2017年，全国发布了246条楼市调控政策，银行多次调高房贷利率，较高上浮20%，但对租赁市场却是大力加持，政策鼓励+企业高调进驻......深圳的租赁市场一片欢腾。

回忆下深圳2017年的房产市场，这些关键词必然会涌现：房住不炒、租购同权、深圳智慧租房、城中村、腾讯、阿里、建行、长租公寓、泊寓、按居贷、自如、魔方......

这些不再是一个个口号或者概念，深圳，具备长租公寓生长的天然土壤，已走在实践的前沿。让我们来回顾一下2017年深圳长租公寓的巨变。

一、深圳长租公寓分布地图

从部分统计数据来看，目前深圳市的长租公寓具备以下几个特点。

1、分布特点

原关内的南山、福田、罗湖，以及临关内的龙华红山、宝安西乡、龙岗坂田等区域，是长租公寓分布较为密集的片区。而目前数量最多区域则为南山区。另外，邻地铁，近商业，以及规模以上产业园区（比如深圳大学城、华为所在的坂田科技园）附近是深圳长租公寓的集中片区。

2、租金特点

目前深圳长租公寓中租金在1500元以内的占36.7%，800元以下的站11.1%，主要集中在租金1000-3000元。而长租公寓的整体租金水平大概是城中村农民房的2-3倍，同时比普通商品房住宅高出500-1000元/平*月（参考价格由官方网站及电话采访所得，如有偏差请网友指正）。但总得来说，关内的总体租金水平还是要高于关外；地铁商业及产业园区附近的租金水平要高于其他地区。

另外，跟豪华住宅一样，长租公寓也推出不少高价房源，例如福田梅林金中环服务公寓、香蜜湖建万·富瑞斯国际公寓；南山蛇口望海路海明苑、深大汇景豪苑、科技园大冲城市花园等，1房每个月租金可达到7、8千，甚至上万元。

3、户型特点

长租公寓主要以单房、1房、2房和loft的户型为主，另有少量的3-5房房源。在面积选择上较为广泛，几十至一百多平米均有分布，户型多数较为方正，采光效果较好。

二、深圳长租公寓类型解析

长租公寓定义：“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

按照主体划分，长租公寓可以分为专业公寓运营商、房地产服务商、酒店集团和房地产开发商。其中房地产开发商在今年政策利好之下，数量大增，例如万科泊寓、佳兆业和碧桂园也纷纷入局。

按照运营模式，长租公寓分为集中式和分散式。

按照运营主体划分，长租公寓运营平台可以分为自有租赁平台和代理租赁平台，而作为金融机构的建行推出的CCB建融家园则在运营自有公寓的同时，又可为其他品牌公寓做代理。

1数量

这四种类型在深圳的长租公寓市场上都有一定份额，其中数量最多的是专业公寓运营商，且有创业性质，进入时间较早，根据合屋2017年初的数据，深圳已经有超过100家长租公寓品牌。

2客户群

深圳现有的集中式的长租公寓的客户群都聚焦在18-35岁，且对居住品质有一定的要求的都市白领。特别是集中式的长租公寓，对租客有一定的年龄限制。

分散式的长租公寓品牌会推出整租的空间，放宽对租客的要求，满足家庭租房的需求，自如和蛋壳公寓属于此种类型。

3配套服务

长租公寓的收费项目一般包括：房租+服务费+水电费。多数长租公寓以卧室为主，其他功能外移，提供开放空间，比如厨房、洗衣间、健身房、书吧等。管家+保洁+维修+智能门锁+APP物业运营是多数公寓的标配。

4租赁房源

深圳现有的长租公寓，以收购、加盟、委托代理、联营合作、包租经营等方式获得房源，加以装修或者改造，然后出租给租户。

其中，房地产开发商拥有自持物业，在房源的数量和获取渠道方面占据先天优势，可以预见，未来长租公寓市场上，房企将扮演重要的角色。

5营销手段

很多公寓品牌，为了吸引刚毕业的年轻人入住，在毕业季前后推出系列优惠政策，比如自如的海燕计划、蛋壳公寓的青春起航计划、佳兆业的“凌云计划”、魔方的“举一反三”......

6新兴力量

11月3日深圳建行推出CCB建融家园、阿里的支付宝正式上线租房平台、腾讯与深圳政府合作的深圳智慧租房、还有国内首单长租公寓资产类REITs——新派公寓REITs......新晋力量不断加入，推进深圳长租公寓的活跃发展。

三、深圳长租公寓的发展空间

1、80%的深圳人在租房，租房需求只增不减

据深圳链家研究院数据显示，2015年年末，深圳常住居民家庭住房自有率达到34%，同时，调查还显示深圳租房人群占比高达80%，这说明不少拥有住房的人群也在租房居住。

2016年，深圳常住人口约1191万人，环比2015年增长53万人；外来人口806万， 环比2015年增长23万人。无论是常住人口还是外来人口都成递增趋势。

                                                   （数据来源：家家顺数据研究中心）

而2016年，一、二手住宅成交总量约13.6万套，仅占新增常住人口数量的1/4，这说明，剩余3/4的人群也必须加入租房大军，租房缺口越来越大，租赁人群只增不减。

此外，《深圳市住房建设规划（2016-2020）》曾指出：“十三五”期间，预计全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。购房需求仅仅占到了租赁需求的64.8%，这也反映了深圳租赁市场的活跃， 而租赁需求也为长租公寓的发展提供了市场机遇。

