深圳城市的发展像钟摆，一路向西之后，会摆回来。

记得这是城市规划大师朱荣远的观点。

现在来看，这个“摆回来”的节点，到了。

深圳中原地产前不久推送的一张表格，泄露了这个天机。

2022年5-11月，光明、宝安、南山这三个位于深圳西部的行政区的二手房新增挂盘量，暴增百分比达到3位数以上。

这三个地方正好是深圳楼市的“主战场”，有人据此分析，在过往几年集中了大量投资客的地方，都得要面临严峻的考验。

突然巨量挂盘，说明二手房业主心态已崩，于是争相“抢跑”。

在这个时候，我们突然发现，一直与世无争的盐田楼市，正在回归主流视野。

盐田的用家扎实，底部厚实，让人眼前一亮。

龙华、光明等区域人均居住密度过高，人均配套拥有率过低，交通拥挤，人满为患，学位严重不足，“城市病”愈发威胁生活质量。

这是深圳“一路向西”的一个代价。

2020年8月，深圳地铁2号线延长线（即8号线）正式开通，长期困扰盐田通勤效率的问题迎刃而解，山海价值因此释放；今年10月，深圳地铁14号线的开通，则加速了深圳“不分西东”大贯通时代的到来。

深圳主城区“老炮”盐田遽然回归。越来越多的人开始放弃他处，果断转投盐田。

从“到东部去，那里有真正的海”的口号呼唤，到今天回归生活本质，“入盐”，迎来新机。

西部有鸿荣源，东部有鹏广达。鹏广达深耕盐田20年，品牌形象深入人心。它低调潜行，扎实做事，偏好自有资金投入，不喜负债经营，是银行眼中的优质客户，还喜欢把房子干成现楼或准现楼后，才推向市场。

买房，要紧跟大本营，买底部，买根基，这是规律，是教训，而资源的虹吸效应，只发生在地铁品质大盘身上。

避开低配，选择高配，这是用家时代给我们的重要启示。

也只有这样，才能挥别买了房却上不了学，上下班高峰期挤不上地铁的悲催。

而盐田那些近山望海的资源，一旦被城市的效率与活力所加持，房子的价值就得以重新想象了。

幸福，还是要牢牢地掌握在自己手中。

撰稿 | 苗头

来源 | 苗头

说实话，现在这样的房地产市场环境，如果你去向客户描绘区域或片区发展前景，是没多大用的。

因为这是“炒家”突然集体出逃时期，在这个时候向他们“画饼”，不合适。

世联行联席董事长陈劲松就认为，市场繁荣期可以称为房地产的“宏观时代”，政策判断、价格走势、金融条件、区位前景、品牌定位这些，都是“宏观时代”的营销利器，而且是“标准动作”。

