最近深圳旧改圈炸了！

随着深圳市规划和自然资源局罗湖管理局正式发布关于《罗湖区螺岭片区改造项目单元规划（草案）》的公示。意味着，作为深圳城中村改造新政下的首批试点项目之一的深圳都市核心区内旧改即将启动了。

罗湖螺岭片区城中村改造在被搁置了13年之后，终于迎来了实质性的进展。

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螺岭旧改：37万㎡的超级大盘

螺岭片区位于罗湖区东门街道，绝对的黄金地段，东临文锦中路、西靠东门中路、南到中兴路、北接雅园立交。紧邻东门商圈和罗湖区委，地铁、学校都配齐，妥妥的都市核心区。

根据草案公示，该项目占地约12.00公顷，规划总建面37.69万㎡。

其中住宅占据328682㎡，占比超过87％，这样体量的住宅区，一旦成功落地，无疑能够在很大程度上对紧缺的罗湖核心区给到补充。

商业、公办及旅馆业建筑占3.49万㎡，这预示着未来这里将会形成新的社区商圈。

而剩下的1.21万㎡全是公共配套且是强制配建的“正面清单”项目，也是此次的亮点，包括但不限于：

教育设施：幼儿园（含托育机构），解决了该片区幼儿的入学问题。

医疗养老：社区健康服务中心、长者服务站，就近就能够享受到医疗和养老便民服务。

休闲配套：包括社区体育活动用地与社区儿童游乐场地等，面积为5250㎡。

社区服务：社区警务室、社区服务中心、文化活动室、邮政所、片区汇聚机房、公共厕所等。

便民设施：社区菜市场

从这个规划指标来看，该项目将是一个以居住为主，兼具商业及公共配套的大型综合性社区。

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深圳老牌国企天健，此次旧改操盘手

根据招标文件，螺岭片区改造的范围涵盖东升街、花园坊、翠华巷、翠园村、黎明大楼、登高村、黎明小区、东郊街、翠园路、物资大院、赛龙大院、龙飞大楼、名阳阁、竹边新村等连片区域，约12.06万㎡，涉及307栋建筑、2355套房屋。

改造范围如此之大，对资金实力和开发经验的要求极高。

根据公开资料显示，早在2025年，罗湖区螺岭片区改造项目就已经确定了中标方。项目合作单位为深圳市天健城市发展有限公司。

深圳市天健城市发展有限公司隶属于天健集团，是深圳市老牌国企，在深圳旧改棚改领域的经验丰富，是出了名的“硬骨头专家”。

参与的最经典的案例就是罗湖“二线插花地”棚改，当年被称为“中国棚改第一难”，硬是被它啃了下来，实力不言而喻。

这次螺岭项目，2025年2月中标，2026年2月被罗湖区列为重点推进项目，明确要尽快开工，效率拉满。

值得一提的是，这是深圳城中村新政后“政府主导、国企实施”新模式的标杆。

以前旧改多为民企主导，容易出现拆迁慢和烂尾风险。现在政府牵头、国企操盘，资金稳、推进快，还能有限保障公共配套，避免过去旧改只重商业的问题。

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多项目齐推 国央企成主力

2024年5月深圳发布《城中村改造新政》，明确“拆除新建、整治提升、拆整结合”三大模式。

目前，深圳旧改试点已进入新阶段，重点推进“政府主导、国企实施”的新模式已在多个区域落地实施。

在第一批拆除新建类的首批试点项目中，目前已确定了十余个试点项目，并已先后发布规划公示或启动前期服务商招标。

从操盘主体来看，大多都是实力较为深厚的国企或央企，例如天健集团、中海地产及中建系企业等参与。

以下梳理几个已有实质性进展的重点项目：

罗湖螺岭片区：2026年4月底规划草案公示，占地约12公顷，规划容积约37.7万㎡，以住宅为主，配套幼儿园、社康、长者服务站等。由天健操盘。

龙华上塘村：紧邻地铁6号线上芬站，地处龙华超级商圈核心。拆除范围月30.2公顷，拆除建面51.8万㎡，包含多个老旧村落和工业区，一度被称为“龙华版华润城”。由天健＋中建三局联合操盘。

福田沙尾村：北临富强路、南至金地一路，总占地约12.18万㎡，是福田核心区少有的大型城中村旧改。前期服务商为天健棚改投资有限公司。

南山新屋村：位于7号线珠光站与龙井站之间，位置优越，拟拆除新建范围面积约8.29万平方米，由中海地产顺利中标为前期服务商。

大鹏白石岗片区：占地4.23万㎡，建面36.6万㎡，含回迁房、商品房和幼儿园，2024年获得深圳首笔城中村改造专项借款，资金充足，预计2028年竣工，是深圳首批试点中进展最快的项目之一。

除此之外，龙岗南门墩、光明合水口、坪山太阳村、盐田黄必围村等项目也在有序推进中。

总的来说，深圳城中村旧改进入“国企主导、全面提速”的新阶段，螺岭作为首个新政公示的超大项目，打响了头炮。

未来几年，这些就该项目会陆续落地，不仅能提供大量住宅，还能完善城市配套，提升片区面貌，深圳的城市界面或将越来越新。