不吹不黑!刚需买房,错一次就致命!

深圳楼市深度报道 2020-03-15 20:14:05
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买房需谨慎,买错价更高!

不知不觉,《蜗居》播完11年了。从2009年《蜗居》到2020年《安家》,11年“海清们”买房的故事敲打在多少都市男女心头,有多疼?

“每天一睁开眼,就有一串数字蹦出脑海:房贷六千,吃穿用度两千五,冉冉上幼儿园一千五,人情往来六百,交通费五百八,物业管理费三四百,手机电话费两百五,还有煤气水电费两百。

也就是说,从我苏醒的第一个呼吸起,我每天要至少进账四百,这就是我活在这个城市的成本。”

“你知道刚刚路上我一直在想什么吗?我觉得我们俩挺可怜的,俩博士毕业,两个人在这个地方,辛辛苦苦七八年,连一套像样的两居室都买不起,可笑吧!”

蜗居时代提醒刚需家庭,一定要尽早买房;而安家时代则是揭示一定置换优质资产,即便如博士这样的精英阶层,不紧跟时代也会掉队。网上有个段子:所谓殊途同归,讲的是,以前有当飞行员、科学家、政治家梦想的中国小朋友们,成年以后梦想统一变为了买房......

那对于刚需而言,预算有限,房子不可能十全十美,鱼与熊掌不可兼得,如何取舍才是最聪明的选择呢?

1.我能等到房价跌再买吗?

去年以来,从中央到地方坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位可以说更加坚定。

住建部提到的稳地价、稳房价、稳预期也给未来房地产市场发展一个方向,短期(1-2年)购房者应该不必担心楼市会大起大落,房价也不会大涨大跌,我们完全可以安心踏实慢慢选房。

房价稳定或小幅下跌是好事,但对很多人来说,指望房价大跌买房不太现实,更不意味着我们能抄到底价,实际上挑到好房远比买到最低价来得重要。

2.想要什么样的房子?

“房子要大,要新,最好带大花园,大阳台,离公司近,能上名校,能看到升值潜力,如果是个三房就更完美了...”

现实远比想象的更加残酷,受预算限制,大多数时候刚需其实并没有多大的选择空间。买房的烦恼永远源自钱不够,很多时候正是买不起这类房子,我们才叫刚需。

所以,刚需买房不看最好,只看最合适。

看房前先将各类指标按重要程度排序:价格、地段、交通、教育、户型、物业、楼龄等等,选出最重要的指标,筛掉不影响最终决定的指标,再开始看房。

3.套路深!首套房该注意什么?

“我走过最长的路,便是开发商和中介的套路。”尤其是咱们刚需,置办人生第一套房需要注意什么?

第一,确保熟悉本市的购房政策。

比如,外地户口有哪些限购条件,首套和二套首付比例、房贷利率,单身买房是不是有限制?别听“我朋友说”、“置业顾问介绍”,要以当地的权威部门或者权威媒体信息为准。

第二,摸清公积金政策和不同银行的房贷利率。

拿深圳来说,只有社保连续交满五年才有资格申请贷款,无房无贷的可以享受首套比例为三成。个人公积金可贷额度为你公积金余额的14倍,个人不得超过50万,家庭总额不得超过90万。

不同银行的房贷利率是不一样的,国有银行和股份制银行、地方性银行,甚至外资银行利率是有差距的。银行认定的“优质客户”还会有相应的利率优惠。

另外,原则上可以不选择开发商指定银行。

第三,根据自身实际情况,也就是购房预算,明确地段和价位要求,做出房源类型的选择:新房,二手还是次新?

以上三点,是买房基础中的基础。

4.“潜力股”才是你的上上签

市区老破小 VS 郊区高大上配套和楼盘规划、园区居住体验,该优选哪个?