可是，他说，目前这些已经没有“销售力”了。

因为市场，进入了用家时代。

01

根据中原地产提供的数据，今年5-11月，深圳二手房挂盘量剧增，增加27289套，而光明、宝安、南山三区增幅居前3。

光明挂盘398套，新增1005.6%（超过10倍）；宝安挂盘5497套，新增241.9%；南山挂盘5622套，新增195.3%。

说明了什么？

至少说明三点。

一是光明这几年“攒”下的炒房客坐不住了，近期在集体抛盘。

二是光明二手房争相出逃，才刚刚开始，因为现在能卖的还都是满5年的房子，当年那些“日光盘”，都还没交房呢。

三是宝安、南山、福田的卖家也坐不住了，他们离场心切，做了这半年多来深圳二手房挂盘的主力。

可以说，之前炒房客有多集中，现在挂盘放量就有多惊人。

项目分期开发的开发商，一般都会比较注意控制投资客的比例，因为如果在项目前期就被投资客“控盘”，一旦遇上市场低迷，后期的销售就容易出问题。

一个良性开发的项目，必须是以用家为主的。

一个片区或区域的良性发展，也是。

我有3位好朋友一直住在盐田，一位住在沙头角，一位住在大梅沙，一位住在山海四季城。

他们有的是“老盐田”，有的是“新盐田”，但自“入盐”以来，他们就再也不想“挪窝”。

问他们为何不换个环境。他们说得最多的，是这里安静，方便，人少，而且有山，有海：

别的地方人多，嘈杂，拥挤。

这么多年，盐田未曾入过炒家的法眼，不说东部华侨城、万科天琴湾这些近年因为价格暴跌，而屡屡被拿出来晒的超级豪宅，即便是盐田的中小型度假公寓，也很佛系。

喜欢盐田的人们，自然都有自己的一番道理，市场也给做了佐证。

02

盐田并不是一个适合做广泛推荐的理想居住地，因为这个地方的确太小，商品房供应量也有限，不像深圳西部，有广阔的腹地，可以盖很多的房子，住很多人。

当年招商地产在卖南山的招商海月花园时，可以“海风一路吹回家”。

盐田没法吹，地铁线还没修过来之前，从市区回盐田，要过隧道，要与货柜车同行，浪漫不起来。

所以这个很早就是深圳“特区内”的主城，终归无法与福田、南山和宝安愉快地玩耍。

直到2020年8月，深圳地铁8号线开通。

这条8号线实际上是“蛇口线”（又称“豪宅线”）2号线的延长线。

就是它，让盐田第一次与市区，“没有距离”。

以前老铁们晚上聚会，最先撤的一定是住在盐田的兄弟。

因为，大家都体贴他路途的遥远。

通地铁后，盐田的兄弟反而成了最后走的那个。

因为他说，享受坐末班车回家的感觉。

很难想象，之前，盐田不过是深圳市民周末和节假日度假玩海吃海鲜的地方，人们对非工作日进出盐田的主干道上大排长龙，也早已司空见惯。

家住山海四季城一期的朋友经常跟我说，住在盐田最大的好处是人少，安静，房子的性价比高。

她女儿从幼儿园到现在在深外读高中，活动范围一直在盐田，南山人的“孟母三迁”和花式“鸡娃”，与她相比，简直像生活在两个不同的世界：

我女儿从来没有上过什么补习班。

曾几何时，住在龙华的上班一族，对地铁4号线的拥挤与低效，充满了恐惧，挤在福龙路上龟速前行的私家车密密麻麻，堵到让人怀疑人生。

幼儿园学位紧张，小学学位紧张，初中学位紧张，高中学位紧张，就连去餐厅吃个饭，也要排长队等位。

光明业主对学位特别是优质学位的牵挂，也让人“时时放心不下”。

一位家住光明凤凰城片区的朋友说，担心光明会成为第二个龙华。

根据“七普”数据，光明的人口密度是7017人/平方公里，排深圳第7，比排第6位的南山少2500多人/平方公里，有追赶南山的样子了。

龙华的这个指标是14401，排全市第3。

盐田很低，2857人/平方公里，深圳10个行政区，它排第9。

盐田就是这样，把地方都给了山和海。

这样的地方，炒房客显然是不屑一顾的。于是，这么多年，盐田一直“人畜无害”。

深圳房价起飞也好，暴跌也罢，似乎都跟盐田关系不大。

一水的与世无争，云卷云舒。

03

如果有人做一张地铁2号线的房价走势图，一定很有意思。

2号线地铁站周边的房子，价差居然数以倍计，而最高水位当然出现在后海深圳湾一带，深圳湾1号、华润深圳湾悦府、恒裕深圳湾……说起来一个个都是全国知名的顶豪。

在它的始末站，赤湾站和盐田路站，都有山海资源。盐田路站旁的楼盘山海四季城，房价5万多/平方米，而赤湾站旁的深铁熙府，据说售价每平方米要贵上好几万。

爱较真的朋友一直不服。

盐田的PM2.5日均浓度15.3微克/立方米，空气优良率97.5%，水环境连续14年全深圳最优，是全省首个“城市生态氧吧”。

