权威发布 | 2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20

深圳楼市深度报道 2021-01-08 17:26:58
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《2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20》累计全口径销售金额1354.91亿元,TOP20房企销售业绩中百亿房企有3家,其中,央企背景加持的招商稳坐第一、中海四季度发力排名攀升至第二、鸿荣源表现平稳位居第三。

《2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20》累计全口径销售金额1354.91亿元,TOP20房企销售业绩中百亿房企有3家,其中,央企背景加持的招商稳坐第一、中海四季度发力排名攀升至第二、鸿荣源表现平稳位居第三。TOP20房企销售总面积达247.53万平方米,刚性需求高性价比项目成为下半年房地产市场销售主角。

2020年一季度疫情全面爆发,深圳房地产市场也深受影响,房地产市场一度被按下暂停键,开发商先后推出线上卖房等营销手段,但成效甚微,单月新房成交最低滑落至830套;二季度疫情有所缓解,房地产市场也迅速复苏,新房成交规模上升,单月成交稳定到3千余套。

一、二季度深圳房地产市场由低谷期恢复到了正常状态,三、四季度购房需求不断释放,楼市已然提前进入到冲刺阶段。三季度,为遏制市场过热,深圳市出台了“7·15”新政,使得房地产市场进入了一段时间的冷静期,尤以二手房市场表现明显,部分区域成交量滑落,加上新房供应逐步恢复,购房者纷纷加入“打新”大军。深圳三季度开始普遍采用“摇号卖房”、“无房优先”等销售规则,对深圳市场产生了较大影响。四季度,房地产市场不仅沿袭三季度的火热行情,同时年底开发商加速去化,房地产市场表现出新建商品住宅高位供应态势、成交也呈现翘尾行情。

2020年,深圳进一步加强对房地产市场的调控,持续坚持“房住不炒”的政策指导,接连出台了“7.15”、“7.31”新政,强化增加居住用地供应。2020年,深圳土地成交96宗,其中住宅31宗,占比接近1/3。

从新房市场成交表现细分来看,西部及高性价比区域整体去化增速,普通商品住宅面向改善客群,90-144平方米户型去化表现抢眼。

声明:研究成果归焦点研究院所有,任何机构或个人未经授权,不得转载、引用和解读。

榜单解读

房企面

01 百亿房企包揽前三,全口径榜单招商稳坐第一

根据焦点研究院发布的《2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20》统计,2020年下半年深圳销售业绩中超百亿的房企有3家,分别为招商、中海、鸿荣源,同时这3家也是销售面积排名前三的房企。

其中,招商以26.64万平方米以及178.62亿元的销售业绩在房企销售规模全口径榜单中排名第一。从市场分析来看,招商在当前市场上储备用地多、新房供应量大,且发挥了聚合效应,参股多个热销项目。2020年下半年,招商自主开发的招商臻府、招商前海经贸中心、参股开发的玺云著花园,均入围《2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20》榜单。

下半年销售业绩排名第二的中海,三季度在全市排名第六,四季度加大推盘力度、去化明显提升,以23.15万平方米以及153.43亿元的销售业绩,名次连升四位、跃至第二。

鸿荣源排名第三,销售面积为19.71万平方米,销售金额为129.33亿元。鸿荣源今年在售新房项目虽屈指可数,但旗下壹成中心花园是《2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20》(房地产项目销售金额)(房地产项目销售面积)中的双料冠军,凭借着这个优势,也让鸿荣源坐稳老三的位置。

02 本土企业在深优势明显,储备用地多靠城市更新

从深圳房地产市场的整体表现来看,本土房企一直都占据了先天优势,今年也不例外。据焦点研究院统计,《2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20》房企榜排名前三的,无一例外都是本土企业。此外,本土企业在《2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20》(房地产企业销售面积)中排名前十的还有佳兆业、华侨城、嘉霖、华润;本土企业在《2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20》(房地产企业销售金额)中排名前十的还有佳兆业、恒裕、龙光、嘉霖、华侨城。

