摘要：向制造业学习，全行业倡导创意功夫

12月19日早9点，2023第八届中国不动产资产管理峰会在蓉城盛大开幕！

本次峰会，以“以局部创新破宏观之势”为主题，在睿和智库、万商俱乐部、成都市房地产开发企业协会、成都市楼宇经济促进会、锦楼智库、广东省住房租赁管理协会、四川赋能兴川教育科技研究院通力合作下，广发英雄贴，邀请全国各地200余家不动产企业、400余人莅临蓉城，为料峭寒冬增添了一抹浓浓暖色。

第八届资管峰会聚焦城市更新、租住、零售、产业园区、低碳数字化、REITs&资产证券化等热点领域，50多位行业大咖共同深入研究中国不动产行业的最新趋势，探讨应对市场周期和行业转型的创新之道。

不容忽视的局部创新

在开幕式上，前国有重点大型企业监事会主席寻寰中主席以及中共四川省委党校公共管理教研部教授、中国领导科学研究会常务理事、四川省领导科学研究会秘书长舒群为大会带来了精彩致辞。

寻寰中表示，中国不动产资产管理的研究和实践正在兴起，房地产行业呈现出从粗放式发展向精细化发展重大转型的良好趋势。

本次峰会的主题就是紧密结合行业的实际。“以局部创新破宏观之势”，这句话意味着在面对房地产行业宏观大势的挑战或难题时，我们可以通过局部的创新措施来突破困境，实现积极的变革和发展。这种局部创新的方式强调了企业组织在自己的领域内寻找解决方案，以微观主体的创新力量，逐渐推动整体状况的改善。

上海交通大学安泰经济与管理学院教授、上海汇智经济学与管理学发展基金会理事长黄少卿教授在主旨演讲《从日本经验看中国经济的重整》中提出：2023全年GDP可望实现5.2%-5.3%的增长率，虽然超计划完成增长目标，但考虑到2022年的低基数，经济复苏的势头尚未得到充分显现。整体上，总需求和总供给所面临的双重疲软压力，限制了中国经济疫后阶段的复苏动能。从全年GDP增长速度看，明年合理的增长率目标应该在4.5%。

从日本经验和教训看当下中国经济的重整，建议要防止货币政策过于紧缩，导致刺破资产泡沫，进而导致总需求严重萎缩；要积极地敦促已经出现大量不良贷款的金融机构进行资产处置；积极的财政政策要选准发力点，防止出现新的结构性问题；做好货币政策的国际协调；转变产业政策范式，加快形成有利于前沿创新的国家创新体系建设。

对于房地产行业如何化解风险和构建房地产发展新模式，黄教授提到，房地产增量开发重在确保效率，房地产存量的风险问题则需要稳妥化解。

招商商管董事长袁嘉骅在主旨演讲《多元融合 迭新商业——消费复苏中的商业挑战》中表示：在多维影响下的消费复苏中，零售商业正在面临复杂多变的行业变化。如人口红利消失，Z时代正在成为消费主力；消费观念升级，追求个性与差异，更注重品质和感受；理性回归，更追求高性价比，消费档次呈现两极化；同时，新兴消费崛起，从炫耀性消费转向对自我的提升；文娱、文体、文旅等领域势头强劲，体验式消费活力释放等。招商商管认为，只有向内发掘优势，差异化经营，才能穿越周期。

对于存量时代酒店不动产管理的机遇和挑战，明宇集团董事长、四川省总商会副会长、第十三及十四届全国政协委员张建明提出：中国酒店业已进入存量时代。中国酒店资产流动大潮已经显现，酒店资产将在流动中实现价值重估与价值重塑。未来唯有以追求良好投资回报为导向，提高投资效益和运营绩效，积极推动可持续发展，才是提升酒店资产价值、增强流动性的根本路径。

