来源：爱住家教你买房（JIAO-N-M-F）；作者：房市小魔女

昨日，孩子刚半岁的设计师小M惆怅地表示又要“使劲”存钱了，深圳无房外地有贷的小M家庭，本想努力一下先买个“老破小”上车，手头宽裕了，房子涨起来了，再离婚换个好一点的学位房。

深圳731新政之后，这条路貌似行不通了。买了“老破小”，再离婚买学位房首付要高出不少，孩子上学可等不起。那么，小M买的排名前列套深圳房，就必须一步到位——学位房。

想必，类似小M这样的家庭有不少，先上车再换房，是大部分深圳置业者的必经之路。对于普通家庭来说，第二套改善型住房，自住+学位是最多的选择。但是深圳731新政的出台，让大部分的改善型置业者，需要重新考虑置业路径了，代价越来越高的深圳“房票”，必须用到“刀刃”上！

深圳的学位年年都在预警，名校学区房和豪宅一样越来越稀缺。因此很多人都以为名校学位房和豪宅一个价格，当然，这样的情况是不少。但是，小白上车、刚需家庭还是有不少便宜的名校房可以选择。也并非便宜的学区房都是“老破小”，能自住的次新房也是存在的，关键在于，你会不会找。

经常会被网友问到如何购买学位房的问题，需求大致有以下几个分类：

1、小户型户口挂靠型，总价低，200万就能上车

2、好学校+自住，目标价格500万

3、品质自住+名校，800万以内

小编今天就根据大家的不同需求，帮大家找到购房的最优选择，尽量帮助大家“一步到位”。

备注：

1、根据购买目的、总价预算、初中学区房、房间数这几个因素划分购房场景

2、总价因素划分为≤200万、200-500万、500-800万

3、房源均为30天内全网较新在售初中学区二手房

4、对个人来说，购房影响因素多种多样，下文中的最优选择、次优选择仅仅基于以上四个因素的考虑，不保证完全符合个人的现实情况

5、初中学校分类为排名前列、二、三、四梯队：

排名前列档四大名校（深圳外国语学校、深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学）基本70%-94%的录取率；

第二档次的名校（如翠园中学、红岭中学、宝安中学这些有自己高中部的名校）大概30%-50%的录取率，并且大部分培养和招募自己初中的生源；

第三档次的公立学校（比如松泉中学、北环中学、布心中学等）这些学校大概就是5%--15%左右的录取率，这些初中没有高中部，需要调剂到各个高中；

第四档次的学校更多，录取率0--4%左右，很多学校录取率都是0。

下面的数据中，排名前列梯队学校有深圳外国语学校、深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学（以上统称深圳四大，基本上属于深圳乃至全国较好的中学）；第二梯队学校：翠园中学、宝安中学、红岭中学、福田外国语学校、育才中学、南山第二外国语学校等。

场景1

小户型挂靠户口，总价不过200万

需求：好学校，总价低，易上车

200万的上车学区房，遍布各区，关内的也有不少，主要是1房户型。

这类总价的学区房主要集中在第二、三梯队的学校，也有名校新分校。

需要注意的是，南山今年“少有公寓”住房可以申请学位，但由于新政影响，还是要谨慎考虑。另外，罗湖今年不少学校传闻有小户型的需“少有住房”才可申请学位，因此选择起来还是要考虑这些潜在风险。

场景2

好学校+自住，总价500万以内

需求：次新房，2-3房

500万以内的改善型次新房，主要都在关外片区，关内仅有福田。

此总价虽然第二、三梯队学校为主，但2到4房自住房都有的选，也有排名前列梯队名校分校。

如果你对学校要求比较高，但对房龄还好，那么这个总价完全可以买到排名前列梯队的学区房。

场景2.1

总价500万以内名校房

需求：排名前列梯队名校

抛开房龄的限制，这个总价的排名前列梯队名校房还是有不少选择，甚至连新兴名校深圳湾学校也能买得到。

但是此类学校中，罗湖年初出了不少有关老房子“单身公寓”产权无法申请学位的纠纷，目前已解决，但此类房子的产权还事要格外注意。

场景3

总价500万-800万自住

需求：不要老破旧，2房及以上

最优选择：排名前列梯队次新房

自住舒适的次新房，户型要2房以上的，可选择的就是排名前列梯队学校的分校或者新兴名校

次优选择1：非排名前列梯队次新房

次优选择2：排名前列梯队非次新房