又到一年“交卷”时！

2021年的深圳楼市如同坐上了过山车，跌宕起伏！

一手市场，上半年买方拼积分拼运气抢房，卖方家中坐等“日光”；下半年新房供应井喷，买方顺势躺平，卖方促销、打折各显神通。

二手市场，指导价出台浇灭“火气”，买方心态从“焦急”到“观望”，卖方心态从“坚挺”到“崩盘”，成交也跌出了荣枯线。

深圳楼市这一年如此魔幻，跟从严从密的调控政策息息相关。2021年已经谢幕，楼市成绩如何，小编为您一一梳理。

0 1/ 新房成交创5年新高 成交总量跌回2018年

根据公开数据显示，2021年，深圳共成交住宅93116套，其中新房住宅成交52417套，二手房住宅成交40699套。

（图源丨咚咚找房）

新房成交量突破5万大关，这是继2015年之后，出现的又一个高峰值。2015年深圳新房成交66450套，之后每年的成交数据一直在2-4万左右徘徊，而2021年成交量增长至52417套，可以说是创下了近5年新高。

历年来，二手房成交数据占总成交数据的主导地位，所以二手房也被标榜为深圳楼市的风向标，但这一现象在2.08指导价政策出台后，就被彻底改变。

2021年二手房住宅成交量跌回4万套，同比去年的95273套减少了57.3%，超过腰斩，且这一数值甚至惨过2008年的42593套，可见二手市场的萧条。

综合来看，尽管全年新房成交有小幅增长，但二手市场却遭遇“滑铁卢”，总体也难力挽狂澜。2021年全年成交93116套住宅，数值跌破10万套，成交水平跌回了2018年。

02/2021年35新盘开盘日光 这12个盘较好卖

单从新房的成交数据看，我们说2021年新房卖得好，这个大家应该没有异议，那么2021年哪些盘去化快，哪些盘较好卖，我们不妨一起来看看。

据搜狐焦点网统计，2021年深圳共发放了161张新房预售证，其中住宅125盘，而实现开盘日光的楼盘共计35盘，包括一季度12盘；二季度8盘；三季度9盘；四季度6盘。

这35盘可以说是今年楼市流量的主IP，但我们在开头也说过，楼市上半年和下半年的情况大不同，上半年只要是个稍微不错的楼盘，都能实现开盘日光。

而下半年，尤其是在深圳第二次集中供地，商品房销售限价下调3%-9.2%，以及中央授权开展房地产税改革试点工作后，市场风向发生了巨大变化，原本火热的新房市场，也变得不香了，部分购房者的心态在动摇，“明年买房会不会更划算”的情绪也在蔓延。

所以综合新房市场走向，再结合2021年的开盘日光项目表，我们梳理了一下，总结出在逆市中销量还能坚挺的楼盘，一靠地段；二靠价差，而符合这些属性的楼盘共有12盘。

地段是投资的黄金准则，2021年因地段卖得好的盘，“前海四子”毕竟榜上有名，前海四季度入市的前海润峯府，三季度入市的招商领玺（二期），都取得不俗成绩，尤其是招商领玺（二期），超千套房源入市，还得拼积分，入围积分59.1分。

而与招商领玺（二期）同价位的天健悦桂府，与前海润峯府同价位的前海天境花园，虽然是年初入市，但以此类推，即便是放在下半年这样艰难的市场下发售，占据前海这样核心地段也依旧好卖。

除了前海之外，安托山片区今年也迎来供应小高峰，且新盘也都实现了100%去化。年末的海德园B区，可以说是豪宅界的大网红，虽然只供应181套房源，但打新积分却高达62.2分。而深铁懿府在2021年推售过两期，一期744套房，二期648套房，也都得到了市场的高度认可。

