坂田有新盘折扣低至75折了？

位于坂田的城建云宸汇被曝已经折扣已经打到了75折，甚至是73折，价格从备案均价约6万/㎡，到4.35万/㎡，单价已跌至3字头。（具体以项目现场公示的折扣为准）

高折扣的背后，是云宸汇的高难去化，项目1月开盘至今，仅有2套的备案记录，去化仅1.44%。

接下来，云宸汇还将面对新市场问题：坂田南的天萃世纪雅园即将入市，在地段优势上对云宸汇直接碾压。

10号线地铁口物业

规划565套商品房、180套可售人才房

天萃世纪雅园位于坂田街道五和社区雅园路与五和大道交汇处，属于地铁10号线光雅园站地铁口物业。

经10号线光雅园地铁站，往南3站可达福田（冬瓜岭站），往北1站到五和（在建交通枢纽），交通通达度高。天璞世纪雅园临梅林关，与龙华一路之隔，属于福田后花园板块，地段位置相对优越。

据公开信息显示，天璞世纪雅园土地性质为二类居住用地+商业用地，建设用地面积约1.36万㎡，总建面约16万㎡，其中住宅7.2万㎡（含出售型人才住房1.4万㎡）、办公约3.1万㎡，商业约5000㎡，及约1.1万㎡的公共配套（含1所6班幼儿园）。

天璞世纪雅苑共规划2栋，其中1栋共有5个单元，1栋三单元为办公产品，可售人才房位于1栋四单元。2栋为4层高的幼儿园。另，项目北侧规划有18班小学教育用地。

其中，住宅楼体44-47层，可售型人才房41层。

天萃世纪雅园共规划795套房源，其中包含180套可售型人才房，50套回迁房，普通商品房565套。另外办公类产品，项目业态种类较多。

规划停车位694辆停车位，包括非充电桩车位485辆，充电桩车位209辆。其中，普通车位458辆，无障碍车位14辆，微型车位21辆，折算成小型为13辆。

这个车位比，未来停车位或难免紧张。

相对而言，天萃世纪雅园的小区规模不大，但物业类型比较多，对业主而言居住环境纯粹性一般。此外，容积率高达9.2、社区园林空间有限、停车位不足未来对业主的居住舒适造成一定的影响。

建面约89㎡3房为主力产品

房价大猜想

天萃世纪雅园尚未开放展厅，不过户型图已经流出，主推户型为建面约89/110/128㎡ 3-4房产品。

天萃世纪雅园主力户型为89㎡的3房2厅2卫，110-128㎡的产品套数不多，其中113㎡户型分布在1栋一、二单元，128㎡户型分布在五单元，小区主要以刚需产品为主，一层5户布局。

户型图如下，项目的飘窗空间比较多，综合下来使用率应该比较可观。

其中，89㎡有两个户型可选，主打大阳台，A1户型主卧双飘窗，一个次卧L型飘窗，项目的收纳空间细节也很全面。

110㎡4房户型客、餐厅独立且南北通透，客厅可玄关L型大飘窗连接，延展使用空间。

128㎡户型为大横厅设计，独立入户玄关，各空间的大飘窗，户型通透。

当然，目前流出户型图没有标准出尺寸，具体的产品空间和设计还需等样板间开放后去现场体验。

至于房价方面，由于目前楼市波动性较大，不太好预估。临近万科第五园二手房的成交价已经回落到5字头。而新房市场，同属坂田南板块的华侨城荷棠里于2021年入市，备案均价约5.9万/㎡，或可参考。（具体以项目最终公示的备案价为准）

地铁口物业、近福田中心区

生活配套齐全

天璞世纪雅园紧靠区域交通主干道及地铁口，整体城市面貌尚可，项目处于龙华、坂田交界地带，生活配套也较为完善。

🚄交通方面：天璞世纪雅园为10号线地铁口物业，往南3站可通达福田，往北1站可达规划中的五和交通枢纽，交通通达度相对较高。

🏢教育资源：项目北侧规划有18班公立小学，片区内有 深圳科学高中五和学校（九年一贯制）、坂田实验学校等。2024年天萃世纪雅园所在区域的学区划分如下图。（具体入学以当年区教育局划分公示为准。）

🏬商业配套：项目自带商业约5000㎡，在项目一路之隔有五和商业广场可满足日常所需，经地铁10号线可快速到达坂田星河COCOPARK、坂田天虹旗舰店，或者前往8号仓、福田深业上城等综合性商业。

整体而言项目优劣势总结如下，仅供大家参考。

优势：

1、项目位于地铁口、近福田中心，毗邻在建的交通枢纽，交通通达度较高，地段优势比较明显；

2、周边生活氛围成熟，教育及商业资源较多，日常生活便捷。

3、主推当前市场需求量较高的刚需及刚改户型，客群较广；

不足：

1、小区规模不大，容积率颇高，社区休闲园林小；

2、小区居住环境不纯粹，业态除了商品房外，还有办公、人才房、回迁房。

3、车位比不足，虽然近地铁口，但私家车量大，未来或出现停车难问题。

这个项目你怎么看呢，欢迎评论留言~