深莞惠试验区刷屏!房价从6000到20万,还存在哪些机会?

搜狐焦点深圳资讯 2018-04-24 08:46:15
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选址会在哪?

来源:搜狐焦点深圳综合南方日报、珠三角房产排名前列资讯、朱罗纪、文杰淘楼等

深莞惠试验区来了!

在4月21日的深莞惠经济圈(3+2)党政主要领导第十一次联席会议召开,并透露出重磅信息!

为进一步促进深莞惠三地协同发展,助推珠三角打造高级城市群,在深莞惠经济圈(3+2)合作机制上,参照深汕特别合作区有关做法,推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域,规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。试验区地区生产总值、税收存量归当地所有,增量部分由三地政府在协商基础上按比例分成,提升中心城市辐射带动作用。

深莞惠试验区是深莞惠一体化提速的一大表现。而根据会议内容,关于深莞惠试验区的规划,透露出两大重点。

 1  参照深汕特别合作区有关做法

 2  在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域,规划建设试验区

深莞惠试验区选址会在哪里?

目前深莞惠试验区披露的信息量较少,对于选址,公众号“朱罗纪”分析——

1、这个区域将是深莞惠三地交界或临近深圳处。

2、这个是试验区,所以面积不会很大。

3、要有丰富的可开发用地,这是深圳东莞现在都面临的问题。

4、距离要适度,不能像深汕合作区的飞地那么远,也不能太近。

而“文杰淘楼”认为,试验区有可能选址于囊括惠州博罗、东莞谢岗镇、桥头镇这一区域,并列举4点原因:

1、不但距离深圳有一定距离,而且距离惠州的惠城区不太远,东侧有惠州西站,西侧有东莞东站。

2、地形地貌相对平坦,有大片未开发土地。

3、土地面积够大,惠州博罗、东莞谢岗镇、桥头镇这一片,这一片之前也是欠发达区域。不属于临深,此前接收不到深圳辐射,而东莞市中心的辐射力也难以抵达这几个镇。

4、有东江,水源问题解决了。

深汕合作区 VS 深莞惠试验区

在深莞惠试验区的规划上,官方明确要借鉴深汕特别合作区的相关做法。

深汕合作区成立于2011年,2014年定位调整后,发展开始提速。汕尾产业基础较弱,深汕合作区大部分企业来自深圳,截至2017年5月,合作区已引进产业项目64个,投资额达933亿元,其中来源于深圳的有56个,占87.5%。有业内人士认为,预计未来3-5年,深汕合作区会出现产业聚集的产业。

与汕尾不同,东莞、惠州已形成庞大的产业链,目前,东莞定位为全球IT制造业重地,包括樟木头、清溪、塘厦、凤岗等地,近年来不断采取措施对接深圳产业。而惠州也在积极承接深莞两地信息制造产业转移,同时招商发展重化产业及汽车零部件产业,产业根基日渐扎实。

随着深圳产业向东莞、惠州扩散的加快,深圳的技术随之向两市扩散,三地产业分工及企业内部经营要素分置协同效应,也已显出苗头:深圳华为、酷派等品牌将生产落户东莞;TCL通讯研发在深圳、生产放在惠州;比亚迪惠州产业园生产的电池,会被运到深圳基地,成为新能源车动力电池。 

在产业融合上,莞惠远比汕尾有优势。

而在交通方面,深莞惠的对接也日益紧密。按照《深圳市轨道交通线网规划(2016-2035)》,将实现与珠三角主要城市中心之间 1 小时(60分钟)轨道交通通达的目标。通过地铁互联,深圳和东莞、惠州实现1小时通达。

深圳与东莞衔接方案

深圳与东莞共 10 条线路衔接,其中 6 号线支线、10 号线东延、11 号线和 20 号线深莞衔接方案已经多次协商确定,本次规划提出了其他 6 条线路衔接方案。

深圳与惠州衔接方案

深圳与惠州共 3 条线路衔接,其中 14 号线贯通运营至惠城南、与惠州 1 号线换乘,16 号线延至惠州与惠州 1 号线采用单点换乘衔接,19 号线与惠州 1 号线及 6 号线采用多点换乘衔接。

三地楼市情况

最后,聊聊三地的楼市情况。

深圳

本地限购2套,外地限购1套

▣条件:外地需要5年社保

深圳是全省房价较高的区域,据深圳规划国土委数据,3月新房均价5.4万/平。

 下面梳理了一下,深圳各片区大概房价如下: 

最近新盘表现活跃,由于限价,个别新盘成为“笋盘”,去化也比较理想。二手房方面,“三价合一”效力发酵,不少业主开始下调报价。

东莞

本地限购2套,外地限购2套

▣条件:外地首套要1年社保(本科半年),二套要2年社保

据东莞中原监测,“410”新政一周年后,原来占据东莞市场主导地位的深圳客比例下降到10%左右,临深片区的深圳客比例从原来的70%-90%下降到30%-40%。

新政后的一年,临深房价从原来的2.3万-2.5万/平回落至1.9万-2.2万/平,降幅超过10%。

 东莞的房价总体较高,大致如下: 

惠州

不限购

▣限售:证满3年方可转让

惠州也是难得的不限购区域,据中原数据,2017年,惠州整体成交客户比例中,惠州本地客30%+,深圳客50%,广州东莞10%+。

当中,大亚湾区是深圳客的天下,占比高达85%。

深圳和惠州相邻,房价却天差地别。惠州最贵区域在惠阳,最贵楼盘也仅2万/平,而偏远的博罗县,还能找到6字头,关键通通不限购。

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