高容积率成大趋势，龙华北站这个低密洋房或成深圳少有

卓能雅苑位于龙华布龙公路与油松路交界处，项目占地面积51323.79平方米，总建筑面积152060.93平方米，容积率2.33。卓能雅苑项目由7栋12-18层住宅组成，共1092套，主推建筑面积77-131的2-5房； 77-78平的2房、89-114平的3房、130平的4房、131平的5房。计入容积率的总建筑面积为119810.73平方米，其中包括面积为108920平方米的住宅和4800平方米的商业，2400平方米的幼儿园，30000平方米的中庭园林规划为夏威夷水岸主题。卓能OPUS社区首层全部架空，停车位1054个，住宅以2、3房为主。

导语

随着国际大都市的不断发展，这些城市的人口也越来越密集，对住宅的需求越来越高。但是，这些城市土地有限，核心地段的土地更是格外稀缺，越来越高、越来越密的高层住宅成为主流产品。而低密度的住宅往往都是豪宅，价格较高，成为精英富豪的标配。

九龙塘

例如，香港市区罕有的低密度发展区九龙塘，其以平房及别墅为主，片区均价为30多万/平，区内住户皆为高端人士。即将落成的龙翔道高密度住宅官地，每平方米楼面地价高达30.6万港币，约27万人民币，预期单价将逾43万港币/平，约37万人民币。

再看深圳。日前，据广东省统计局公布的较新数据显示，2018年深圳新增常住人口达49.83万人，高居大湾区排名前列。深圳也在不断的吸纳人才，持续发展进步，与此同时，深圳的城市居住容积率也越来越高，低密度住宅十分稀缺。

深圳再度拔高城市容积率，未来建筑容积率或超过15

2019年1月3日，深圳市规划国土委发布了深圳市城市规划标准与准则局部修订条文第4章密度分区与容积率重要信息摘录。

此次修订内容包括将城市主要各级中心区的核心地区分别纳入密度一区、二区，将大部分城市建设区纳入密度三区，将生态、景观敏感地区分别划入密度四区、五区，取消了密度六区，机场、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。对各类用地密度分区基准容积率进行了以下调整，密度三区居住用地基准容积率由2.8提高到3.0，容积率上限由5.0提高到5.5。密度三区居住用地地块若位于地铁站点500米范围内，其容积率上限可按照密度一区、二区执行。密度四区居住用地基准容积率由2.2提高至2.5，取消了商业服务业用地的容积率上限，小幅提高了密度二区、三区、四区、五区商业服务业用地的基准容积率等等。

调整前4.1.2 城市建设用地密度分区分六个等级

调整后4.1.2 城市建设用地密度分区分五个等级，不包括机场、港口、核电站等特殊管理地区

根据公布的较新容积率数据显示，未来深圳 90% 以上新建成区的住宅较低建筑容积率是3.2，部分住宅可以达到6。如果是城市更新项目，甚至可以达到8。商业办公物业的容积率更高，最核心的基准容积率是5.4倍。但深圳只规定了下限，取消了上限。可以想象，未来核心区的某个项目容积率甚至会超过15倍、20倍。

调整后各区住宅用地容积率

调整后各区商服用地容积率

公开数据显示，纽约CBD的住宅容积率高达5-10，新加坡的CBD容积率达到6，韩国首尔达到10以上，香港住宅密度上限较低为3.6，较高为10。相比之下，深圳主城区容积率仍然有一定的提升空间。深圳再度拔高城市容积率的主要原因就是土地资源紧缺。深圳土地开发强度已接近50%，北京才仅仅13%，可见目前深圳的土地开发强度之大，这也反映了目前深圳已经处于土地资源极其紧缺的局面。按照国际惯例，一个地区土地开发强度达到30%已经是警戒线，超过该限度，人的生存环境就会受到影响。而随着深圳城市的不断发展，深圳还将不断吸纳大量的人才。因此，未来深圳的每一寸土地都将承载高密度的建筑，整个城市的建筑物会越来越高，越来越密。未来的深圳物业将是高层遍地，低密难寻，这一点毋庸置疑！也无法逃避。也正是因为如此，深圳现在的低密度住宅备受买家青睐。大家都在握紧低密度的住宅，或者择机买入低密度的住宅。

豪宅的指标，深圳低密度住宅奇缺，备受买家青睐

买房说到底其实就是买土地。早些年，低容积率是豪宅的金指标，比如波托菲洛、水榭花都、香蜜湖一号等，容积率都不高，而一般住宅的容积率则相对较高。当时，如果一个项目容积率过高，是没底气称豪宅的。不过，随着时代的发展，深圳土地资源越来越紧张，人们也逐渐接受高容积率、高密度的新一代豪宅。当然，那些低密度、低容积率的豪宅，因为其稀缺度更高，更受到市场追捧。为什么容积率低好呢？主要原因有以下三点，容积率越低，意味着你这套房子占有的土地面积越大。容积率直接反映了建筑密度，容积率越低的小区，绿地、景观设计、楼间距等往往就越好，居住舒适度也就越高，不会压抑，心情自然更舒畅。容积率同样是抗跌的重要因素，容积率最终决定了房子的价值和价格。因为无论是买房自住，还是购房投资，都希望物超所值。当你自己住的不舒服的时候，如果日后二次出售，别人也会觉得不舒服，在价格上也会处于劣势。目前，深圳在建的大部分旧改项目，容积率大都到了7—8，而低密度新项目开发的概率几乎为零。很明显，未来低容积率的住房都将极其稀缺而且门槛较高，尤其是城市核心区域的低密度住宅。不过，就在近日了解到，深圳的核心区域，龙华，有一个容积率只有2.3的住宅卓能雅苑入市了。而且价格亲民，刚需也能买到，极为难得。