我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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1.提问：深叔，我在深圳龙岗工作，现在刚需买房，我感觉深圳的东部地区一直没有西部地区发展得好，而且房价基本上也没有波动，所以我很纠结要不要在东部买房，如果在东部买房的话可以关注哪里呢？

深叔：你好，从具体的成交数据来看，虽然西部市场火热，但是楼市的主力军还是在东部，这里的龙岗很受购房者的青睐，715新政后，虽然二手房市场不景气，但是这里的成交量依然位居排名前列，在成交量大的基础上，价格也将会迎来上涨期，目前深圳住房供应少，因此不会有一直存在的价格洼地，目前不少板块都越来越脱离刚需的要求，在其他区域买不到房子的情况下，大量刚需外溢，那么东部将会成为承接外溢的较好地点。龙岗市场之所以火热，除了价格低，还因为这里有不错的发展前景，曾经深圳的发展方向是一路向西，而最近半年东边也开始逐渐发展起来，交通、土地、产业等利好纷纷向东部倾斜。深圳东部从长远来看，有规划和产业的支撑，从短期来看，交通和教育也是一大利好。目前这里较大的卖点首先是地铁，然后是名校，地铁十四和十六号线的开通意味着这里被纳入深圳核心区，而近几年这里也在不断增补学位，引进名校。之后，深圳的地铁房和学区房都会变得抢手，事实上，已经有一些小区开始初见涨价端倪，如果有刚需朋友想在这里上车，那么可以重点关注大运新城、龙岗中心城和坪山中心区，这些地方配套设施、交通、学位都有不错的优势。

2.提问：深叔，我发现现在带学区的房子离地铁站就不近，离地铁站近的又不带学区,想问老师地铁和学区对房子来说哪个更重要呢？

深叔：你好，关于买房时地铁和学区究竟谁更重要，主要还是要站在你的角度，是自住刚需类购房者，改善类购房者还是投资买房，买房的需求不同那对应的配套也就不同。当然也可以从时间角度来看，短期来看学区要重要一些，短时间内学区房涨势会较猛，学区资源会变得稀缺，但是学区房还会受到政策的影响，有一定的不确定性。而长时间来看，地铁资源要重要一些，随着时间的积累以地铁为中心，四周的各方面配套发展会逐步完善，人口流入也会增加，地铁资源是通过时间可以确定的利好资源。

3.提问：深叔，你好，去年看到很多烂尾楼项目，想知道，今年买房的话，怎么避开烂尾楼项目呢？

深叔：你好，有些房地产项目可能会停工出现烂尾楼的情况，买房时烂尾楼是较大的风险。烂尾楼产生的原因主要有以下几个，首先是由于资金链断裂，这主要是因为局部房地产过热时，市场遭受宏观调控，信贷减少出现资金流断裂，或者是出现经济危机或金融风暴，导致经济环境恶化，还有开发商由于债权债务等原因资金不够，都容易出现资金流断裂，导致项目停工。其次是由于开发商建造或销售时出现问题，如投资定位不准、决策不力，或是施工质量低劣，被迫停工，这些也有可能导致产生烂尾楼。买到烂尾楼最根本的原因是预售证制度，房子还未完工就已经实施预售，开发商可以提前收到来自购房者或者银行的全款，资金直接流入开发商手里，而后期房产质量得不到保障，出现烂尾楼后，购买者钱已经交付，只能咽下苦果。因此，建议购房者在买房时要购买现房，较好不要选择预售购房，还要尽量选择品牌开发商或口碑较好的企业，要对开发商有一定了解。除此之外，房产较好“五证”齐全，包括土地使用证、建筑工程规划许可证、用地规划许可证、工程施工证以及商品房销售许可证，还应了解开发商工程进度、楼盘销售周期与销售进度以及尾盘房屋产权等情况。确保自己买房风险降到较低，避免买到烂尾楼。

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深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。