楼市奇葩说|30万/平!深圳商铺还有投资价值吗

搜狐深圳楼市观察 2018-01-05 08:30
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

节假日的时候,很多朋友会选择去逛街。在逛街的过程中,大家可能看到一些商铺或者商场,或许会产生一些疑问,现在商铺的价格怎样,租金怎样?真的可以一铺养三代吗? 2017年,有几条新闻很吸引大家关注,东门5000万天价商铺,辉煌已过急需转型。这个东门的小店是深圳最贵的商铺,曾在2012年就开出了50000

节假日的时候,很多朋友会选择去逛街。在逛街的过程中,大家可能看到一些商铺或者商场,或许会产生一些疑问,现在商铺的价格怎样,租金怎样?真的可以一铺养三代吗?

2017年,有几条新闻很吸引大家关注,东门5000万天价商铺,辉煌已过急需转型。这个东门的小店是深圳最贵的商铺,曾在2012年就开出了50000万的天价,单价达到了100多万,不过当时并未成交。目前这个月租不低于6000元/平的店面在做售价十块钱的鸡翅包饭的生意。据业内人士介绍,近几年的电商冲击,兼之周边商铺的批量放盘,以及诸如海岸城、COCO PARK等主题商圈的兴起,都对东门商铺的售价和租金带来一定的影响。

也同样有新闻报道,“中国电子第一街”的华强北商铺,曾经30万一平的金铺,现在很多整层商铺变得空无一人,根本租不出去。另外还有新闻报道,曾经创出48万元/平米天价的深圳湾“铺王“空置六年,深圳湾区域大批街铺门庭冷落,部分区域商铺开业率甚至不到1成,租金才200元/平,回报率1%。在2011年左右买入深圳湾商铺的投资客们,他们“一铺养三代“的梦想,恐怕还需等待。

但也有好的情况,比如像海岸城的商铺从2009年的6万元/平到2013年涨到30万/平,而目前据说已经达到了近50万元/平。数据显示,深圳优质零售物业平均租金也达到850元/平方米/月。现在买商铺还能赚钱吗?买商铺又要注意哪些问题,也成为搜狐焦点网网友特别关心的话题。

对此,搜狐焦点网邀请Q房网南山区前海董事副总经理、Q房探陈建作客深圳交通广播FM106.2《快乐家居》,为购房者答疑解惑。

Q房网南山区前海董事副总经理、Q房探陈建(左)

1

深圳在售商铺约2000间

售价几万到30、40万/平

以前深圳只有两个地方可以逛街,一是东门步行街,二是西乡步行街,这是深圳唯一有的两个步行街。随着时间演变到现在,大家逛街都是逛MALL,从万象城、COCOPARK,到海岸城、海雅缤纷城,新兴商业综合体的兴起改变了大家逛街的形式,我们逛的不是街,是MALL。

陈建为大家介绍了目前深圳在售商铺的情况:目前新楼盘在售的商铺按间数来算大概有2000间左右,但原关内关外的价格有一些偏差,比如西乡、龙华跟南山相比还是有一定差距。就目前来看,比较大型的商铺,如中海锦城下面的AT MALL,最大的是玖龙荟,从一楼到四楼有500多间商铺,还有留仙洞万科云城下面的街铺100多间;福永片区凤凰荟有110多间商铺,面积在30多到100多平不等,40、50平米居多,价格贵的去到30几万、40几万,便宜的5、6万。进入11、12月份,商铺销售进度放缓。

深圳湾的商铺30几万、40几万的天价现在不太好出租,深圳湾是豪宅市场,却不是商业市场,深圳湾有一个很独特的地方,深圳湾的豪宅基本上是楼盘相对较小,而且深圳湾60%的房子是两本产权,也就是说即使入住率很高,入住人口也不会很多,每一个楼盘下面都有商业,商铺的配置已经偏高,导致商业氛围不太浓,租金不太高。

但是万科云街售价已经超出30万/平,主要是万科在那边打造了万科云城,仅公寓就有9000多户,再加上写字楼,周边的留仙洞总部基地,前景还是可以的。

而便宜的,龙华有一些社区底商几万块就能买到。万科玖龙城总共有四、五千户,商铺只能提供给本住宅小区使用,如肉菜市场、早餐店等。

2

二手商铺活跃度不高

高税费是主因

买不动产看两点,一是租金回报率,二是升值潜力,升值潜力就是靠转手率,商铺应该更多的看地段的成熟,包括入住等因素。

陈建在谈及二手商铺的情况时,提到深圳二手商铺成交活跃度不高。因为二手交易税费比较高,一般的买家不会考虑买二手。买二手的话,税费肯定嫁接到买家头上,所以近几年二手成交都不太活跃。

商铺不用担心出租不出去,相对住宅来讲更好出租一点,各位买商铺要有这样的准备,要放在手里养一养。我们讲“一铺养三代”,商铺的贷款时间是十年,养一个商铺花十年时间,之后商铺还是会给你带来很大回报,买到好的商铺真的可以“一铺养三代”。

此外,现在电商对零售的冲击挺大的,但电商、网购做不完所有生意,商铺经营者或街区经营者,你要看用什么样的主题、话题或经营手段,比如说打造特色街区、特色经营模式,相信客户群体还是存在的,因为网购的确解决不了体验式消费。

陈建为大家详细介绍了购买商铺的税费,房贷以及交易转手费用情况:

商业涵盖写字楼、厂房、商务公寓等,贷款基本上是五成首付,贷款十年,利率浮动10-20%,二手商铺营业税有5%多,增值税10%,加上印花税,一共超过20%以上的税,如果是公司产权转让的话,税更高,仅增值税就达到30%-60%,所以购买公司产权商铺一定要注意,税费更高。

商铺持有年限跟整体建筑的年限是一样的,如果是住宅,产权是70年;下面的商铺也是70年。如果是公寓,那下面的商铺也是40年;如果上面有住宅,也有商务公寓,下面有底商,商务公寓是50年,住宅70年,底商跟住宅一样是70年,很多购买者以为商业只有40年或50年,其实住宅下面的商铺一定是70年;写字楼下面的商铺,一般是40年、50年。

2018值得投资的商铺推荐

陈建还为大家推荐了不同投资能力可以承受的优质商铺:

如果购买力没那么大,建议可以考虑福永片区凤凰荟,单价8-14万之间,铺位面积30平米左右,总价不高。

从长远来看,可以考虑中海锦城AT MALL、和平天地下面的商铺,这两个底商都是跟地铁口相连。其中和平里是双地铁口,二期有一排一手街铺在发售,而且一手发售不存在过多税费的问题?只需要交契税和印花税。和平里街铺目前均价在13、14万左右。

至于龙岗中心城、坪山等低洼地带的商铺,有龙岗海航城,还有PARK汇,价格9-12万左右。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。