今年房地产市场转型，关系到大多数人的钱袋子，几亿双眼睛都盯着。

檀香们知道，我们说房地产市场和股市说得比较多。我们可能说错，但不说自己不相信的话，大家一起说说人话，相信会轻松得多。

深圳的一则现房销售消息，让房地产市场炸了锅。房地产是隔三差五一枚深水炸弹：万科要活下去、补偿，广东房协期房销售内部征求意见消息曝光，现在深圳现房销售。

有时候，我们是自己吓自己，有时候，是天真的盲目乐观。市场有规律，政策随市场而行。

就拿深圳首例现房销售这件事来说，纯属过度解读。

深圳龙华金茂府为什么成为深圳现房销售排名前列单？

因为拿地的时候是地王，2016年6月2日，经过激烈的竞争，电建和金茂联合体以82.89亿的总价拿下一举拿下金茂府，面积3.57万平方米，楼面价约5.68万/㎡，面粉价直逼面包价。据内部人士测算，每平米得卖到8万，才能回本。这块地在当时土地市场火得一塌糊涂，18家竞争，得泼泼冷水降降温。

当时深圳龙华地块也热得烫手。

2013年以后，龙华几乎年年诞生地王，地王一入市，就刷新片区价格。2014年，中海锦城让龙华步入3万+的高位，2015年，龙光玖龙玺又拉高到5万+。

2016年抢到地的兴高采烈，可别忘了，当时深圳土地房产交易中心挂出的出让公告明确说：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

现在要开盘了，当然得信守承诺，现房销售。

所以，现在深圳龙华金茂府现房销售，反映的是2016年的深圳房地产热度，而不是2018年下半年的热度，绝不意味着全面进入现房销售时代。

高速火车快速转大弯，是很忌讳的事，不会有人轻易尝试。

深圳的政策没有拐大弯，因为今年预期改变，大家坐上过山车狂叫，任何一个小弯都以为是大弯。

如果深圳从此进入现房销售时代，如果深圳的现房销售成为全国风向标，那房地产市场将有腥风血雨。

房地产的所有模式都是建立在期房销售的预期上的，突然全部转成现房销售，要出人命的。

所谓现房销售，就是开发商办妥大产证，消费者签订买房合同后，立即可以办理入住并取得产权证。期房销售每个地方不一样，有的地方楼盘结构长出地面三分之一，小笋才露尖尖角，就能拿到销售证，有的地方得长出三分之二，结构大致成型了，才能卖。很早的时候，记得打桩声响就能卖。

现在大房企，从拿地到开盘要求在 100 天以内（多层小区）， " 期房销售 " 可以做到极限。 " 现房销售 "，回款期从 100 天至少拉长到 200 天以上，有的会到两年，开发商的资金效率将降低 1 到 2 倍。

还有利率，假设现在较便宜的利率在10%，开发商贷款10亿人民币，拉长一年时间，就得多还1亿元人民币。

期房还是现房，是革命的首要问题，牵涉到房地产市场模式的根本变化。

期房、现房这些政策，都是跟当下的房地产市场热度密切相关的。2016年，楼市火爆，其他热门城市也出台了类似深圳的政策。

拿南京来说，2016年房地产市场热得跟白天的月亮一样，所以修改土地拍卖游戏规则，规定当网上竞价达到较高限价 80% 时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。地价达到较高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售。

但今年7 月 18 号一大早，媒体兴奋地宣布，南京新公布了 5 幅土地的出让公告，达到较高限价的 80%、90% 这两个标准下的拿地 " 门槛 " 被取消了，现房销售条款悄无声息就此消失，原因很简单，南京的房地产市场不那么热了，那干嘛还要胶柱鼓瑟？

有人欢呼是开发商的重大胜利，简直是胡说，哪有这么轻松取得的重大胜利！

就在南京取消两个门槛的时候，广东江门出台政策《商品房现售管理办法（公开征求意见稿）》，被解读为江门将实施 " 现房销售 "，取消 " 期房销售 "。

7 月 18 日，江门市住建局工作人员说，不对，从来没有取消商品房预售制，此办法只是一次修订，现售管理已经实行多年。《意见稿》所提到的“商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位（库）”，仅仅针对现售房。

我的判断是，每个城市、每个时段，各个地方的房地产政策都会不同，目标是维持房地产市场的稳定，在稳定中缓慢转型。有的时候你在这里因为某某市的一项什么政策热血沸腾，那个市迎头泼过来一盆冷水。这个时候，请保持冷静，坚信有些规律不可摧毁。

在极端里过来的人，恨不得一天之内市场就翻天覆地，看到一个现象就解读出微言大义，其实说明，从骨子里对市场规律不是那么信任。

哪有那么多的微言大义？不过是我们希望和失望的投射，把市场看作自己预期的镜子而已。

深圳现房销售试点、南京取消现房销售这两件事，只说明了两件事，一：有的政策滞后，要在两年之后，才会引起轩然大波。二，房地产市场热度下降，地方政策会随之改变，以维持市场基本稳定。

看看深圳，按照现有的力度，房地产预期已经发生变化。据乐有家研究中心数据，9月深圳新增住宅预售房源量环比上涨124.44%，新增求购客户量环比上涨72.7%，一二手房成交量下路，环比下跌超过三成，很多人手捂钱包、伸着脖子在观望。

在看全国的情况。根据中指院的数据，土地楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率16.1%；住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢价率18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

