来源：刘晓博说财经（liuxb929）；作者：刘晓博

10月23日，重大新闻都发生在“粤港澳大湾区”。

这一天，全球最长的跨海大桥“港珠澳大桥”正式通车，连接了香港、澳门和珠海。

而在珠江口东岸，楼市爆出了重大新闻：代表深圳市政府的“深圳市人才安居集团”，在东莞塘厦以18.84亿元的价格，拍下了一块接近3.9万平方米的土地，用来建设深圳的人才住房。

一个城市，跑到另外一个城市通过“招、拍、挂”的市场方式拿地，建设自己的保障性住房，这堪称“前无古人”。至少对于粤港澳大湾区来说，是一件新鲜事，有可能显著影响湾区楼市的格局。

上图就是“东莞市公共资源交易网”今天公布的土地交易结果。

上图是地块的详情。

上图来源：公众号“楼探”。

上图是地块附近的卫星图。

凤岗、塘厦、清溪，是东莞距离深圳市中心最近的三个镇（见下图）。从10多年前开始，这三个镇就针对深圳外溢的需求建房，所以在这三个镇，很多房子的业主都是深圳人。

此次被“深圳人才安居集团”拿下的“2018WG026地块”，位于塘厦镇中心的四村社区，紧邻迎宾大道、湖景路，环市北路，交通十分便利，附近还规划有东莞南站、地铁4号线塘厦政府站等。而塘厦人民医院，塘厦体育馆等相关市政配套，均在1.8公里之内可到达。

这里距离深圳外环高速只有5.3公里，距离深圳中心区的直线距离为28.7公里，相当于北京南六环到北三环的距离（见上图）。

出手拿地的“深圳人才安居集团”是深圳国资委旗下的独资企业，注册资金1000亿元，成立于2016年，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司（见下图）。

2018年9月，“深圳人才安居集团”的负责人在接受深圳当地媒体采访时透露以下重要信息：

1、集团通过政府供地、棚户区改造、租购社会房源、利用机关企事业单位存量土地合作建设等多种渠道筹集房源，目前已基本落实项目89个，涉及房源6.2万套。“十三五”期间，计划筹建房源18.18万套，约占同期全市安居工程40万套任务的45%。

2、人才安居集团作为政策性功能性企业，不以盈利为目的，保本或微利水平运行即可。

3、集团“勇当构建深圳国有住房租赁平台的领头羊”；在物业管理上，“引入万科品牌物业”。

根据深圳市《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，深圳政策性住房主要分为“公共租赁住房”、“安居型商品房”、“人才住房”（后面两类出售部分，相当于“共有产权住房”）。

上述三类住房都可以租，后两类还可以卖给符合条件的购房者。其中“人才住房”的租赁和出售价格，均为市场价的60%。符合条件的购房者在买下人才房之后，在深圳缴纳社保达到一定年限，可以通过“补差价”的方式获得人才房的全部产权。获得全部产权后的人才房，就变成了商品房，可以自由交易。

深圳人多地少，陆地面积只有1997平方公里，但实际居住人口超过了2000万，是全球密度较大的“超大城市”。深圳的陆地面积，不到广州上海的三分之一，大约是北京的八分之一。而深圳“幼儿园儿童”数量，目前已经超过北京、上海、广州，深圳的“小学生人数”也将在2018年突破百万，超过北京和上海。

所以，深圳是中国土地资源最稀缺的城市，也是人地矛盾最突出的城市。

为此，中央和广东省决定，把汕尾西部四镇构成的“深汕合作区”交给深圳主导和管理，事实上成为深圳“第十一区”，这个区域的居民也将获得深圳户籍。这样，深圳在惠州的东面，获得了468多平方公里的“飞地”。

由于深汕合作区太远，不适合集中建设保障性住房，因此深圳近年来提出，通过跟惠州、东莞、中山等城市的合作，沿着区域性铁路、城际铁路，“在深莞、深惠、深中有条件区域，合作建设人才住房”。

也就是说，深圳希望通过“借地建房”，来解决“政策性住房”的用地难题。而此次人才集团在东莞拍地，就是一次有益的尝试。可以说，深圳在“借地建房”上，“打响了排名前列枪”。

此次“深圳人才安居集团”拿下的土地周边，新房房价在每平米2.2万元到3万元之间。假设这块地2年后建成，塘厦同类新房均价上涨到3万元，按照深圳人才房按照市场价6折出售的定价原则，也只能卖1.8万元。

而“深圳人才安居集团”实际拿地的成本，在扣除了配建的幼儿园、给东莞当地的人才房（占总面积的10%）等以后，可售楼面地价为每平米16511元。应该说，保本的空间还是有，但比较狭小。除非塘厦的房价有较显著的上涨，比如市场平均价涨到3.3万元左右。

另外，跨区域建设保障房还有一个问题需要解决：住在东莞（或者惠州、中山）的深圳人的学龄子女，其学籍和入学问题应该如何解决，怎样跟高中、高考对接？这恐怕需要政府之间有明确的协商才行。

之前，在临深区域跨城市买房子的居民，多以投资为主，因为自用有太多问题解决不了。现在，这些问题可能会一并解决，最终惠及商品房。

因此，深圳人才安居集团开始到临深区域拿地建房，不仅开启了住房保障跨城市合作的新时代，还将影响商品房价。

简单地说：“深圳人才安居集团”东莞拿地，对于临深楼市构成较大利好，可以带动这些区域楼市的活跃。因为“政策性住房来了”，公共配套服务就会跟上。比如教育、医疗、地铁、断头路的衔接，都会获得推进。

因此对临深各城市来说，“深圳人才安居集团”是一个大金主，可以给当地带来经济发展的动力。