如果按照季节划分的话,深圳楼市只有两季:夏季和秋季

搜狐焦点深圳资讯 2019-03-14 09:19:59
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如果按照季节划分的话,深圳楼市只有两季:夏季和秋季。

(来源:地产火线)

如果按照季节划分的话,深圳楼市只有两季:夏季和秋季。

这一点,跟深圳的天气相仿,没有冬天和春天。

而且,两季切换很快。

一觉醒来,已入夏。

2月份还在“马放南山”,3月份就频频爆单。

一幅幅楼市迅速回暖大幕,已经拉开——

单周破百套、400平户型秒光、一天卖一亿......

在很多小伙伴的朋友圈里,深圳楼市这几天就已经刷出了几十个亿!

1.

一个亿的小目标不够用了

跟很多小伙伴一样,“火线哥”的朋友圈时刻播报着这个市场的春秋。

比如这个:

一家房企在西部的这两个卖场,这几天几乎保持着“一天一个亿”的节奏,用“震惊体”刷屏。

似乎一个亿的小目标,都不够用了。

再比如这个:

夜深人静的时候,就是砸金蛋的时候。

一天卖30套+,一周100套+,甚至在午夜时分的售楼处,都有客户“哐哐”砸金蛋。

这些景象,恍若回到了十年前的2009年,卖楼速度都是“嗖嗖的”。

“火线哥”(DChuoxian)冷静思考了一下,决定做些评判:

当然是从数据下手。

上图是春节后,深圳一手住宅每周的成交数据。

千万不要认为,春节后是“深V”反弹,那会被老司机笑掉32颗牙。

正确的理解姿势应该是这样——

因为春节假期的特殊原因,成交量进行环比,毫无意义。

所以“火线哥”请美联物业做了五年来春节后四周,一二手住宅的成交量对比。

一手住宅近三年出现逐年上涨,今年同比的涨幅25%;二手则出现环比下滑31%。

简单一点是说吧,单从一手+二手数据看,今年春节后四周的成交量,保持了近三年的平均水平。当然不能跟2015年和2016年相比了。

一手市场大幅增量,符合市场表相:部分刚需盘、少数豪宅盘确实卖得不错。

量在价先。

那么价格呢?

这张图片出乎意料地被冷落了。

今年2月份,深圳房价为54232元/㎡,环比上涨0.22%,同比升幅0.08%。

这已经是连续两个月出现环比上涨。

去年7月,深圳房价结束了自2016年10月份开始的“21连跌”。

而今年2月再次出现上涨,而且是两年多以来的第一次“两连涨”。

其中的况味,自己体会。

众所周知的原因,“火线哥”就不深入阐述这个数字背后的实情了,可以在文末扫码进入“小密圈”一探真相。

2.

行情衍化成三条主线

但是就此说楼市“全面开花”,那一定是有人想喂你吃春药了。

谁也没想到,这出一蹴而就的高潮戏,是8000万元/套的公寓演的前奏。

”火线哥“亲眼目睹了深圳湾瑞府400㎡的大宅也装不下土豪们的热情,下雨天看房的一拨接一拨。

真正引爆的,当然是粤港澳大湾区规划纲要的落地,上百种官方、非主流的解读,都牵出一条主线:深圳才是大湾区的龙头。

坐不住的各路人马、资金,再次汇聚在深圳这个面积不足2000平方公里的土地上。

行情很快衍化成三条主线:

资源豪宅+学位刚需+小户型

这个路数很符合当下的市况——

高端小众市场火了一把后,买房情绪被撩拨,时值小一初一报名季,学位房顺势点燃。

前文”一天一个小目标“其中的那个西部盘,很大一部分依托,就是有名校学位。

”火线哥“(DChuoxian)的三位粉丝,近期都有这种换学位房的需求。

比如1100万元的预算,要求100㎡以上,需要带育才学校的学位房。

还有在福田区域置换学位房的,也有打算从龙华杀进福田的,都绕不开孩子的学习。

市场走好,小户型少不了。

上图是半年来深圳二手住宅成交结构图,从上至下依次是144-50㎡的成交占比。

显然,小户型占据绝对优势。

而且,2月是近半年以来,全市小户型低总价成交相对活跃的月份。

类似的现象出现在一手市场,某些小户型低总价公寓大受追捧。

”双低“(低面积低总价)成交一方面反映了深圳市场客观需求的真实存在,另一方面也折射了房价高企的今天,购房压力及重重挑战。

刚需也要上车啊!