围绕“新租住时代的保租房社区开发运营探索”，华润有巢产品管理部负责人兼北京业务部总经理孙雪鹏在演讲中表示：“住有所居”关乎民生福祉。保障性租赁住房是我国“十四五”时期住房发展的重点，发展前景广阔。华润有巢精准切入行业发展节点，深耕保租房领域，通过高质量全国布局、行业领先的经营水平，已实现公寓房源规模央企第一；并成功发行公募REITs，率先打通“投融建管退”闭环，争取到了宝贵的先发优势。

对于“发展公募REITs 助力盘活存量”，华夏基金基础设施与不动产投资部高级副总裁林伟鑫则认为：虽然2023年受多重因素影响，部分产品底层资产经营业绩不及预期，投资者情绪有些低迷，但是公募REITs也形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展格局，首批消费基础设施REITs获批也进一步扩充了资产类型，FOF等新增投资者也进一步丰富了投资者类型。同时，对比国际市场，中国REITs规模占GDP及股市市值比例较低，且经过多年发展沉淀了大量优质资产，预计未来发展空间广阔。

在上午的主旨演讲结束后，由中交投资有限公司商业管理分公司副总经理杨戬主持，与成都天投集团总经理助理、天投开发公司董事长汤小琪；中海商业中西部地区总经理张炜；阳光海天停车产业集团总裁江沁园；百悦集团CEO张祥顺；中国健康产业基金·首融生态副总裁赵晶；平安基础产业投资基金管理副总经理刘阿林；金茂资本投资总监、REITs业务负责人张怀辞七位嘉宾共同就“激活消费类、居住类空间场景的REITs机会”这一主题进行了深入探讨。

激活存量，持续创新，迎接REITs扩募

下午的平行论坛分别就租住、零售不动产和产办园区展开深入讨论。

其中平行论坛一聚焦租住市场，以“激活存量，持续创新，迎接REITs扩募”为主题， 广东省住房租赁协会会长、时尚湾流董事长刘昕担任主持。

上海城方总经理陈远平分享了《民生与市场化诉求：上海保租房社区的运营之道》，他表示：从供应量上，上海已经逐步落实了“租购并举”。强调稳定居住，保障并解决人才的长期居住问题，正在成为长租公寓行业的主要目标。城方作为沪上国企租赁品牌发挥着国企在市场的稳定器和压舱石作用。

城家首席执行官、华住集团高级副总裁庄松成，则在主旨演讲《行业向新·能力为锚——资管新阶段的城家实践与创新》中指出，存量资产管理迎来新阶段，企业应当锚定资产的3种能力，即抗周期能力、长期稳定收益能力、保值增值与流通能力。新阶段下资产收益更注重可持续经营的长期主义，精细化运营能力成为行业稀缺资源，长期回报率才能定义新的资产价值。

自如资管董事总经理廖伟翔在现场分享了《持续创新推动高品质增长——自如资管的发展之道》，他表示，企业的价值创造来自营收增长，而创新是推动增长的关键动力。当下租赁市场面临的问题，主要是供给错配、品质错配、经营错配，而业务的创新可有效地解决以上矛盾点。自如资管通过产品创新、数智化创新、投资模式创新，不断完善自身进化。

首创新城镇副总经理杨晨在主旨演讲《以“首创和园”模式赋能租住——国企的新资管模式实践》中讲到，青年安居“第一站”，首创和园助力回归生活本质，努力承担青年安居的社会责任，让客户便利、让伙伴信任、让城市美好、让生活精致，给与居住者安全感、幸福感、获得感与满足感。

对于“数字化如何赋能住房租赁行业发展”，寓信科技创始人、城住数科总经理张凯提出，我国现行租赁产业已呈现从"兜底式"到"发展式"的发展路径；强调以人口净流入城市为重点，以满足城市“新市民、新青年”的居住需求；强调"多土地来源"，更强调"多主体建设"的市场供应新格局。结合自身优势与行业风向，寓信科技致力于提供更完善的科技租赁服务供给市场、以科技驱动业务成长。

