当下市场，分化依然是主旋律。

一个是即卖即清盘的人才房；一个是成交稳中有升的豪宅房；另一个则是降价让利仍换不来去化的刚需房。

人才房不多说了，毕竟作为一种福利房，又是唯一一个享受到放宽“限购”政策的房源，卖不好，那深圳楼市也不用看了。

另一个刚需房，作为深圳楼市占比最大的房源，在前有虎（人才房“抢客”），后有狼（供应海量）的情况，去化承压的问题短时间或难有解决。

而目前看来，只有豪宅房，或才可能较为“真确”地反应市场的变化。

事实上，豪宅房一直以来也作为楼市风向标的存在，就在上个月新房的网签数据显示，深圳顶豪市场甚至出现了不降反增现象。

那么，究竟是哪些豪宅卖得好，接下来近半年内，还有哪些豪宅可供应，今天我们大概梳理一下。

总价1000-200万顶豪卖最好

据中原统计的数据显示，9月新房成交出现了一个分水岭：

总价1000万以下的房源，成交占比在下降；而总价1000万以上的房源，则处于上升态势。

具体来看，其中总价在10000-2000万左右的房源，成交占比最大，达到了73.8%，环比8月份上升了3.4%，处于遥遥领先的势头。

而总价2000-3000万、3000万以上的房源，占比则分别达到了6%和3.3%。

总价1000-2000万左右的新房房源，基本还是集中在福田和南山。

从供应端来看，8、9月份福田、南山新入市的住宅产品有绿景白石洲璟庭、鼎胜金域阳光、金地环湾城、绿景尚悦府等四新盘，供应房源量1997套。

其中，像金地环湾城整体的去化相对较好，再加上此前前海部分限价新盘，例如，深业云海湾等盘的顺销，也拉动了整个9月份豪宅市场的成交数据。

此外，整个7月份，福田、南山无一新盘拿证入市。叠加这两个因素，9月豪宅市场回暖，也是有迹可循。

豪宅市场同样分化明显

豪宅片区、个盘，同样也分化明显。

把时间拉长至1-9月来看，福田、南山共有13新盘获预售，供应量相对可观。

具体到区来看，福田新增了1535套新房，而南山新增的房源数，是福田的两倍多，为3707套。

所以整体而言，南山豪宅的去化压力还是要大于福田的。从这两个区的成交套数、备案进度、已签认购书数据的对比就能看出。

另外，据统计发现，除了2/4/7月份福田、南山无房源拿证入市之外，其余每个月均有新房供应，甚至不少楼盘拿证入市时间相同或相近。

豪宅们“贴身肉搏”，谁是最终赢家，成交数据也能窥探一二。

从统计表中可见，6月份入市的香蜜湖海德园A区，前海深业云海湾，表现最为亮眼。

（注：海德园A区有约5套房源退订，后续将按规定发布递补通知，具体时间待定。）

此外，去化（已备案+已签认购书）达到80%以上的，还有前海的颐城瑧湾悦家园，以及沙头的中洲滨海华府二期。

而西丽的鼎胜金域阳光，蛇口的四海臻邸，或因自身产品的不足，去化数据相对惨淡。

未来半年南山或有5盘供应

福田海德园A区还有“库存”

深圳市房地产信息平台显示，截至10月23日，福田可售房源1175套，而南山可售房源则有1907套，但这一数据，或随着后续新盘的加入，差距持续拉大。

据@搜狐焦点深圳 不完全统计，接下来半年内，福田的新盘供应会相对紧缺。一直受市场关注的新世界香蜜四季家园，有媒体9月份走访，还在继续“磨洋工”，地基打了快一年，按照这个进度，开盘时间遥遥无期。但海德园A区或有可能填补福田新房供应的空白。

10月发布的“深圳市存量住宅用地项目清单”显示，海德园A区，还有0.75公顷（万㎡）未销售房屋的土地面积，这部分房源属于普通商品住房，且已动工。

从约定开工日期来看，很大概率是整个A区一起动工的，那么入市的可能性不小，当然具体以开发商官宣为准。

而南山方面，则或有5个新盘可入市，其中包括前海时代云岸、新世界临海揽山御园、汉园茗院、天源华府、总章翡翠公馆。

位于前海的前海时代云岸，据悉目前已经开展厅，预计11月开放样板房，项目将推270套189-250㎡4房和4+1房大户型。

前海时代云岸处于配套最完善的桂湾，周边地铁、商业、学校都较近，项目二期尾盘预售价11.3万/㎡。

位于蛇口的临海揽山御园，项目为现房住宅，共179套房，户型111-239㎡3-5房，带装修交付，项目前期均价约11.6万/㎡。

位于西丽的总章翡翠公馆，预计推出307套住宅房源，网传建面约80-140㎡，具体以开发商公示为准。

总章翡翠公馆项目目前营销中心还在修建中，预计近期就会建成开放，一路之隔的鼎胜金域阳光家园在售，备案均价约8.8万/㎡。

以上三个南山盘都在住建局官宣四季度入市的清单里，年底入市的可能性相对很大。

同样位于西丽的汉园茗院，有爆料说首批预计推出约418套110-169㎡户型，且部分户型图已经流出，预计年底开盘。

项目紧挨长岭陂地铁站，目前也接近准现楼状态，项目售楼处曾短暂开放过，但目前还不能看房。

最后看看位于南头的天源华府，项目产品面积段为92-185㎡2-4房，首批共有433套住宅，主力户型为建筑面积92.34㎡170套；110.83-114.55㎡多个户型共201套；领域有185-190㎡62套，预计价格8万+/平左右。

以上这6个豪宅盘你最期待谁呢？如有不同意见或补充，欢迎留言！