2、深圳长租公寓拥有巨大的房源储备空间

供求关系是影响市场价值的形成与决定的关系。刚刚我们提到，长租公寓已经有了市场需求，那么接下来就要看供应空间，也就说长租公寓要有足够多的房源来实现发展。

从目前深圳租房类型的占比图中可见，长租公寓在全市租赁市场中占比只有7.5%，而深圳租赁的房源大部分来自于商品房小区和农民房。那么长租公寓如何在这两大板块中分得一杯羹呢？一方面是整合改造，另一方面是拍地盖房。

农民房改造是长租公寓未来发展的一大趋势。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有1427个城中村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49％，容纳了深圳520万的城市人口。如此庞大的数据，为长租公寓的发展提供了可观的改造房源。

                                                            福田柠盟青年公寓

据了解，深圳排名前列城中村长租公寓——柠盟青年公寓，将在12月底落成，改造片区位于福田区水围村，规划面积约8000平方米，共35栋统建农民楼，其中的29栋改造为504间人才公寓，可容纳约900人。

此外，今年11月10日，深圳安居集团以10.1亿拿下深圳首宗“只租不售”地块，而这也是今年深圳拍出的少有一块住宅用地。据深圳房地产研究中心主任王锋表示：深圳虽然房价高，但是租金不高，租金在收入30%以内，未来具有很大的发展空间。未来深圳将在除了罗湖和福田之外所有的区推出只租不售的地块。这一信号表明，政府不仅仅在政策上支持租房市场的发展，也为租房市场提供了储备用地。

综上来看，深圳发展长租公寓，既能满足当下的租赁市场需求，未来又有足够的房屋供应来源，能够实现供求平衡，因此发展空间还是非常地大。

四、盘点2017年加入长租公寓行列的商品房

2017年长租公寓的份额不断加大，除了地产商、金融机构、互联网企业等这些经营主体不断入驻之外，很多商品房也纷纷向这些长租公寓的运营商和运营平台抛出橄榄枝。据了解，目前深圳楼市中，加入长租公寓行列的商品房有以下三个，分别为深业中城、泰富华悦都会、心海城以及润达圆庭。

1、基础信息

占地面积：39264平方米

建筑面积：261485平方米

容 积 率：6.62

绿 化 率：30%

停 车 位：2468个

2、楼盘简介

深业集团旗下的深业中城项目位于深圳福田区香蜜湖区域，项目共分三期开发，一期为22层高办公楼；二期为28-29层高的高档豪宅；三期为39-40层高的高层豪宅以及超高层公寓及办公楼。

另据了解，深业中城二期420套住宅以单价10万/平被打包转为长租公寓，新名字为深业上居。而深业在深圳的长租公寓还有其他3个长租公寓项目，分别西乡的深业颐居、福田的深业柠盟、福田沙河的深业有居。另外，深业集团现有租赁公寓1万套，一共37万平米，全在核心区，未来3年的目标是3.1万套。

1、基础信息

占地面积：16827平方米

建筑面积：106228平方米

容 积 率：4.5

绿 化 率：30%

总 户 数：384

2、楼盘简介

泰富华悦都会位于坪山新区比亚迪路与新合路交汇处西南侧，属于坪山新兴商务核心区，项目物业类型丰富，涵盖高层、4.5米层高办公空间和3.5万㎡集中商业。

1、基础信息

占地面积：117906平方米

建筑面积：598000平方米

容 积 率：5.07

绿 化 率：30%

停车位：1300个

总 户 数：1696

2、楼盘简介

心海城是深圳市心海控股有限公司投资开发的城市综合体项目。项目位于深圳坪山新区坪环社区，西邻大万世居，北临东纵路，南临比亚迪路，内夹坪环路。项目分东西两区开发，其中西区先行开发。西区用地东临坪环路，西含大山陂水系与大万世居相邻，北临东纵路，南隔比亚迪路俯瞰马峦山郊野公园。西区开发用地约20万平方米，规划总建筑面积约62万平方米，项目内部配套1个幼儿园、2000㎡公交首末站，并将建设包含约16万平方米的商业以及约8万平方米的酒店、办公、公寓等城市公建配套。

1、基础信息

占地面积：28815.1平方米

建筑面积：196613.9平方米

容 积 率：4.68

绿 化 率：36%

停车位：一共1481个：地上123个，地下1358个

总 户 数：1000

2、楼盘简介

润达·圆庭项目位于龙华新城新区大道与人民路交汇处东侧，宗地号A818-0260，项目商业面积约3万平方米，目前已开业。住宅楼栋已被建行机构旗下的CCB建融家园收购，改造为长租公寓，目前已全部出租完毕。具体租售情况为：户型面积约37平米，租金为2800元/月；3房户型面积约91平，租金6095-6582元/月；4房户型面积约101-110平，租金6390-8059元/月；5房户型面积约132-133平，租金7849-8477元/月。