上周五，深圳中原研究中心发布了2021年深圳楼市年刊。 咖姐发现南山区二手房top排名有了变化！ 

经过2021年年初，某房理事件的调查，前海某妖盘在今年二手住宅成交套数top10名单中消失了。 去年成交排名第三的鼎太风华小区也滑至成交第十的小区。 不过也有小区今年依旧在列，例如前海的星海名城，西丽的桃源村，大冲的华润城润府。 咖姐今天就来盘一盘，这些小区在208新政的影响下，究竟有什么样的“实力”保持成交！ 

01

以指导价成交的房子居然在前海！ 

星海名城是南山区成交Top1的小区，该小区地处前海片区，大社区配套较为成熟，去往科技园、后海、南山中心及宝安中心区都较为便利。 在208新政的影响下，星海名城成交量有10-15%的下降，但年前这段时间开始温热，“去年一整年，整个同行的过户数据平均下去，每个月大概12-15套。”前海自贸北区战区董事文盛勇告诉咖姐。 整个小区包括一期、二期、三期、五期、六期和七期共六期，共94栋楼，6802户。整个小区都有电梯，有多层和高层两种住宅楼栋。一期至六期是2001年至2008年入伙的，七期是集写字楼、商超和商场于一体的综合楼。

小区的绿化率很高，住户多是家庭，即便是工作日走访，小区里散步的老人小孩依旧非常多，居住体验较为舒适。

星海名城的户型类型较为多样，一期二期有71㎡两房的户型、91㎡和105㎡的三房户型以及121㎡的四房户型等等。

三期有72㎡、74㎡和77㎡的两房户型、95㎡的三房户型以及113㎡和129㎡的四房户型等等。 五期以小户型为主，有34㎡、40㎡、46㎡和51㎡的小户型，77㎡、81㎡和85㎡的刚需户型，还有121㎡的大户型等等。

六期也有少量小户型房源，以及124㎡、134㎡、154㎡和163㎡等等的大户型房源。 

文盛勇告诉咖姐，星海名城2020年的二手房房价相比2015年，涨幅5成左右，而今年受208新政的影响，各期均价均有所下降，其中5期少数户型在指导价以下可以成交，其他期均价与指导价相近。 这是因为2021年，星海名城5期成交较好的户型由此前赠送高的2dk户型变成85㎡左右的大两房户型，前者单价比后者要便宜得多，接近该小区的指导价。 各期较受欢迎的户型分别是什么？文盛勇帮咖姐做了笔记：

1期：69㎡2期：64㎡、69㎡和102㎡3期：74㎡和125㎡5期：85㎡6期：125-137㎡

02

西丽大盘：只要价格够笋就能成交！ 

桃源村可以说是南山区较大的小区了，由于体量较大，地理位置上，去南山华侨城和福田香蜜湖均不远，该小区在2021年全年排行南山区成交量Top2。

小区共108栋，10239户，共三期，一期为1-70栋，2期则为71一105栋，三期共3栋，其中1栋有6个单元，2栋只有1个单元，3栋有5个单元。

该小区内部有5个幼儿园，3个小学和2个中学，配套一个游泳池。 小区的住宅楼有多层和高层两种，其中一期的1至70栋和二期的71至82栋为楼梯房，其他均为电梯房。 桃源村附近的赵小逵店董和赵小玲经理告诉咖姐，一至三期中，因为楼梯房南北通透，一梯两户，并且比较谧静，一期的成交较好；其次是三期，虽然靠近龙珠大道，受道路噪音影响较大，但是楼龄较小，并且车位比超过1:1，如果价格比较笋，也比较受买房人欢迎。 二期在商业正上方有带钻石厅的户型，由于不太方正，是整个小区最不受欢迎的户型，成交价与指导价相当，而户型方正的户型总价则会高40-50万左右。 

一期去年由于有拆迁的流言，价格曾有过一波涨幅，不过赵小玲经理告诉咖姐，桃源村的拆迁并没有什么动静，价格比起去年高峰时段要低一点。

二期由于户型差异价格不一，“业主如果着急卖的话会按指导价卖，正常是比指导价高50-60万，整体成交价偏低。” 而三期由于靠近龙珠大道，朝南向的户型会比较安静，“三期房源的成交主要看价格，今年整体比去年降价8%左右。”

目前，在卖的业主多在考虑换楼龄较新的小区，而买该小区的买家则比较偏刚需。

03

那些年深圳买房人后悔没买的网红盘 

华润城是科技园周边的次新盘，每每推出，都是轰动深圳买房人的网红盘。 华润城润府一二三期都在铜鼓路上，四期和五期也就是润玺一期和二期，分别于去年和今年入市，位置比较靠近沙河西路。 

目前，华润城润府一、二、三期均已入户，不过目前三期的4栋和5栋还未满3年，处于限售状态。 “以前这边是少有放盘，现在是少有人想买。”华润城润府旁边的吴店董告诉咖姐。 想知道华润城每一期的均价是多少？

 华润城润府原为大冲旧改项目，是南山区科技园片区的大型综合体项目，每一期分开独立管理。 住宅润府共分5期开发，以半围合式布局沿华润城外围而建。三期则位于较中间位置，东近南外九年制大冲学校，西靠回迁房大冲城市花园，南侧紧邻二期。 

前三期共7栋超高层建筑，1栋A、B座，2栋为35层超高层住宅。3栋为54层超高层公寓。4、5、6栋52、53、53层超高层住宅。整个小区用地总面积34954.61㎡，总建筑面积302879.52㎡ 单论配套便利性而言，三期的位置比一期有优势但不如二期，而一期的景观资源又比二、三期好。 其中一期于2016年建成，推出时均价4.75-5.0万/㎡，有7栋超高层住宅和1栋商务公寓，加起来共2610户，容积率共5.9。

二期于2016年推出，推出时价格在6.2-8.1万/㎡左右，只有6栋，其中A至E栋共5栋为住宅，总户数是1230户，容积率为6.52。

三期于2018年推出， 推出时均价8.5万/㎡左右，1栋AB座、2栋、4栋、5栋和6栋，包含商务公寓在内共1417户，容积率约为4.5。

前三期的户型主要为89㎡、150㎡、190㎡三种，整个华润城润府优缺点非常明显，可以说，华润城的地段和配套弥补了其高容积率在居住体验上的不足。 先看看华润城的商业配套，该小区自带24万㎡的商业万象天地，并且各期也有针对生活补充的底商，咖姐走访过程中发现，二期的底商比去年多了不少，不过三期的底商尚有空缺。

再来看看周边的学校配套，有南外文华学校和南外大冲学校。 综合上来看，南山二手房成交top3小区，华润城润府的周边面貌、配套及学校都是较好的。

来源：中原大咖