两开两罄的楼盘，除了豪宅深铁懿府之外，还有刚需盘星河天地，占据光明中心区核心地段的它，分别在7月份推了三期573套房，9月份推了四期937套，也均实现开盘日光。

新房成交好的一个原因，主要还是市场存在倒挂红利。2021年，随着新房限价加码后，有明显价差的新房就显得弥足可贵。

光明宏发万悦山（一期）入市价格4.89万/平，不仅在5字头当道的光明新房中，存在价差，对比挂牌价动辄6-7万一平的二手房而言，可以说是买到即赚到。

龙岗的颐安都会中央4期带装修准现房5.56万/平，而已经入伙的颐安二期挂牌价7-8万/平，房价倒挂2万+一平，也让东部置业者直呼真香。

另外，坂田的华侨城荷棠里均价5.9万/平，备案价格直接回到2年前。2019年，同片区的大族云峰毛坯价格也是5.9万一平，可以这个区域的新房价格被按得死死的，于购房者来说是较大的福利了。

此外，楼盘交通、地段、配套等均好性强的楼盘，也是目前市场认可度高的楼盘。

像沙井的万丰海岸城，单是5.75万/平的均价，可以说是目前沙井片区中新房价格较高的楼盘了，但项目一期推售的717套房，入围标准是278个月社保；二期推售1025套房，入围标准是59.1分。供应足，价格高，打新难，还能实现日光，主要还是因为该盘整体的地段和配套都相对不错。

除了这11个盘之外，小编觉得卖得好的压轴盘，当属深业中城，地处香蜜湖片区，周边资源丰富，同时对比周边17-18万/平起步的二手房，深业中城可以说是兼具了地段、价差、等各种优势，难怪有楼市“王者”，楼市“天花板”之称。

03/2021年卖2套不是最惨，去化0.1成才是暴击

有卖得好的楼盘，自然也就有卖不好的盘，尤其是到了下半年，卖不好的楼盘越来越多，市场打折、促销的声音也越来越大，一度让购房者有种重回2018年的幻觉。

如何定义卖不好的盘，没有实现日光都是卖不好吗？小编觉得，从开盘当天的去化表现来看是最直接的。

下半年入市的福田富通上舍，意向登记客户只有8位，是深圳新房史上出现的少有一个登记人数只有个位数的楼盘，然而，项目开盘又跑了6位客户，最终去化仅2套，去化率仅0.3成。

在去化惨淡的情况下，富通上舍接连打出了85折钜惠，打折以及启动中介代理后，项目的销售情况有所好转，据中介透露，目前该盘的去化已超过了30%。

然而，被群嘲的富通上舍还不是2021年卖最惨的楼盘，卖最惨的当属“鸽王”万福花园。

位于龙华的万福花园，在2021年年末压轴出场，推出1599套住宅，项目在12月30日开盘选房后，有媒体爆料仅成交了20余套房源，去化仅0.1成。

万福花园去化惨淡，主要是因为定价、交通、配套都较为拉胯，但项目的缺点不止于此，感兴趣的网友，可以点击《房价从3千捂到7万，产权直接缩水30年！宇宙中心这个盘不香了》文章了解。

除了这2盘之外，开盘去化不足一成的楼盘还有莲塘的东海富汇豪庭，该楼盘推出911套住宅，但只有51位诚意登记客户，若这51位全部选房，去化率也仅有0.5成。

东海富汇豪庭整体均价约8.9万/平，将近9万一平，跟同片区的住宅对比来看，不存在倒挂，且定价较高的它，开盘只有98折的折扣，明显诚意不足，虽随后加追94折折扣，但记者在深圳房地产信息平台查看，该盘从开盘至今，已网签的房源仍不足20套。

除了中部和东部的新盘之外，西部网红片区部分新房去化也遇阻，像宝安的中熙玖玖颂阁，网传去化仅27%；泰福名苑网传去化34%，且部分为村民选房；而光明11月入市的中信凯旋君庭，截至目前仅网签了5.26%。

由此可见，2021年下半年，才是真实的楼市表现，一些定价高、地段差、配套少的楼盘，若没有赶上好时机，去化也成问题。