（来源：深圳买房计划、深圳中原研究中心、证券时报）

“818”新政促使市场的表现有所升温，房企继续加快了入市的步伐，深圳新房推售面积53.32万平，环比上月激增149%，创下年内新高。

新房网签往往显示了上月成交数据，整体来看，9月深圳新房住宅成交2748套，环比反倒下滑9.55%。二手住宅方面，9月深圳二手住宅成交6817套，环比上月上升2.1%，均价为53804元/平。

随着房贷重新定价基准转换日期的临近，深圳房贷利率正在逐渐切换到“新版”。据已经开始试点的相关银行人员透露，目前监管对于房贷利率还是以稳为主，逐步平稳过渡。

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新房市场：推售面积激增149%

“社会主义先行示范区”政策出台后，市场情绪回升，开发商推货积极。截至9月29日，9月深圳新房住宅有8个项目获批预售，批售面积合计48.7万平。推售面积合计53.32万平，环比上月激增149%，创下年内新高。

◎新房住宅月度成交套数下滑截至9月29日，9月深圳新房住宅成交2748套，环比下滑9.55%；9月成交面积为26.91万平，环比下滑6.28%。其中9月16日至9月22日这周共完成新建住宅759套的成交量，相比前一周大涨50.6%。

◎龙岗区成交面积居首位以9月1日-29号的成交数据来看， 9月份龙岗仍然是全市一手住宅成交面积较大的区域，成交面积为6.57万平，占全市成交的24.41%。龙华和宝安分别以4.92万平和4.03万平的成交量位居第二第三。

9月份龙华区的壹城中心以389套的成交量夺得深圳9月住宅销售冠军。排名第二和第三的分别是勤诚达正大城和新锦安海纳公馆。

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二手住宅：量价齐升

截止到9月29日，深圳二手住宅成交6817套，环比上月上升2.1%，同比也上升37.7%，预计全月成交过7000套。8月下旬市场回升以来，9月保持平稳，成交也小幅上升。二手均价小幅上升，为53804元/平，环比上升1.1%。

◎七区均价皆上升各区来看，七个区均价都呈现不同程度的上升。其中，盐田均价42688元/㎡，环比上涨2.5%，涨幅较大；而龙岗涨幅最小，均价40051元/㎡，环比上升0.2%。

成交方面，盐田和福田两区成交出现下滑，其他四区成交均上升。其中，龙岗成交1621套，环比上升6.7%；而盐田下滑幅度较大，成交164套，环比下滑5.2%。宝安成交1707套，连续两个月超过龙岗成为成交最热区域，这也是自2015年1月以来，宝安首次连续两月超越龙岗成为成交较高的区域。

总体看，9月市场回升，一二手成交都回暖。展望10月，政策利好持续，新房供应以及将保持增长，加上部分网红盘即将入市，有望继续带动市场人气，成交仍保持增长。

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房贷利率：正在逐渐切换到“新版”

根据央行此前公告，今年10月8日是房贷重新定价基准的正式转换日。按照房贷新政规则，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。随着日期临近，自8月20日贷款市场报价利率(LPR)改革后，全国范围内的房贷利率转换到“新版”正在稳步推进。深圳方面，招商银行房贷利率已经挂钩LPR，目前招商银行在深圳已经试水新版个人住房贷款利率。具体措施为，以8月20日公布的LPR为基准，首套住房加30个基点、二套住房加60个基点形成个人住房贷款利率，即首套房贷利率为5.15%、二套房贷利率为5.45%，较此前利率分别升高5个BP和60个BP。而此前该行首套利率为5.145%、二套利率为5.39%。据已经开始试点的相关银行人员透露，目前监管对于房贷利率还是以稳为主，逐步平稳过渡，短期内即使LPR下行，新增房贷利率加点数可能也会随之变化，具体变化的数值要看当地市场利率定价自律组织的指导定价水平。

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送给置业者的购房建议

对于深圳楼市现状以及包括深圳在内的周边城市未来可能的走向，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受90度地产采访时给出了如下建议：

排名前列，外围城区可挑可选。整个大湾区城市，外围城市供应量大，同时房企资金链都比较紧张，开发商让利幅度相对较大，加之市场预期的影响，外围城区房价不会明显上涨。目前算是可以入手的好时机。

而以目前成交情况看，7-8月份，广州、深圳周边三四线城市市场热度犹存，佛山、东莞等成交量环比皆升。前期中山、珠海松绑了限购；近期珠海的中心区、横琴新区也放宽限购条件，外地人无需社保也有资格购房。所以，政策也相对宽松。

不过，虽然未来深圳外围的房地产市场还有发展机会，但还需观察未来示范区能不能将各种利好规划落实到位。所以，外围暂时适合投资需求，如果自住，还需等待交通等诸多规划能不能落地。目前看，惠州、中山这样有规划的外围城市，房价都相对较低。

第二，中心城区优势逐渐凸显。在外围楼盘逐渐降温的同时，市场刚需大多更加关注中心城区楼盘。因为归根结底，中心城区有更方便的交通和教育资源。在当下横盘的市场状态下，价格维持稳定。当下，刚需族可以开始慢慢看盘，但不必过于着急。

第三，给公寓置业者的指南是，购买需谨慎。目前，热卖盘基本售完，市场上剩下的公寓鱼龙混杂。比如，个别住宅并不是商务公寓，是工改项目，居住氛围和户型设计都比较差，在购买时需要特别注意。在购买前一定要弄清楚是否通燃气、是商用水电还是住宅用水电，还需要关注周边规划及各项配套情况。