2021楼市账单:住宅网签93116套,这12新盘卖最好!

深圳楼市深度报道 2022-01-05 17:55:03
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2021年深圳楼市成绩单来了!

又到一年“交卷”时!

2021年的深圳楼市如同坐上了过山车,跌宕起伏!

一手市场,上半年买方拼积分拼运气抢房,卖方家中坐等“日光”;下半年新房供应井喷,买方顺势躺平,卖方促销、打折各显神通。

二手市场,指导价出台浇灭“火气”,买方心态从“焦急”到“观望”,卖方心态从“坚挺”到“崩盘”,成交也跌出了荣枯线。

深圳楼市这一年如此魔幻,跟从严从密的调控政策息息相关。2021年已经谢幕,楼市成绩如何,小编为您一一梳理。

0 1/ 新房成交创5年新高 成交总量跌回2018年

根据公开数据显示,2021年,深圳共成交住宅93116套,其中新房住宅成交52417套,二手房住宅成交40699套

(图源丨咚咚找房)

新房成交量突破5万大关,这是继2015年之后,出现的又一个高峰值。2015年深圳新房成交66450套,之后每年的成交数据一直在2-4万左右徘徊,而2021年成交量增长至52417套,可以说是创下了近5年新高。

历年来,二手房成交数据占总成交数据的主导地位,所以二手房也被标榜为深圳楼市的风向标,但这一现象在2.08指导价政策出台后,就被彻底改变。

2021年二手房住宅成交量跌回4万套,同比去年的95273套减少了57.3%,超过腰斩,且这一数值甚至惨过2008年的42593套,可见二手市场的萧条。

综合来看,尽管全年新房成交有小幅增长,但二手市场却遭遇“滑铁卢”,总体也难力挽狂澜。2021年全年成交93116套住宅,数值跌破10万套,成交水平跌回了2018年。

02/2021年35新盘开盘日光 这12个盘最好卖

单从新房的成交数据看,我们说2021年新房卖得好,这个大家应该没有异议,那么2021年哪些盘去化快,哪些盘最好卖,我们不妨一起来看看。

据搜狐焦点网统计,2021年深圳共发放了161张新房预售证,其中住宅125盘,而实现开盘日光的楼盘共计35盘,包括一季度12盘;二季度8盘;三季度9盘;四季度6盘。

这35盘可以说是今年楼市流量的主IP,但我们在开头也说过,楼市上半年和下半年的情况大不同,上半年只要是个稍微不错的楼盘,都能实现开盘日光。

而下半年,尤其是在深圳第二次集中供地,商品房销售限价下调3%-9.2%,以及中央授权开展房地产税改革试点工作后,市场风向发生了巨大变化,原本火热的新房市场,也变得不香了,部分购房者的心态在动摇,“明年买房会不会更划算”的情绪也在蔓延。

所以综合新房市场走向,再结合2021年的开盘日光项目表,我们梳理了一下,总结出在逆市中销量还能坚挺的楼盘,一靠地段;二靠价差,而符合这些属性的楼盘共有12盘

地段是投资的黄金准则,2021年因地段卖得好的盘,“前海四子”毕竟榜上有名,前海四季度入市的前海润峯府,三季度入市的招商领玺(二期),都取得不俗成绩,尤其是招商领玺(二期),超千套房源入市,还得拼积分,入围积分59.1分。

而与招商领玺(二期)同价位的天健悦桂府,与前海润峯府同价位的前海天境花园,虽然是年初入市,但以此类推,即便是放在下半年这样艰难的市场下发售,占据前海这样核心地段也依旧好卖。

除了前海之外,安托山片区今年也迎来供应小高峰,且新盘也都实现了100%去化。年末的海德园B区,可以说是豪宅界的大网红,虽然只供应181套房源,但打新积分却高达62.2分。而深铁懿府在2021年推售过两期,一期744套房,二期648套房,也都得到了市场的高度认可。