本土企业业绩斐然,甚至有压倒性优势,主要原因是与深圳的土地供给有关。目前在深圳通常拿地的方式:一是公开招拍挂,二是城市更新(旧改)。但是由于深圳土地资源有限,深圳现通过公开招拍挂的商品房用地较少,且土地价格不菲,所以城市更新成为房企在深圳重要的拿地方式,本土企业深耕深圳多年,在城市更新方面的优势也是更加明显。

03 金融街携手珠海华发首次入深,外企电建表现亮眼

尽管深圳房地产市场本土房企占据了主导地位,但也不乏外来房企试水“入深”,想在炙手可热的楼市分得一杯羹。外来房企进驻深圳方式大致可以分为拿地(公开招拍挂)、收购和城市更新这三种,目前招拍挂形式、收购等方式居多。

《2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20》榜单中有两个新的身影,金融街、珠海华发,这两家房企是首次入深。2018年11月8日,金融街携手珠海华发,以20轮激烈竞价、28.1亿总价竞得光明区光明街道住宅用地,溢价率高达40.5%。2020年,该地块开发的金融街华发融御华府项目,先后两次入市,并实现了开盘当天100%的去化,这不菲的成绩也让金融街、珠海华发这两家房企,双双挤进了榜单之中。

此外,值得一提的是,同样作为外来房企的电建,虽早在2016年就与金茂强强联合入深,当时以82.9亿元的投标价拿下当年的龙华地王,并且打造了深圳首个现房销售项目,但不同以往,2020年,电建凭借首个自主开发的住宅项目电建地产洺悦府,为自己在榜单上挣得一席之地。除了龙华金茂府、电建地产洺悦府这两个项目之外,截止至今,电建在深的储备用地还有两宗,一宗是光明A650-376宗地,以26.4亿元竞得,楼面价24789元/平方米,溢价率28%;另一宗是2020年11月与金地、华润、前海控股共4家房企联合拍下的前海T102-0345“双限双竞”住宅用地。电建对深圳房地产市场的持续加注,也足以说明深圳市场红利对外来房企的吸引力。

虽有本土房企的强大竞争,但仍然能吸引外来房企的争相抢滩,一些实力雄厚、操盘经验丰富的外来房企,在逐步适应深圳房地产环境的同时,也在加速深圳房地产市场的重新洗牌。

项目面

01 受网签滞后与存量房双重影响,壹成中心璞誉府成下半年销售力双料冠军

西部“打新”是2020年深圳楼市的一个关键词,一方面是受西部楼市红利的影响,在投资客的带动下,一、二手房价格倒挂明显区域,成打新的聚集地;一方面是从下半年开始,积压许久的新房库存得到释放,尤其表现在宝安、光明等区域,集中拿新房预售证,集中推盘,且有多个“网红盘”造势,形成了一种打新的火热景象。当然,在价格与推盘的双重刺激下,西部新房的业绩确实不错,下半年有17个西部新房实现了开盘当天100%去化。

虽然西部楼市非常火热,但据《2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20》全口径榜单显示,龙华区域的壹成中心璞誉府,以14.07万平方米以及94.39亿元的销售业绩,成为深圳房产市场下半年销售力的双料冠军。

对于这个结果,是意料之外,也是情理之中。深圳新房网签滞后,导致市场反应与实际成交有一个偏差,西部多个去化良好的楼盘,并未在下半年统一网签,这也是西部热盘成交数据不够亮眼的原因之一。另一方面,壹成中心璞誉府作为目前龙华最大体量的新房产品,存量房基数大,且处于持续推盘状态,整体的去化周期较长,因此在下半年网签数据的叠加上,拥有了一大优势。