所以,下面几条,可以为现在的深圳楼市,做些简单注解:

大湾区春天的故事

+

信贷放松

+

头部盘突破

+

刚需的力量

3.

小户型“窗口期”要抢

先举两个“栗子”。

2011年12月,前海港前路的汉京确悦开盘,时价1.8万元/㎡,触及了当时区域的“地板价”。

“火线哥”当时力荐身边的小伙伴购买。

如今,这个价格翻了四番。

2013年1月,蛇口的栖游记开盘,均价3万元/㎡,最低2.8万元/㎡,精装发售。

现在,价格摸高到“9字头”。

这两个盘,有几个共性:

主打小户型

在成熟区域

片区先行盘

在南山,这就是小户型的“窗口期”。

但是,并不常见。

上图是南山目前在售的新盘,没有与那两个盘相匹配的。

而在3月拟入市新盘中,“窗口期”又要来了

位于南头的红花雅筑,主打小户型,建面约47-72㎡。

地域标示性很强,就位于南头红花路,一栋单体楼,共184户住宅。

周边主要配套分布

南头是南山区的区委、区政府的所在地,也是南山区的政治、经济、商贸中心区,有“两馆,一城,一中心”文体配套。

片区是南山区较为宜居的片区之一,配套也十分齐全。

所以,红花雅筑的出行是很便利的

区域交通组织状况

附近就是1号线大新地铁站、桃园地铁站;更近的地铁站点,则是规划中地铁12、20号线南头古城站,预计2022年通车。

此外,离深南大道和南山大道非常近,开车的通达性很好。

这里的“血拼”指数很高

开业多年的欢乐颂距离不过400米,常兴路天虹、沃尔玛、华润万家,走路十多分钟内都能到,吃喝玩乐不愁。

稍远一点,还有海岸城、茂业百货和刚开业不久的深圳湾万象城。

根据第三方“房掌柜”3月初的一份踩盘报告(上图),红花雅筑一公里范围内,可以达到荔香公园、南头古城、中山公园和荷兰花卉小镇。

目前,红花雅筑的小学学区被划分在了大新小学,中学则是前海学校,这两所学校在教育力量非常强大的南山区里,还是不错的。

至于其他的教育资源,还有荔香学校、南头小学、南山实验和南头中学。

这些学校,足够各类牛娃、学霸“打通关”。

“火线哥”(DChuoxian)之所以这么大篇幅地介绍红花雅筑的区域成熟配套,是为了说明这个片区的“厚积”。

在南山,相对于前后海、蛇口,南头确实落后了,但并不影响这里的“薄发”。

这块成熟的土地,就差一个好的规划将其引爆。

机会来了——

上图密密麻麻列出了25处旧改。

紧挨着红花雅筑就有三个旧改,卓越九珑、恒大涌下村、田厦一甲村。

若干年后,这里的城市界面将焕然一新。

新的不仅仅是面貌,还有机会。

简言之,“窗口”打开了。

所以,这里的小户型,而且是住宅,就值得重视了。

红花雅筑,也因此成为3月份南山新盘的“独一份”。

更为关键的是,“吃独食”的成本却不高

红花雅筑定位就是刚需上车盘,计划在3月17日发售,建面约47-72㎡的小户型,总价毛估350-700万元,就可以拿下。

这么看来,机会不在于多少,在于自己能否把握。

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密 • 圈• 攻 • 略

1)那个曾经拿了全国销冠的开发商,也担忧今年的市场了

2)吃完房企的媒体答谢宴,我感到一丝凉意

3)深圳楼市去年卖2.9万套新房的套路有多深?

4)今年买不买房,都要看这三条机遇预测

5)为什么现在的深圳楼市“西热东冷”?

上面只是冰山一角,火线哥在深圳地产深耕20年 ,拥有广泛的人脉和资源。在这个小秘圈里,火线哥一周不少于5篇,剖析当下热闻背后的江湖、领先一步的投资情报和价值分析,还有不便公开的东东~

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是的,火线哥的另一个独有的优势,就是广罗业界所有的资源。

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