今年3月份，老焦实探深圳八大片区，发现了不少即将入市的新盘，接下来老焦就给大家详细说一说这些项目，首先登场的是蛇口小鲜肉——枫叶望海公馆。

在2017年，南山蛇口片区仅仅1盘入市，也就是万科蛇口公馆，而且该项目推售的是公寓非住宅。当前，枫叶望海公馆已于3月10日开放展示中心，这个项目可能是2018年蛇口（甚至南山）入市的排名前列纯新住宅盘，具体入市时间还要看备案进度。

一、项目基本信息

枫叶望海公馆位于南山东角头金世纪路与望海路交汇处东北方向，临近2号线东角头站D出口，由深圳市枫叶房地产有限公司开发，占地面积10874.81㎡，计容建筑面积86537.73㎡。

枫叶望海公馆总户数为551户，其中包含200多套回迁房、300多套商品房，项目停车位共600个，车位配比实现了1:1.05。项目共规划3栋40-44层高的超高层，其中1栋为回迁房，2栋和3栋是即将推售的商品房住宅。

枫叶望海公馆2栋共有两个单元，2梯4户结构，户型面积段为约74-90平2房。而3栋则一个单元，户型面积段约110-126平3房。在户型朝向上，约74平2房朝南；约90平2房朝北；约110平3房在端头位置，是南北通透；而约126平3房也是朝南向。

*枫叶望海公馆沙盘模型实景图

据老焦3月中旬踩盘所探，目前枫叶望海公馆3栋超高层均已封顶，项目展示中心也已经对外开放，现场可看沙盘模型，但户型图尚未上架，预计下半年开盘。

*枫叶望海公馆施工进度图（2018-3-16）

二、周边配套资源

1、交通条件

枫叶望海公馆位于望海路和金世纪路交汇处东北方向， 对面就是半岛城邦四期，旁边是水映山岸公馆（林语堂）。项目临近2号线东角头站D出口，附近有蛇口广场、蛇口新街等公交车站，去往福田中心区约30分钟左右，公共交通较为便捷。不过，由于项目靠近望海路，来往车流比较大，高峰期常出现拥堵，不可避免会有噪音干扰。

*枫叶望海公馆公共交通示意图

2、学区规划

蛇口片区有两大公办名校集团，同时聚集了一批国际学校，区域文化氛围较浓厚。比如，半岛城邦二期内的南山外国语滨海分校，海上世界双玺附近的太子湾学校，以及专门招收外籍人员子女的深圳蛇口国际学校等。从公办学校来看，按照当前的学区划分，枫叶望海公馆的业主子女就读南山区蛇口学校，是一所九年一贯学校，距离项目仅800米左右。

*枫叶望海公馆学区划分示意图

3、商业配套

枫叶望海公馆是小体量的项目，仅有少量商业裙楼，自身的生活配套不太多。不过， 对面就是半岛城邦四期，规划有集中式+独栋的类box商业街区，现已建成封顶，目前对外招商中，较快2018年年底可开业。

另外，项目2km范围内就有蛇口大型购物中心——海上世界购物广场，无论是自驾、骑行、还是乘坐地铁，都只需要8分钟左右的时间。总体上来说，该项目可共享周边的商业资源，满足业主多样的生活需求。

*枫叶望海公馆周边商业配套示意图

4、休闲娱乐

从共享配套来说，步行10分钟之内业主就可抵达深圳湾滨海长廊，驻足欣赏海景吹吹海风。不过，从景观来看，虽然项目名为“枫叶望海公馆”，海景视野却十分有限。隔着一条望海路，枫叶望海公馆对面就是半岛城邦的超高层住宅，因此，项目的中低楼层海景景观基本被遮挡了，可能只有超高楼层能看海。

目前，除了深圳湾海景之外，枫叶望海公馆的其余休闲配套多处于建设中的状态，几年之后蛇口片区的面貌将焕然一新。

其中，项目北侧蛇口山，目前东角头油气库正在搬迁中，未来将建成23万平方米的蛇口山公园。从西边来看，距离200米的地方就是蛇口广场，目前也在施工改造中，预计2018年年底完工。另外，附近的鱼港码头也纳入了旧改，规划为17万平的滨海综合体，如今华侨城的工作人员已进驻，预计今年启动拆迁。

三、老焦项目简评

在蛇口这个房价10万+的片区，作为今年排名前列入市的纯新住宅盘，枫叶望海公馆无疑是令市场期待的。经过一番分析，老焦发现，这个楼盘的优点和劣势都比较明显。

在老焦看来，在蛇口片区置业，一般是出于改善和投资需求，不同于刚需买房了。那么，项目离地铁近不近、是否有好学区，已经不是购房者考虑的首要因素了。毕竟，业主出门靠自驾，子女可申请就读国际学校。实际上，小区能不能看一线海景、社区生活是否舒适方便、未来的升值潜力如何，这些问题的关注度可能更高一些。

与周边竞品楼盘对比，以半岛城邦和海上世界双玺两大豪宅为参照，不仅社区大配套齐全，而且业主可真正看一线海景，高层的景观视野优质。而枫叶望海公馆，由于项目受遮挡，看海的景观视野确实有限。另外，项目本身体量小，所以存在花园面积小、容积率略高、临路受噪音干扰等问题，也会影响业主居住的舒适性。

当然，回到产品和价格上来讨论，片区大多数楼盘主打大户型产品，随便一套房的总价都是千万级别，置业门槛也相应比较高。因此，枫叶望海公馆较大的优势就是产品，较小户型的设计，届时总价可能比较低，按照10万/平的单价来看，不到1000万就能买一套蛇口新房住宅。

四、老焦房价预测

在新房市场上，什么样的条件，卖什么样的价格，关键在于购房者是否买账。枫叶望海公馆的较大亮点在于产品，准确地说是小户型带来的低总价优势，置业门槛也相对没那么高。今年3月中旬，老焦到蛇口片区踩盘，据现场销售透露，枫叶望海公馆的开盘单价区间在8-11万/平。

从项目周边的一二手价格来看，单价区间为7.5-18万/平，总体上户型越大、楼龄越新，名校学区，价格也就越高。在枫叶望海公馆项目旁边，林语堂的二手房报价在10万/平左右。另外，项目对面的半岛城邦二期，不看海的户型二手房报价大约是7-9万/平。据老焦目测，枫叶望海公馆届时开盘均价在10万/平左右，不看海的低楼层产品可能是8万/平起步，超高层看海户型预计超过10万/平。