02 限价住宅新房供应增大,价格优势明显去化表现优秀

在坚持“房住不炒”的政策指导下,深圳近年来招拍挂的土地都有一定的限制,尤其是住宅用地,多出现了“单限双竞”(限成交地价、竞成交地价、竞人才住房面积)或“双限双竞”(限销售房价、限成交底价、竞成交地价、竞人才住房面积)的出让方式。被限制销售房价的楼盘,近年来也陆续登上新房市场的舞台,因价格优势明显,2020年入市的限价楼盘,开盘均实现了100%去化。

《2020年下半年深圳房地产市场销售力TOP20》全口径榜单中显示,普通商品住房入市最高均价71400元/平方米的限价楼盘,中海汇德理花园以81.64亿元的销售金额,荣登下半年深圳房地产销售金额榜单第二;以10.83万平米的销售面积,荣登下半年深圳房地产销售面积榜单第三。

商品房住宅最高均价47250元/平方米的限价楼盘,玺云著花园以43.93亿元的销售金额,荣登下半年深圳房地产销售金额榜单第八;以8.79万平米的销售面积,荣登下半年深圳房地产销售面积榜单第七。

03 区域供应结构维持不变,交易分化持续

数据来源:广东省深圳市住房和建设局、中原地产代理(深圳)有限公司、焦点研究院

相较于2020年上半年,下半年深圳区域供应结构维持不变,2021年交易分化趋势依旧明显。这与区域未来规划、供应规模以及购房需求情况都有一定关系。

据焦点研究院统计,2020年下半年,龙岗、光明、宝安、龙华系成交主力,福田、南山则系成交单价最高区域。

龙岗区为深圳近三年土地供应量最大区域,2020年下半年其销售面积继续居全市第一,高达96.37万平方米。这主要因其存量房数量巨大,且相较于其他区域单价低总价低所致。此外,龙岗西接龙华区,北靠惠州市、东莞市,可承接福田区、罗湖区外溢购房需求,加之今年新开通的地铁10号线,使其成为大部分刚性需求购房者的选择对象。2020年西部供应量持续不减的情况下,龙岗区依旧保持销售面积第一,预计2021年龙岗区还将会居全市第一。

光明、宝安区受粤港澳大湾区、广深科技创新走廊等利好因素影响价格有所提升,供应量也逐渐增加,住宅价值红利明显。总的来看,这两区域整体去化速度快,成交量大。随着交通、教育等各类配套设施的逐步完善,光明、宝安区未来市场向好。

龙华区销售量和金额稳步上升,成为销售主力区域。2020年,龙华区持续有新盘入市,且配套和位置都相对较好。其中,销售面积及金额双料冠军壹城中心璞誉府对龙华区整体销售起到了较大的助推作用。

值得一提的是,2020年下半年,被称为深圳“第十一个区”的深汕特别合作区销售面积及金额超过大鹏新区。虽然深汕特别合作区地理位置较远、成立时间短,区域配套不成熟,但其价格相对较低,属于价值蓝海区域,加之受深圳辐射,未来区域发展潜力较大。

04 首次改善需求超过首置刚性需求,表现尤为活跃

2020年下半年深圳住宅各面积段成交情况

数据来源:广东省深圳市住房和建设局、中原地产代理(深圳)有限公司、焦点研究院

从2020年下半年成交户型面积段来看,首次改善需求大幅度超过首置刚性需求,表现尤为活跃。

据焦点研究院统计,2020年下半年,深圳商品住宅成交主力面积段系90平方米至144平方米商品住房,占总量的54%。

此外,90平方米以下占总量的37%,144平方米以上占总量的9%。

2020年下半年深圳住宅各面积段去化率情况

数据来源:广东省深圳市住房和建设局、中原地产代理(深圳)有限公司、焦点研究院

据焦点研究院统计,2020年下半年90平方米至144平方米商品住房去化率达到80.50%,90平方米以下去化率为69.55%,144平方米以上去化率为25.80%。

首次改善型住房较高的成交量和高去化率表现出深圳市场的高活跃度、体现了深圳房地产市场韧性及深圳购房者的强大购买力。

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