土地市场已经降温了，预期已经发挥作用了，那干嘛还要加大用药量？

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自古深情留不住，总是套路得人心。

这两天，一条《全国排名前列现房销售试点深圳龙华金茂府亮相》的消息传阅，引发房地产界轩然大波。

一石激起千层浪！许多人惊呼：现房销售势在必行，新盘预售制度要取消了！

事实果真如此吗？

楼市资本论发现，将深圳金茂府的前后脉络梳理清楚，这不过是当年地王按承诺开发销售的标准动作。

拿来上纲上线，与销售制度改革强行挂钩，纯属过度解读。

1现房销售不是什么新玩意

深圳龙华金茂府为什么成为深圳现房销售排名前列单？还得从两年前开发商拿地说起。

2016年6月2日，深圳土地市场正火得一塌糊涂，金茂府地块挂牌时，引来18家房企及联合体参与投标。经过激烈竞争，最终电建和金茂联合体以82.89亿的总价拿下，面积3.57万平方米，楼面价约5.68万/㎡，刷新深圳地王纪录，超过了房价。

当时有业内人士预计，这个项目至少要卖到每平方米8万元才能赚钱。不过，在当前深圳楼市降温的背景下，市场接受程度还有待观察。

金茂府当年成交的面粉价直逼面包价。竞拍前，深圳土地房产交易中心可能已经预见到这个结果，有意给市场泼水降温，因而在出让公告明确提出：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

现在项目建成要开盘了，当然得信守当年做出的承诺，现房销售。

所以，深圳龙华金茂府现房销售，反映的是2016年的深圳房地产热度，与目前的楼市走向和行业形势没有一毛钱关系，绝不意味着就此进入现房销售时代。

该项目阴差阳错，成为深圳排名前列现房销售试点。

楼市资本论发现，放眼全国，绝非鼓励和推行“现房模式”的首例。包括南京、长沙等很多城市，此前都推出过一些住宅封顶销售、现房销售个案试点。

例如，2016年南京修改了土地拍卖规则，当地价达到较高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售。不过，这一制度在今年8月被叫停。

2014年6月，上海也曾试水预售制改革，当时挂牌出让的黄浦区五里桥街道的某宗地块，就被要求地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售。

据媒体报道，在更早的2012年，山东有关方面曾表示：我省同时将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。

所以，现房销售从来不是什么新玩意。

2内部讨论版误当成警报

如今的中国房地产市场，风声鹤唳！

为什么会有人对深圳现房销售做出过度解读，与此前广东省房地产行业协会爆出的一条内部消息有关。

今年9月21号，一纸抬头为“广东省房地产行业协会”，标题为“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”的红头文件，引发外界遐想连篇。有媒体将该事件以“广东酝酿取消商品房预售制度”为题，放出“广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制”的消息。但事后有媒体向广东省房协求证，这并不是房协在给房企发警报，而是当时住建部就此征询多省意见，房协内部讨论，只是想“听听企业的意见”。

广东省房协相关负责人说：“这个其实只是一个内部的征求意见。然后不知道谁把它传出去，一传出去大家可能觉得这个预售制度要取消了”。

楼市资本论发现，此前，广东江门出台政策《商品房现售管理办法（公开征求意见稿）》，《意见稿》所提到的“商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位（库）”。也被外界解读为江门将实施现房销售，取消期房销售。

但是很快，江门市住建局工作人员说，从来没有取消商品房预售制，此办法只是一次修订，现售管理已经实行多年。

中国楼市特别是一二线城市房价长期上涨，消费者积累了大量情绪。趁当前行情走低，坊间稍有风吹草动，便有人拿来蓄意说事。

因此，将以上常规动作与取消预售制的改革行动联系起来，可以看做是市场情绪的一种渲泄，不必当真，更无需欢呼是房产改革的重大胜利。

所有人都关心房价问题，但这和是否现房销售无关！

3现房销售是个美丽的梦

套路玩得真，谁把谁当真。

对中国房地产业来说，期房还是现房，是牵一发而动全身、涉及全行业商业模式的根本性问题。

商品房预售制度起始于1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，并在随后的相关法律文件中进一步明确。它的好处是开发商能提前回笼资金，买房人也能得到一些优惠。

但弊端也很明显：一是开发商不需承担房屋的存货成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之后，就有条件囤积居奇、推高房价；二是一旦房企资金链断裂，不但楼盘烂尾，买房人也有可能血本无归。

而所谓现房销售，就是开发商办妥大产证，消费者签订买房合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

房地产的所有模式都是建立在期房销售的预期上的。现在大房企，从拿地到开盘要求在100天以内（多层小区），期房销售可以做到极限。而现房销售，回款期将从100天至少拉长到200天以上，有的会到两年，开发商的资金效率将降低1到2倍。

还有利率，假设现在较便宜的利率在10%，开发商贷款10亿人民币，拉长一年时间，就得多还1亿元人民币。

如果拿深圳的现房销售当作风向标，突然全部转成现房销售，那房地产市场将会是一片腥风血雨，要出人命的。

即便现房销售是未来大势所趋，这也是一个逐步调整转型的长期过程。目前整个市场来看，预售依然是主流，并不具备“一刀切”的市场基础。如果强推现售制，势必对房企形成资金短缺压力，影响其拿地意愿，最终造成供应短缺，拉升房价。

楼市资本论认为，房地产调控政策政策会随市场热度而改变，但终极目标是维持市场的稳定，在稳定中实现转型。

因此，不论从政策的连贯性，还是市场的稳定性来讲，都不会全面取消预售制。总之一句话，想买房的请放胆继续。

调控时期，所有人都：淡定！

来源：叶檀财经、楼市资本论