两开两罄的楼盘,除了豪宅深铁懿府之外,还有刚需盘星河天地,占据光明中心区核心地段的它,分别在7月份推了三期573套房,9月份推了四期937套,也均实现开盘日光。

新房成交好的一个原因,主要还是市场存在倒挂红利。2021年,随着新房限价加码后,有明显价差的新房就显得弥足可贵。

光明宏发万悦山(一期)入市价格4.89万/平,不仅在5字头当道的光明新房中,存在价差,对比挂牌价动辄6-7万一平的二手房而言,可以说是买到即赚到。

龙岗的颐安都会中央4期带装修准现房5.56万/平,而已经入伙的颐安二期挂牌价7-8万/平,房价倒挂2万+一平,也让东部置业者直呼真香。

另外,坂田的华侨城荷棠里均价5.9万/平,备案价格直接回到2年前。2019年,同片区的大族云峰毛坯价格也是5.9万一平,可以这个区域的新房价格被按得死死的,于购房者来说是最大的福利了。

此外,楼盘交通、地段、配套等均好性强的楼盘,也是目前市场认可度高的楼盘。

像沙井的万丰海岸城,单是5.75万/平的均价,可以说是目前沙井片区中新房价格最高的楼盘了,但项目一期推售的717套房,入围标准是278个月社保;二期推售1025套房,入围标准是59.1分。供应足,价格高,打新难,还能实现日光,主要还是因为该盘整体的地段和配套都相对不错。

除了这11个盘之外,小编觉得卖得好的压轴盘,当属深业中城,地处香蜜湖片区,周边资源丰富,同时对比周边17-18万/平起步的二手房,深业中城可以说是兼具了地段、价差、等各种优势,难怪有楼市“王者”,楼市“天花板”之称。

03/2021年卖2套不是最惨,去化0.1成才是暴击

有卖得好的楼盘,自然也就有卖不好的盘,尤其是到了下半年,卖不好的楼盘越来越多,市场打折、促销的声音也越来越大,一度让购房者有种重回2018年的幻觉。

如何定义卖不好的盘,没有实现日光都是卖不好吗?小编觉得,从开盘当天的去化表现来看是最直接的

下半年入市的福田富通上舍,意向登记客户只有8位,是深圳新房史上出现的唯一一个登记人数只有个位数的楼盘,然而,项目开盘又跑了6位客户,最终去化仅2套,去化率仅0.3成。

在去化惨淡的情况下,富通上舍接连打出了85折钜惠,打折以及启动中介代理后,项目的销售情况有所好转,据中介透露,目前该盘的去化已超过了30%。

然而,被群嘲的富通上舍还不是2021年卖最惨的楼盘,卖最惨的当属“鸽王”万福花园。

位于龙华的万福花园在2021年年末压轴出场,推出1599套住宅,项目在12月30日开盘选房后,有媒体爆料仅成交了20余套房源,去化仅0.1成。

万福花园去化惨淡,主要是因为定价、交通、配套都较为拉胯,但项目的缺点不止于此,感兴趣的网友,可以点击《房价从3千捂到7万,产权直接缩水30年!宇宙中心这个盘不香了》文章了解。

除了这2盘之外,开盘去化不足一成的楼盘还有莲塘的东海富汇豪庭,该楼盘推出911套住宅,但只有51位诚意登记客户,若这51位全部选房,去化率也仅有0.5成。

东海富汇豪庭整体均价约8.9万/平,将近9万一平,跟同片区的住宅对比来看,不存在倒挂,且定价较高的它,开盘只有98折的折扣,明显诚意不足,虽随后加追94折折扣,但记者在深圳房地产信息平台查看,该盘从开盘至今,已网签的房源仍不足20套。

除了中部和东部的新盘之外,西部网红片区部分新房去化也遇阻,像宝安的中熙玖玖颂阁,网传去化仅27%;泰福名苑网传去化34%,且部分为村民选房;而光明11月入市的中信凯旋君庭,截至目前仅网签了5.26%。

由此可见,2021年下半年,才是真实的楼市表现,一些定价高、地段差、配套少的楼盘,若没有赶上好时机,去化也成问题。

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