华侨城片区属于深圳较为传统的豪宅片区，地处深圳中心地段，地铁1/2号线汇聚于此，交通便利、环境优美。周边自然资源丰富、人文艺术设施聚集，是深圳为数不多的人文优居生活圈。近几年片区内的房价涨幅并不显眼，主要源于片区新房项目比较零散、老旧住宅较多和教育配套一般等问题，缺乏投资炒作的概念；但如果单就居住来讲，舒适度还是非常高的。

新房市场方面，随着片区住宅用地逐渐开发殆尽，新项目主要以零星小体量为主，近些年接连入市的有燕晗山苑、华侨城LOFT公馆、香山里一、二、三和四期，以及新天鹅堡（天鹅湖）一和二期。

预计2018年片区内将会有2个高端住宅项目入市，分别是香山里五期和天鹅湖三期。天鹅湖三期总体品质和环境上应该会优于香山里五期，当然这些优势也会体现在价格上，预计均价也会明显高于香山里五期。

老牛实地考察了2个项目，接下来详细说说2个项目的基本情况。

香山里花园五期

华侨城地产前期有推出香山里一、二期和香山美墅等系列产品，项目为香山里系列的五期。

项目位于华侨城西北片区，由侨北街、侨北三街、侨北五街和北环大道辅道围合而成，由深圳市华侨城地产有限公司开发，由3栋超高层住宅组成。

项目总用地面积约3.7万平，总建面约19.2万平，容积率约3.8，绿化覆盖率40%，建筑较大高度为141.5米。单从容积率和绿化率指标来看，密度并不算高。

项目平面图如下图所示，由3栋超高层住宅组成，每栋住宅分为A/B座，设置2层地下室。其中1栋共45层，2栋44层，3栋46层。旁边有香山里一期、二期和香山美墅等社区，西南侧有在建的华侨城西北片区小学。

现根据目前现场进度来看，项目在2018年很有可能推出。

根据现场的工程牌可以看出，项目于2017年开工，预计2018年竣工，承建商为江苏省江建集团有限公司。

项目地处华侨城片区，坐拥华侨城强大的资源，周边有香山里系列、纯水岸系列等高尚住宅片区，整体居住氛围较为不错。附近有南山第二实验学校、在建小学，教育配套虽不算出彩，也还算方便。

但整体配套和公共交通条件比较一般，由于太靠近北环，未来可能会有不少单位面临噪音问题。

与沙河变电站距离太近，可能会带来视野景观方面的影响，对身体健康的影响应该不会太严重。

天鹅湖三期

项目为前期推出的天鹅湖1号（新天鹅堡）的延续产品，天鹅湖1号（新天鹅堡）坐拥湖景资源、超大平层和全景大阳台的概念，产品售价不菲，一期带装修均价约13.8万/平，二期由于恰逢楼市调控推出限价政策，毛坯均价约11.8万/平。

三期也是由深圳华侨城房地产有限公司进行开发，目前还在进行基坑的建设中，由深圳市正兴基础建筑工程有限公司进行建设。

基坑工程还在不紧不慢的进行中，东面高层住宅建筑就是燕晗花园。按照这个进度，天鹅湖三期可能会在2018年底或2019年入市，具体取决于开发商的推盘意愿。

整个地块的施工平面图如下。由于目前项目处于非常前期的阶段，能够获取的项目基础信息较少。

相对比香山里五期，天鹅湖三期的整体区位和配套好很多，周边有天鹅湖和燕晗山郊野公园等自然景观资源，还有地铁2号线侨城北地铁口，视野景观和交通出行较为不错。

小结

1、由于早年开发强度较大，华侨城片区的住宅用地其实所剩不多，最近几年的新房都是以零星小体量为主，较为稀缺，所推的项目中，天鹅湖花园一、二期销售情况较为不错，均价约11.8-13.8万/平。

2、片区缺乏规划概念炒作、名校加持，从投资角度来看，可能并不是最优选择，但作为大宗资产的长期保值增值来讲，还是不错的选择和标的，毕竟片区的区位和环境非常不错，是深圳为数不多的传统豪宅片区，居住舒适度高。

3、香山里五期和天鹅湖三期这两个项目都有可能在2018年入市，天鹅湖三期的综合素质和品质会优于香山里五期很多，均价也会比香山里五期高。