按照“绿水青山就是金山银山”的逻辑，地铁2号线沿线的盐田楼盘和小区房价，不应该长期输给蛇口啊。

“老盐田”只是笑笑。

在他们眼里，这个优势只属寻常。

说到人均市政配套投入，盐田才是当仁不让的第一名咧：

小小的盐田，区区的21万常住人口，却有“三横三纵”的交通规划，让政府“破费”400亿元。这意味着，每个盐田人，得到了20万元的交通大礼包。

家住龙华或光明的朋友总是意难平：

为什么我们的地铁和学校修得再密，建得再多，却还是不够用？

是的，盐田的生态环境很脆弱，但是它的配套环境，却是全市数一数二的：

低密度，高配置。

如果用在盐田商品房身上，就是“一低两高”——低成本，高效率，高配置。

光明卖6万的时候，盐田卖4万。

光明卖8万的时候，盐田卖5万。

光明卖5万的时候，盐田卖5万。

我觉得这正说明盐田那些拥有山海资源的房子，正在被便捷的地铁2号线，赋予城市豪宅的属性。

换句话说，近山望海的资源，一旦被城市的效率与活力所加持，那么，房子的价值就得以重新想象了。

有眼光有实力有追求的开发商，自然不会“随大溜”，而是把房子做好，做极致。

也只有这样的好房子，才能有机会迎接真正的风口。

04

文化名人余秋雨在他的《行者无疆》中，对半山豪宅有过一段经典的描述：

凡世上的豪宅都筑于山畔，无论美国的比华利山还是香港半山，仿佛知富阶层已将悠悠山居，作为最大的生活愿景。

光明也好，龙华也罢，都不临海，山的资源更是极为匮乏。看来啊，盐田的房价将来一定大有说头。

我一直鼓励朋友，能有机会在深圳上车，就赶紧；能有机会买好房子，也不要迟疑，特别是买来自住的朋友。

我的理由很简单，深圳的城市级别，在国内肯定是数一数二的，会虹吸全国的购买力。

这几年，深圳出现两个小趋势。

实现了财务自由的高净值人群，选择买入深圳湾；而一部分中产放弃他处，果断转投盐田。

鹏广达在这里深耕了20年，对此最有发言权。

他们发现，选择定居盐田的深圳人，一开始只是罗湖和盐田本地人，后来则有越来越多的业主，来自福田、南山和宝安。

业主来源地最大的变化，发生在2号线延长线敲定修建的2017年。

当时，鹏广达开发的云顶道，可谓是豪宅的清流，共60户。从业主工作地点判断，福田客户成为主力，第一次超过罗湖，亦有部分南山客户住在云顶道。

在市场高点时，这个项目曾有人挂盘，价格约10万元/平方米。

2004年发出“到东部去，那里有真正的海”的万科地产可能也没有想到，推动这里的海，变身为生活岸线的海的，是地铁，是鹏广达。

很多人包括盐田业主都不知道，盐田港区第一个试点氢燃料电池拖车，而且多次获评全球最佳绿色集装箱码头，蝉联深圳市节能考核“六连冠”。

从生产岸线，到生活岸线的跳跃，其中必然有许多值得把握的机会，

就像当年苏州从生产型城市转型升级成为消费型城市时，房价翻倍起跳一样，今天的盐田，非常值得我们高看。

值得一提的是，2号线的盐田路站，也将是深圳地铁18号线的起点。

盐田的全面开挂时代即将到来，那个阻碍盐田发展的物理空间狭窄的难题，由此迎刃而解。

进得来，出得去，而且是以地铁和轨道交通的方式，这在以前，简直无法想象。

已经官宣过了。盐田目前在加快轨道交通8号线二期、三期建设，推动18号线延伸至沙头角口岸，并纳入五期规划建设，以及推进16号线二期延伸至盐田。

今年10月底，随着地铁14号线开通，深圳一夜之间不分西东，进入大开大合的时代，物理空间的区隔被淡化，被消解。

一旦地铁轨道网络化，盐田也将不再是以前那个盐田。

作为深圳主城区的“老炮”，一条2号线即已让盐田遽然回归，也许过不了多久，房价温和、生活安宁的盐田，就要成为我们的美好追忆。

效率，正在改变盐田。

从盐田路站，坐地铁到世界之窗站，只需约65分钟。

开车从山海四季城二期华府错峰出行，到深圳市民中心，约30分钟，到华侨城，约40分钟。

空间距离、物理距离没有变化，改变和冲击最大的，是时间距离、心理距离。

05

无论是自用，还是投资，我认为一定要买在开发商的根基地、根据地、大本营、大后方。

为什么？

理由很简单，在这些地方盖房子，开发商会比较注重业主的口碑和优质资源的积累，落力塑造品牌形象。

在根基地盖房子，开发商一般不敢乱降价。

他们怕10米跳台式的降价，不仅多年积累的客户口碑一朝雪崩，而且极有可能把多年苦心经营的关系，推进到万劫不复之地。

所以，紧跟大本营，买底部，买根基，是在深圳买房必须遵循的一个重要的逻辑。

不分西东。