总价一样的情况下,建议在满足基本居住面积需求的情况下,尽可能选择距离市中心更近的。

比如龙岗、龙华一带,虽然现在房价也很贵了,但如果买不起市中心,买这一带,能最大限度平衡自身居住需求和未来投资保值的需求。

但不鼓励买市中心房龄特别老、户型特别小的房子,不仅居住体验差,而且房龄会直接影响二手房贷审批及贷款年限,建议以2000年为限。另外“大拆之年”已过,拆迁暴富的梦做不得。

商业加分,需求至上

很多人看房,往往看了房就走了,却对周边的片区面貌缺乏了解。了解一个片区面貌最重要的就是看它的商业,商业的兴衰往往反映了一个片区人气的变化。

尽管现在电商很方便,但是大家对综合型商业依旧有需求。周边有集餐饮、休闲、娱乐、购物的Mall一定是加分项,很多开发商会把这个当成卖点,尤其是对于配套相对没有那么成熟的关外。

此外,还可以简单看楼盘底商成色判断这一带的商业状况:品牌连锁店>五金个体商户>自营餐饮摊贩。一些刚入门的朋友容易把租房的观点带进买房方法中,觉得周边都是餐饮摊贩很好,下楼就有吃的。但自营餐饮摊贩多往往意味着脏乱差,对社区面貌的破坏力也是极大的。

学区房,早打算早安心

如果说家庭最愿意把钱花在哪?那一定是孩子身上。去年深圳跳涨的房子基本都有不错的学位支撑。

在深圳,学区对房价的带动因素要远大于其它因素,因此学区房的价格普遍较高。好一点的学校都不便宜,但有能力还是要多考虑一下学区因素。正确的路径,应该是先考虑好学区因素,过几年用了学位后,把房子高价卖出,潇洒地去换套改善房。

地铁房 VS 非地铁房:市面上很多楼盘主打地铁房,不过“真地铁房”少

地铁房是什么?一个很简单的判断标准是“一碗汤的距离”,冬天端碗汤,从家走到地铁站,汤还是热的,这才叫地铁房。

关于地铁的优势,上班族一定深有体会。对于工作在市中心,但又买不起市中心的刚需来说,近地铁真能给工作生活带来巨大的幸福感。

地铁一响,黄金万两。越是离市中心远,地铁带动房价的能力越强。5号线的开通带动了龙华的上涨,7号线的开通带动了西丽的上涨,11号线开通带动了沙井的上涨...

因此,买不了核心区域,用距离换价格,挑连接中心地段的地铁买,也不失为另一种选择。不过,买的时候一定要看价格是不是严重透支,避免盲目追高。

低层电梯房 VS 高层电梯房:越高越贵?我怎么选

电梯房的价格,一般楼层越高越贵,因为楼层越高,私密性越好,视野越好,也不易受地面噪音污染。

有人为了省钱,就选低层的。那为啥还要买电梯房呢?买1-5楼的电梯房,还不如直接买多层。

但楼层高又太贵,钱不够,怎么破?那就买中间楼层,比如总高20楼,买9-10楼。

私密性够好了,看出去视野够开阔了,一般人也不会恐高,万一电梯坏了,楼梯也勉强爬的动...关键还是价格适中!

新房 VS 二手房:新的总比二手的好,但价格也更贵,对吧?

这两年由于调控,新房限价,出现了同一板块的新房价格比二手房更便宜的怪象。

如果遇到新房比同板块周边二手房贵,就要好好思量一下,拼妹更倾向于建议你选择已上市5-10年的次新房。

首先,作为二手房,可少交增值税。

其次,5-10年房龄,还算比较新的,无论是房型设计、小区环境还是物业管理,各方面应该都还不错。

第三,现在5-10年房龄的二手房,是2008-2013年之间建成的。这段时间,私家车已经处于快速进入寻常百姓家的阶段,所以新建小区基本都配有相对齐全的停车位和地下停车库,能避免让车主头痛的小区停车难问题。

近年来,深圳市中心土地都开发得差不多了,极少有新盘还能供应,所以如果想买市区,基本没得选,就是二手房。

面积大 VS 户型正:面积大一般居住空间也大,但也需考虑实际的空间格局、得房率,因此我一般更建议选户型更正的。户型正,基础的得房率肯定不低,内部空间可以通过后期的装修设计,把户型正的优势最大限度释放出来,提升实际使用率。

另外,还要看实不实用。这种户型一般总价要比其它同面积的户型要高些,但胜在实用,性价比高。因为你要买个正规的两房或三房,可能要花更多的钱。

在人口日益增多,住房需求不断增加的深圳,多出一个房间就是赚,可以做客房,可以应付未来的新增家庭成员,甚至完全可以拿出去出租,去减轻月供压力。

没有十全十美的房子,只有适合自己的房子。希望你拥有的不仅是房子,更是一个有温度的家!

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