最近，又一波“狼来了”信息在中介的朋友圈刷屏：“9.30日之前，只要网签合同已备案，贷款利率按原合同执行，不受新政影响”。

8月25日人民银行宣布，自2019年10月8日起，针对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整。有一些购房者担心贷款调整利率上涨，选择早下手买房、看房。

8月份的后半月，先有深圳建设成社会主义示范区，后有利率要调整，置业者更是坐不住了...

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8月份楼市从冷转热，后半月有经纪人卖了11套房

一直说深圳是一个“消化力”非常强的城市，再不好的调控政策出来过一段时间会被稍好一点的风向所消化；一些调控政策反而成了置业者加快入手的崔化剂，这是深圳的特别之处。

8月份，在“示范区”未来之前，深圳楼市可以说一片冷淡，我们说这是每年传统的冷淡期，而8月18日之后，楼市迎来了大反转。

昨天，是深圳喜提社会主义先行示范区刚满月，这一个月的楼市也颇为关注。

新房市场反应是最为明显的，8月前半月基本无热项目开盘，8月末多个项目接连开盘，都卖得不错：

8月29日，龙华某综合体项目推370套住宅，当天成交186套，整体去化率超5成；

8月30日，光明项目推307套住宅，均价5.07万，成交287套，去化九成；

8月31日，福田景田项目成交410套，去化近八成，开盘销售总额超过50亿；

8月31日，福田上沙项目推2158套公寓，线上选房半小时卖掉近1000套房。

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不仅仅是新房，二手房市场一些业主上调价格是常有的事，据咚咚找房淘房哥表示，整体来说，各区8月份上半月行情平稳，而示范区来了后，楼市关注度也随着提高。

不少外地客纷纷深圳抢房，因为没有名额，公寓楼盘成为外地客的抢占地，开发商开盘的几个公寓新盘成交火爆。

二手房成交量和带看量也增加，成交价格也有小涨，有客户主动约中介看房，购房客大部分是自住需求。

据淘房哥爆料，一位蓄客量较多的经纪人反馈，之前还在观望的购房者在818之后，在做决策上全变得相当“痛快”。这位经纪人表示，8月前半月没开单，而后面一周连签了7单业务，8月后半月共签了11单。当然，这也是示范区利好后经纪人签单签到“手软”的个例。

但目前来说，整个市场低价笋盘的楼盘已难找，剩下的就是报价比较高的盘，诚意卖能谈价的少了，看近期的一些成交价，基本也是之前的市场价盘。

据本网的数据中心统计数据显示，8月份各区挂牌均价上涨，全市涨幅达10.4%，其中，南山、宝安的涨幅较大，达16.7%及18.7%。当然，这是挂牌价，能不能成交另当别论。

深圳人对深圳这座城市有多自信，从楼市可以看出来。

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利率将调整，短暂的“恐慌”看房漫延

示范区后，8月25日人民银行宣布，自2019年10月8日起，针对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点数在合同期限内固定不变。

根据央行此前公告，今年10月8日，即国庆假期后排名前列天，是房贷重新定价基准的正式转换日。

不少置业者又开始坐不住了，担心“房贷重新定价基准”后利率上涨，购房成本增加。目前身边就有这样的朋友，因怕利率改革后上调，而想早点入市。

但从目前来看，房贷利率在LPR改革后下降、和大涨的可能性不大，或保持稳定或略有上升。所以改革后，极有可能跟未改革的利率是持平的。

从8月份全国房贷利率水平来看，整体都有上涨，而且上涨趋势蔓延，覆盖城市数量和上涨幅度均呈上升态势。

其中涨得最猛的是西安，首套利率较高上浮18%，二套较高上浮25%。

根据融360大数据研究院监测数据显示：2019年8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3BP；

二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2BP，相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个BP和93个BP，均远高于新政规定的利率下限。

8月全国首套房贷平均利率较低10城市中，上海依然是全国排名前列低，为4.84%，而深圳目前位列第五，首套房贷的平均利率是5.17%。

同时，据数据显示，监测的35个城市共533家银行分（支）行中，除停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%，116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。

房贷新政实施后，这些银行都必须上调自己的房贷利率水平，进而会带来大量城市房贷利率水平的进一步上涨，但对于本身利率高于以上利率水平的城市来说，其实没有影响。

改革后，房贷利率可能告别打折时代，对来深圳来说，首套房贷利率平均都较基准（5年以上4.9%）上浮5%，也即高于4.85%，已经持续较长时间了。

因此，深圳短时间内应该不会受影响。

3

金九过半，无太多新房供应，有购买力但缺好房子

如果没有前面示范区利好，和房贷利率改革，可能今年的金九会以冷淡收场。

目前来看，新房市场的供应相对较少，而且供应也相对分化，2019年全年深圳拿预售的项目69个，而这其中有一半多是商业、公寓项目。

“深圳不缺购买力，缺的是好房子”。尤其是今年上半年，许多项目推出的产品并不好，而且价格也并不友好，但也卖完了。

二手房交易税及税费多，使得许多置业者不得不选择新房，但新房的供应并不能满足于让置业者的选择。下半年能入市的项目中，也看不到太多的惊喜，高价盘会成为主场。

深圳成为示范区后，坚定看好深圳的人很多，已经不止一次听到对深圳房价惊人的预测。在先行示范区出台后三天，吴晓波曾在微博上预测，“深圳房价将一路看涨并且没有天花板，甚至可以卖到80万/㎡。”

但目前来看，先行示范区对深圳有长期的利好，并不会成为高房价助推器。

深圳房价在2015年上涨之后，从2016年至今开始了长达3年多的横盘，这期间，有一些房子买得不好就是亏的；尽管如此，深圳房价长期看涨仍是共识！

来源：咚咚找房