最近，深圳湾某豪宅按指导价挂牌的消息，引起了一波小骚动，曾经最抗跌的片区，竟然也扛不住了？

据媒体报道，这套按指导价挂出的是绿海湾小区的162平5房双证房源，7月底业主报价2580万，一直无人买单；10月初价格调回指导价，报价2121万，但挂牌一周也还未成交。

无独有偶的是，同片区宝能太古城北区也有两套双证房，一套是156平4房，另一套是163平4房，目前这两套房挂牌价，回落至与指导价相差7%、9.3%，但也无人买单。

所以，细看下来，不难发现，“双证”才是深圳湾这几套豪宅滞销的主因，在限购限售政策下，双证房流通性要差很多，因而价格方面也更容易受市场冲击。

绿海湾、宝能太古城北区这样的典型案例，并不能代表深圳湾片区的整体行情，据消息称，目前片区大部分房源价格还是相对坚挺，但市面上确实也出现了核心区域二手房，按指导价出售的事例。

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宝中/科技园/南油

多个核心片区二手房回调报价

临近年末，地产圈都在冲KPI，除了新房在打价格战之外，二手房也卷得厉害，越来越多的房源接近指导价挂牌，从中介朋友们转发的消息来看，这波价格回调潮，已经在热点核心片区蔓延开来了。

南油：汇宾广场，130平3房2卫的满五少有户型，业主报价780万，指导价约760万；

南油：福满园，75平2房，指导价为503万，目前业主报价518万；

科技园：豪方现代豪园，一套87平3房，一口价850万，指导价在833万左右；

宝中：深业新岸线一期，目前120平3房，业主报价1100万，指导价约1043万；

前海：诺德假日花园，目前145平4房挂牌1700万，单价11万7，近指导价；

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以上几个房源位于南山、宝中等核心片区，这个价格在一年前，大家基本是想都不敢想，如今也挨着指导价发售。

而除了有接近指导价的房源之外，也有着急出手的卖家，以低于指导价的价格挂牌或出售。

10月20日，宝中幸福海岸成交了一套147平大四房，业主报价1300万，最后卖价1290万，折合单价8.77万/平，略低于指导价。

10月当周，宝中同片区的凯旋城，也有一套107平大三房挂出，业主报一口价980万，该房源指导价在1057万，意味着低于指导价的7.3%出售。

10月当周，罗湖的百仕达花园，一套120平的大三房，业主报价696万，该盘指导价在718万左右，挂牌价实际低于指导价的3.06%。

9月，蛇口的半岛城邦花园、侨香片区的香域中央花园，两个豪宅楼盘都有低于指导价成交的房源；

8月，科技园的华润城润府二期，一套约226平4房的房源，低于指导价成交，据悉，目前该小区还有低于指导价的房源在挂牌中。

虽然，从市场占比来看，核心片区按指导价出售的房源依旧只是小部分，大多数房源报价还是高于指导价，但从业主的报价趋势来看，已经有越来越多的楼盘已经出现了价格回调。

据中原数据统计，10月宝中片区有效挂盘的楼盘中，过半的楼盘挂盘均价出现下调。

宝中片区10月挂盘均价下调楼盘

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贴近指导价成交房源超7成

网友戏称“指导价”成“保本价”

以往我们说接近指导价出售的房源，大部分集中在东部片区，且基本以老破大为主。但最近中西部热点核心区域，也有部分的楼盘价格向指导价靠拢，说明经过长达一年半的“指导价拉锯战”，越来越多业主的心态发生了变化。

据乐有家公布的数据显示，2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”；而至今年9月份，以贴近指导价10%成交的房源，在全市二手房成交中，占比更是高达了75%。

可见“按指导价卖房”，是目前深圳二手房交易的一个主要趋势，当然，这其中刚需盘的占比较大，豪宅的价格普遍还是相对坚挺。

此前乐有家统计过，深圳二手豪宅的成交价，接近指导价的占比仅有17%，低于参考价的仅有6%。也就是说，超7成二手豪宅还是高于指导价成交的，所以当宝中幸福海岸、科技园华润城润府二期，难得出现一两套指导价房源时，都被迅速秒掉，可见这个价格是真的笋。

当然，前面我们也提到过，核心片区，核心豪宅，也越来越多的房源在下调报价，所以有买二手豪宅的朋友，建议最近可以多多关注。

还有不到4个月的时间，深圳二手房指导价就满2周年了，对比年初，大家对“指导价”的频繁发声，下半年讨论的声浪似乎就小了很多。很多业主的心态，也从等待指导价“调价”，转变为自动下调报价，于他们而言，指导价已然成为心中的一个价格底线，所以有网友戏称，在楼市大环境下，指导价也是“保本价”。

但也有购房的网友认为，指导价还是不够便宜，这是赤裸裸的挑战业主们的底线啊，为此，大家怎么看呢，欢迎在评论区留言！

(小婕)