在主旨演讲结束后，华润有巢产品管理部负责人兼北京业务部总经理孙雪鹏、成都城投优联科技有限公司总经理董林、乐乎集团副总裁许锦泽、首创和园市场营销中心总监汤若季、金地集团华东地产公司创新发展部总经理宋福临、中海商业长租公寓管理中心总监/部门负责人张仁勋、魔方资管总经理吴佳敏等围绕“公募REITs趋势下的租住运营资管力提升”展开了深入探讨。

消费内核变了，REITs来了，商文旅不动产如何做强

平行论坛二以“消费内核变了，REITs来了，商文旅不动产如何做强”为主题，悦容匯资管合伙人周宇桁出席主持。

以《商业空间的低碳实践》为主题，中海商业中西部区域总经理张炜表示：商业建筑碳排放高于其它建筑形态，且能耗水平仍在逐年递增。商业建筑碳排放主要来源于维持建筑环境和内部活动的终端设备用能。现有商业建筑减碳痛点在于地域、业态、设备及管理的差异。中海商业在进行碳盘查工作的基础上，针对项目气候区、业态、现场条件等特点，通过改造性减碳、管理性减碳两种途径进行优化降碳。

华润万象生活商业西北大区运营部负责人张永泽在主旨演讲《拥抱变化，深耕细作——以运营创新，谋迭代发展之路》中表示：存量商业时代愈加考验项目的运营管理能力，只有基于有品质的体验环境，专业且有温度的客户服务，有趣、松弛的景观场景，以及不断推陈出新的产品升级，才能建立起正向的、内生动力强劲的运营发展体系。在不变的因素上孜孜不倦，例如客户导向、尊重市场以及合作共赢，才能在复杂多变的环境中保持战略定力和发展动力。

百悦集团CEO张祥顺以《围绕⽣活⽅式打造旅居⼤盘⾮标商业资管新模型》为题，他提出：旅居大盘的非标商业资产培育，区别于城市商业，生活方式作为产品的构成，以“1+3+1”作为体系，共同为资产赋能，需要一个较长的培育周期。

京投发展商管总经理郑铮则带来了《檀谷商业的秘密》，他认为：新消费时代，商业向理性与人性回归。未来商业会逐渐走向文旅化和百货化两个极端，非标商业具备弯道超车可能性。大盘模式、城市更新、快闪/买手/自营将是未来十年成功商业的重要载体。檀谷定位为“山系慢生活”微度假目的地。檀谷的非标商业实践将开辟山系生活方式的商业新物种。

阳光海天停车产业集团总裁江沁园在现场分享了《数智化停车资产管理时代》，他讲到：随着近年来国家和地方政府大力支持，预计未来整体性智慧停车项目将日益增多，产业规模达到万亿级。同时停车链接出行和消费，有着巨大的场景价值+流量价值。

对于“非标类商业的运营创新”，时尚湾流资管平台创始合伙人林汉伟认为：传统房地产经济模式进入深度调整期，新增投资、市场需求减少，国内存量资产规模庞大、种类多，且目前普遍运营坪效不足。以专业化运营管理团队，创新商业模式，更有利于提升存量物业盈利水平。时尚湾流搭建专业多元的运营平台，以极致运营，赋能项目空间业态，提升存量资产价值。

在主旨演讲结束后，百悦集团CEO张祥顺、西安长百新市生活广场有限责任公司董事长高凤琴、瑞思不动产金融研究院院长朱元伟、DESMOOD 德思蒙创始人李兵、万商俱乐部创始人杨泽轩等嘉宾以“消费内核变了，商文旅如何破题”为主题进行了深入探讨。

