3改5，深圳户籍单身限购1套，有贷款记录买二套房需首付5成。（深户家庭限购2套）

现阶段深圳房价走势：横盘

2017年代表人物及其分析当下深圳楼市言论

王锋

官方观点

横盘=稳定；房价要保持稳中有降；不加码调控政策。

这说明去年“深八条”出得非常精准，深圳至今未出新的调控政策，核心问题就是深圳楼市管控得比较好，楼市理性程度较高。

随着房贷政策的紧缩、利率上升，市场仍将继续保持稳定，刚性需求仍将持续入市，房价在调控政策作用下将继续保持稳中有降。（可点击蓝字回顾王主任观点）

杨红旭

楼市专家

2017下半年深圳楼市将实质性下跌，预计四季度应会有所体现。而2018年深圳房价将以下跌、探底为主。

2017下半年深圳楼市将实质性下跌，即房价下跌现象明显化。当前看来，三季度不明显，预计四季度应会有所体现。而2018年，深圳房价将以下跌、探底为主。他的判断基于两个重要逻辑：

1. 政策并无松动，反而近期再次打击首付款、消费贷等，另外贷款利率全面上升，还有住房租赁迅猛推进，皆利空深圳楼市。

2.随着北京、环京、天津、合肥、石家庄、上海、厦门、广州、苏州等多个热点城市的二手房价格程度不一的开始下跌，深圳房价正在丧失“抬轿者”。

任志强

意见领袖

“低潮时买房，高潮时卖房”。只要政府信誉没出问题，你们就拼命买房吧。

结合任总近期演讲，大概总结四个常提到的小点。

1.没泡沫：中国城市化进程才四十左右，通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。

2.说限价：政府在限制开发商定价的时候实际上是给了购房者很多便宜。

3.讲操作：现金流充足的前提下，要学会逆周期操作，“低潮时买房，高潮时卖房”。只要政府信誉没出问题，你们就拼命买房吧。

4.作预测：在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。

欧神

炒房达人

最值得持有的是深圳，因为它上涨的动力较大。

当下一线城市的房产，最值得持有的是深圳，因为它上涨的动力较大，动能最强，数次打压而不倒已经显示了人们对这座城强劲的信心和购买力，而且还有源源不断的购买力正在涌入。

冯仑

地产大佬

房地产市场的可预见性越来越小。

现在房地产市场的可预见性越来越小了。为什么呢？因为政策出台的频率太高了，而且行政性手段出台的成本太低，对于后果的纠正又太频繁，因为变化大多。所以，作为业内人士，我无法预测未来的变化。

贰

楼市是个热闹地，楼市是个名利场。事实上，纵观深圳过去10年历史，我们不难发现在不同关键节点，都会有不同的有趣或有用的声音：

2006年，深圳楼市均价6千/平的当口，也是2007年房价翻倍的前夕。

深圳市民邹涛在网上发表了一封《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，并称“团结一切可以团结的力量，让房子烂到炒房人手中。”响应者众多，10多天时间内参与者已超过1.6万人！而到了2010年，他通过其博客向2006年5月响应“三年不买房行动”号召的全国同胞公开致歉。

他表示，中国的房价已经连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂了，他唯有“顺势而为”。最令人咋舌的是，这位市民如今在网上已然转型，微博自称为“楼市实战型专家”。

（想起道明寺的名言：“如果道歉有用的话，要警察干吗？”）

2007年，深圳楼市上演“生死时速”，史上最严927新政之前房价曾在5个月内涨幅破100%。

同年7月份，深圳楼市北大教授徐滇庆与当时楼市知名人士“牛刀”打赌，“深圳房价肯定要涨，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉”。可怜徐教授遭遇突发调控与世界经济危机，最终不得不向牛刀与深圳市民认错。

（相信看到日后的房价，徐教授一定后悔：MD道歉早了）

2008年，深圳楼市遭遇一场生动的投资安全教育课程。房价接连下跌，举债者不断跳楼。倒逼政府不得不出面，这是历史中最关键的一次救市大动作。

当时，著名金融学家吴晓求与任志强打赌，他认为五年内房价不会再往上涨，号召大家去买股票。而到了2017年博鳌论坛上，他却不得不表示“现在过去四年了，我非常的恐慌，当时我说五年以后看谁能赢，一开始我雄心勃勃，因为中国不可能违背这样的规律，但是到了现在发现，我输的概率要大了。”

2009年，深圳房价回暖进入“稳涨期”。不过，中途也遭遇到2011年一连串的政策突袭：新国八条、一房一价、四次加息、二套房首付提至6成、深圳市将限价目标分解到各片区并直接对单个楼盘的预售价格进行限制…

组合拳很有力度，瞬间将新房房价短期打落。然而，由图可见当时购房者的反应有点意思，非常类似深圳楼市今天的情况。

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2012年后深圳楼市终于回归正常，稳中有涨，直到2015年房价暴涨。中途虽也有几次调控动作，但收效甚微。可见前文图表。

也正是从那时起，好了2008与2011的伤疤忘了跳楼疼的深圳人开始认真地觉得，“在深圳，房价永远只涨不跌”。那些曾经唱空深圳楼市的专家们也逐渐销声匿迹，偶有露脸，也会被网友嘲笑为“傻空”！

（昔日大中华开盘现场）

其实，任何心理的认知，尤其是能上升到群体“共识”，必然都有它的依据。深圳房价上涨的理论支撑主要是：作为一线大城市的深圳“地少人多”，土地资源紧张，人口每年差不多还在以60万的速度继续增长。可以说，深圳楼市的需求大，与在全国的经济地位、经济增长速度、人口流入、宜居环境等关系密切。

然而，即使你内心笃定房价稳涨，却也不能忽视这个城市正在发生新变数：比如城市更新、保障房建设、租售同权、长租公寓、原特区外的地铁新市镇、原特区内的城中村与老旧住房的利用、与周边城市合作建设地铁保障房等。

世界变化很多，未来可预见，但又不可先知。历史经验与新的变化固然都重要。不过，在人生与历史的长河里，却无谓涨跌，毕竟房价浮动中的得失都是暂时的。

（普通人只会追随别人的目光，并没有自己的判断。）

《乌合之众》有一段名句，非常耐人寻味。“群众永远只希望看到他们认为应该看到的东西，或是希望看到的东西。他们从未渴求过真理，对不合口味的证据视而不见。假如谬误有诱惑力，他们更愿意崇拜谬误。谁向他们提供幻觉，谁就可以轻易地成为他们的主人。”

所以，你在深圳买房，到底要听谁的？这是个问题。

最后，希望各位能在深圳楼市这10年的历史中看出些什么。祝福。