还有，着眼长远的开发商若是深耕一座城市，会注意选择在合适的腹地，建立自己的“粮仓”和大后方。

当然这样的地方，要能够盛得下老板的野心，烧得旺企业生生不息的火种。

这种地方，深圳就有好几个。

比如盐田这个大后方，鹏广达在这里发家，起步，做大，做强，做好，未曾离开半步。

现在来看，鹏广达对盐田的“一根筋”，是低调潜行的孤注，也是厚积薄发的坚忍。

我去看过山海四季城，这应该算是鹏广达深耕盐田20年，在住宅开发上的集大成者了吧。

它是鹏广达的根基，也是鹏广达的大后方。

山海四季城项目之于鹏广达，犹如蛇口之于招商，华侨城之于华侨城，东海花园之于东海，大冲之于华润，梅林之于卓越……

业内人士说，深圳西部有鸿荣源，东部有鹏广达。

这两家公司的确都有些共同的特征。

比如鸿荣源深耕宝安，鹏广达深耕盐田，都有口皆碑。

比如两家公司的老板为人都很低调，属于“潜行侠”，但是做事都很高调，做一个产品，成一个产品，叫好又叫座。

比如两家公司的老板都不太喜欢负债经营，都喜欢用自有资金投入，也都是银行眼里的优质客户。

比如都喜欢把房子干到现楼或准现楼，才推向市场。

比如两家公司的产品线都很丰富，有豪宅，有改善，也有刚需产品，而且都注重品质品牌。

比如两家公司的团队都很市场化，创新能力强，产品紧跟市场，户型实用，适路对销，不浪费客户一分钱，业主复购率也都很高，有广泛的“铁粉”“忠粉”基础。

把不把客户当回事，有没有把客户利益放在第一位，这是决定企业经营境界高低、决定项目最终能走多远的关键。

我认为，谁能真抓实干将“客户第一”落到实处，谁能成功从“粗放”转型到“精细”，做到系统的“精细化”，谁就能在这场深刻的行业和经济大变局、大洗牌中立于不败，分到理想席位。

和成片综合开发运营的模式不同，鹏广达在盐田的“造城”，有点像马斯克的“星链计划”，点式分布。

鹏广达在这个区域已开发滨海假日、倚山时代、云顶道、公园道、鹏广达公馆、山海四季城（包括已于2016年入伙的一期，以及预计于2023年8月入伙的二期华府；还有在筹划中的三期）、鹏广达时代广场、湾区壹号，以及未来的翡翠湾、盐田云谷等众多项目。

鹏广达的营商之道，折射了务实、精工、内敛、低调的粤西商帮精神，这些都体现在产品设计、施工、用材、用料、服务等方面。

好钢用在刀刃上，让业主体验到实实在在的品质与实用。“这是产品大师的做法。”该人士说。

山海四季城二期华府传承了一期的产品精粹。仅两种户型：

建筑面积约90-92平方米的三房二厅二卫；建筑面积约114-117平方米的四房二厅二卫。标准层三梯6户，其中，三房4户、四房2户，堪称完美搭配。

山海四季城二期华府是一期的迭代升级版。

①双地铁物业（8号线已通车，地铁18号线规划中）高品质综合体大盘，商业配套更佳。

②地下停车场有3层，水硬性水磨石地坪耐久环保，车户比1.2：1，停车位比标准停车位加宽30厘米。

③层高3.05米，楼板厚度12-15厘米，超行业标准，增涂一层特种隔音材料，按豪宅标准打造。

④精装交楼，供楼分期压力小，拎包入住。

⑤两种王牌户型按“黄金分割点”原则设计，户户朝南，看山或看海，方正实用，功能均好，动静、干湿分区，采光通风几近最优。

⑥ 鹏广达物业升级管家优质服务，保驾护航。

06

城市资源的虹吸效应、聚集效应，只有大盘才有份。

因为这些资源的分配与倾斜，只有项目的盘子够大，才能抢到“头啖汤”。

既然选择在盐田买房，当然要买大盘，而且是品质大盘。

在盐田买房，应当避开三个大坑。

大坑一：不方便，不快捷。

光大是不行的，地铁站最好要“上盖”，不“上盖”好歹也得500米左右的步行距离，一定要靠近地铁站。

大城之大，规模一定要适度。

是否适度，看是否便捷。

大坑二：低价，低质。

低价低质盘，历来是房价保值增值的大敌，也容易成为抛盘的重灾区。

优质大盘则由于业主实力较强，用家扎堆，房价就能坚挺，成为片区的价格标杆。

大坑三：低配，低效。

血的教训，就是买了房子却因为申请学位的业主太多，导致孩子无法正常入学。

还有，因为人多而挤不上地铁的悲催。

无论如何，我们当中的绝大多数人买房，可能都要倾尽一生所有。它是我们一生当中最大的消费行为，一辈子最重要的投资。

我们要把钱存下来、支首付、做按揭。等于要给银行打工，一直到十五年、二十年。在这一过程中，还要节衣缩食、负担小孩的教育。

在这个时候，我们就得要谨慎选择产品，选择开发商。

注：本文部分图片资料来自盐田区委宣传部、盐田区融媒体中心，特此鸣谢。