从空间运营到产业服务：产办园区精益管理转型范式

成都市楼宇经济促进会秘书长张杨波主持了以“从空间运营到产业服务：产办园区精益管理转型范式”为主题的平行论坛三。

金茂资本投资总监、REITs业务负责人张怀辞在《国有企业资产盘活实践分享及Pre-REITs机会》的主题分享中表示：国企盘活存量资产，可实现腾挪资金支持主业流动性，或为新增投资储备资金。公募REITs作为一个权益性质的盘活工具，定价和资产运营的水平高度相关，对于一些前期国资评估值较高的项目，需要充分考量REITs收益法估值和国资评估方法之间的差异。Pre-REITs基金的投资逻辑是以退定投，可以视为公募REITs上市前的一次模拟考试，同时也能为公募REITs扩募和市值管理提供有益的补充。

随后，睿和资管合伙人兼亿久智慧董事长官兰兰分享了《长周期视角下的产业园区社区打造愿景》，她提出：面对政府诉求的升级、运营理念的转变、运营难度的升级，产业园区将面临“新生”。未来科创社区的提出是符合当下的时代背景的，未来是共创的时代，需要每个个体充分发挥自身的机智和优势。

中海商业商办资产管理中心高级总监＆北京中海商务中心项目总监李雪瑞在主旨演讲《城市更新商务综合体的绿色改造与温暖运营》中提出：随着城市更新理念的升级、更新阶段的特殊性、更新难题的复杂多变，促使城市更新主体以及参与者的能力向更高阶升级。通过城市更新的社区聚合精神；多元业态的聚合共生；生态链的聚合，中海逐步探索出了中海化的解决方案，中海商务中心COMPLEX聚合体也由此诞生。

华夏幸福创新中心园区总经理刘超在主旨演讲《从产业运营到产业资管双轮驱动》中提出：打造产业社区，需要配置“产业+”生活需求的全产品元素。首先，聚焦更加一体化的产业生态是基础；再者，强大的产业发展能力是核心；此外，多元的社区业态是支撑；最后，全面的服务体系是保障。华夏幸福创新中心的特色做法，园区的“规划-建设-招商-运营”，都是从科技创新创业企业的需求出发，将产业生态、商务生态、孵化生态、自然生态融合在环境中，来提升产业社区质量。

德必集团首席数字官、智链合创总经理范阳分享了《数字时代的产业园区运营趋势》，他讲到：经济调整期，企业租赁需求减弱。面临“僧多粥少”的局面，园区运营方都选择了降本增效的策略，并且一直在不断内卷。数字化的解决方案是对总体发展战略的承接与解构，从园区顶层设计，不断优化升级企业的经营管理决策及产业服务生态的打造。

在主旨演讲结束后，睿和资管合伙人兼亿久智慧董事长官兰兰；华夏幸福创新中心园区总经理刘超；德必集团首席数字官、智链合创总经理范阳；京东方科技服务CIO谢星亮；中国健康产业基金·首融生态副总裁赵晶；成都房开协商业商办专委会秘书长、见兴数科董事长陈涛等嘉宾以“以资本&资产视角，理解园区存量的经营盘活创新”为主题展开了深入探讨。

此次峰会上，睿和智库与成都市房地产开发企业协会共同发起成立了——成都市房地产开发企业协会不动产研究院，研究院未来将通过不定期的专题研究、专项会议等形式，为推动成渝地区房企转型、不动产产业链重构贡献力量。

最后，主办方在峰会上颁发了2023中国不动产“资管新势力”大奖，以此表彰表彰近一年来不动产资管领域的示范项目、标杆企业和领军资管人。

至此，2023第八届中国不动产资产管理峰会，在众多嘉宾和与会者的意犹未尽中落下帷幕。

在人类历史长河中，创新和创造始终是持久的议题。鲜有人走的路，注定是创新之路；走的人多了，地基会被夯实。今日之资管人，正在浇筑新的地基；明日之资管界，必将重塑内容价值、空间资产价值和城市价值！

再见，2023！你好，2024！