深圳二手房“卖疯”了?真实数据告诉你才不是!

深圳楼市深度报道 2020-04-03 17:58:40
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再等一个月,或许都明朗了,但也有可能是错过。

(本文为搜狐焦点深圳站原创,作者蔡攀攀,请尊重原创,如需转载请联系图片上方拼拼妹微信)

随着国内疫情得到有效控制,深圳的房地产市场确实逐渐恢复,3月深圳二手住宅成交破8000套,表面看是“卖疯”了,但是真实的深圳二手房市场如何,我们对二手房成交量、成交价格以及业主心态做了分析,还原3月深圳二手房市场。

No.1 三月成交量可参考性不高

由于受到疫情的影响,1、2月的深圳楼市基本停摆,进入3月,国内疫情得到有效控制,深圳楼市也开始逐渐恢复,所以不管是新房还是二手房,3月份的成交数据,环比上月都大幅提高。

据深圳中原研究中心数据,3月深圳新房住宅成交3152套,环比上升279.8%;二手房方面,3月深圳成交套数为8008套,环比上升380%。

图片来源:深圳中原研究中心

从成交区域上看,宝安是二手房成交量最大的区域,成交2089套、成交面积18.64万平方米,其次是龙岗和南山,盐田依然是处于末位,成交138套,虽处末位,但盐田对比前几月有上涨,除去年豪宅税调整之外,这或者与地铁8号线即将开通相关。

不过需要注意的是,网签数据有滞后性。

以深圳二手房来说,从交定金签合同到过户,所需的时间往往在一个月以上,而年前交定金签合同的买家受到疫情的影响,办理过户的时间更是被拉长,所以2020年3月过户的二手住宅实际上主要为2019年11月到2020年1月签订成交协议的房源。

再下看同比数据,去年同期,2019年3月,二手房共成交5033套,成交面积为40.83万㎡。但是叠加网签滞后和疫情影响,环比和同比的数据都仅能作为参考

No.2 成交量之外看价格

过去的2019年是深圳政策大年,在豪宅标准调整刺激下,二手房交易税费降低,市场继续升温,量价齐升。2019年12月,深圳二手住宅成交直接跳过8000套这标志性数据,最终成交9486套。

在二手房市场中,素有5000/8000套的月成交量价标准,假如城市当月二手房成交量在5000套以下,则房价下行;成交量为5000-8000套/月,则房价平稳上涨,而成交量突破8000套/月,则房价疯狂上涨。

有人预测,去年11月和12月,深圳二手房价整体上涨近10%,估计疫情之后10%的涨幅会被消化掉,但是等来的却是深圳二手房价格的9连涨。

至2020年3月份,深圳二手房价格自去年7月始,已经连续9个月上涨,而3月环比上涨的0.45%幅度,在往月的环比涨幅中也处于中等位置。

横向对比北京、上海、广州城市来看,3月深圳二手房价格环比、同比均呈上涨态势,分别为0.45%、3.32%,广州虽环比增长1.9%,但同比大跌11.84%,北京同比跌幅最大,比去年3月下跌6.62%,上海同比、环比均呈下跌态势,环比跌幅最大,为0.65%,同比下跌1.19%。

图片来源:诸葛找房数据研究中心

另外,值得注意的是,深圳二手房均价为65243元/平方米,以超过第二名北京7000元/平方米的差距,稳居全国第一

分区来看,根据中原研究中心数据,南山区依然是领头羊,以10.3万元/平方米的成交均价居于榜首,环比上涨0.95%,比排行第二的福田高出2.6万元/平方米。

这也难怪有人把全国楼市分为两类:深圳市场和其他市场。

No.3 再看挂盘量

除成交量和价格之外,挂盘量也可以作为二手房市场的参考。

据链家官网数据,截至4月3日,深圳楼市在售二手房数量突破39000套,一个月不到的时间,挂牌房源量增加了近4000套,而且这还只是统计了链家的数据,具体数量可能更高。

对此,深圳房地产中介协会研究部主管华洪表示:

“根据我们的调查,最近卖房业主的心理主要包括对短期经济前景预期不太乐观,特别是高杠杆持有的业主选择先放盘,因为二手房买卖也需要时间,继而落袋为安。此外,还有前期低价买入的业主也存在出货的心理,再者就是刚需入市,但这个量一直以来都比较稳定。其实,置业者更应该关注成交价格,价格上的变化或导致相应的政策出台。”

近日,深圳住建局发布了关于应支持房地产中介行业复工复产的通知,其中重点提到“物业不得以不正当理由阻扰符合条件的中介带看”,对此,我们判断,4月二手房交易会受到复工影响活跃度上升,具体将在5月二手房数据中体现出来。

No.4 深圳二手房业主心态

市场给了我们一种感受,仿佛在疫情影响之下,年前很多觉得贵的房子,现在不觉得贵了。

近日,一自媒体发布了福田一楼盘有100多套现房房源待售的消息,均价在8万左右,消息发布半小时不到,雪梨联系了售楼处,被告知100套多房源已经售出。

要知道,2019年这个项目开盘时,大家都觉得价格过高,后虽加持了知名学区,但是却因不知名原因被封,时隔一年,周边二手房挂盘价格也已经达到了这一价格,大家也觉得不贵了。

去年宝能城二期8.5万带精装大家觉得贵,现在一期的挂盘价格已经达到12万。

这样的行情之下,二手房业主的心态也是分化的。

有业主惜售,觉得经济不景气利好楼市,所以上调挂牌价;

也有业主的价格则明显低于年前成交价,这个又分为两种:一种是因为业主高负债,价格不笋没人敢买(毕竟有查封的风险);一种是因为业主想要尽早落袋为安。

No.5 现在要不要买房?

很多人在思考这个问题时,直接把它变成了:房价会不会涨。这样的转化,正常情况下是没错的。

但现在不是正常情况下。现在是大家热烈讨论危机来临的时期,所以在思考这个问题时,首先应当问的是:你是谁?

如果你存钱丰厚,收入稳定且不受疫情影响,想要换房,可以考虑入市,有笋盘可以立即入市,如果价格一般,考虑到三月数据的滞后性,也可以等等,看下个月数据出来之后的市场恢复情况。

如果你存款丰厚,但是收入会受到疫情和国际形势的影响,想要换房,那么,一定要注意把杠杆做低一些,或者持币观望。

如果你现在需要借款才能买房,且没有明确的工作前景,但是想要用手中的现金换来更高的收益,这种情况下,需要考虑你是否准备长期在深圳发展。

如果打算赚一笔走人,更加建议购买靠谱的理财产品;如果长期留在深圳,需要先确定自己的还贷能力和未来的收入情况,再综合决定,在经济不明朗的情况下,普通人一定要注意把握好杠杆的力度。

风险提示:以上仅为个人建议,不做投资建议,入市须谨慎。

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