深圳北站5盘拉响PK赛!

深圳楼市深度报道 2023-03-17 17:39:28
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居住环境及景观方面,超核紫芸府背靠南园公园,面朝超核绿芯公园,南北无遮挡;中海珑悦理与两个公园一路之隔,通往两个休闲片区都方便,且南侧是教育用地,无需担心遮挡问题;超核中心润府,开发代建超核绿芯公园及自身配建…

2022年5月,龙华规土委公示了关于“龙华新城核心地区”(局部)法定图则,通告涉及多宗地块调整,原规划的摩天高楼变成了绿地公园,商业用地变更为二类居住用地。在随后的土拍中也上新了这些变更后的地块,并分别被华润和中海摘得。

3月17日华润超核中心润府启动I深圳诚意登记,预示着深圳北站核心区的新盘PK赛正式拉响,打破了保利招商龙誉一盘在售的局面,而超核中心润府的“竞争对手”还有中海珑悦理、超核中心二期、超核紫芸府、中洲黄金台项目。对龙华楼市来说,“深圳北站五子”时代即将来临。

本板块也将建成“城市超核”,也将成为龙华城市的新名片。

01

日常生活配套PK

城市超核5盘共享商业配套,细化到日常生活,仍有差别。

在交通方面,可经与深圳北站交通枢纽通往全城方向,深圳北站目前在运地铁铁4号线、5号线、6号线;规划中还有地铁22号线、27号线、深惠城轨。搭乘高铁通往香港、广州及全国也十分便捷。

经地图测距,5盘到深圳北站地铁口步行距离分别为:超核紫芸府约400米、中海珑悦理家园约500米、超核中心润府约700米,保利招商龙誉府约800米,中洲黄金台约1公里。同理也为便捷度排序。

居住环境及景观方面,超核紫芸府背靠南园公园,面朝超核绿芯公园,南北无遮挡;中海珑悦理与两个公园一路之隔,通往两个休闲片区都方便,且南侧是教育用地,无需担心遮挡问题;超核中心润府,开发代建超核绿芯公园及自身配建建面约13.4万㎡的“万象商业+游乐式公园”,享受其配套的便捷度可能更高,也是区域内的标杆城市配套;

中洲黄金台与超核绿芯公园相隔约400米,不过北侧公园景观或被超核中心润府遮挡,步行至南园公园约650米,项目南侧则是学校和城中村景观;

保利招商龙誉北侧是南园公园,南侧是城中村景观。且项目东西两侧有地铁6号线和4号线的地面轨道,使得空间上与周边有割裂感,并且相对其余4个项目而言,除了有主交通干道的车行噪音,还将忍受地铁途径的噪音。

此外,超核中心润府、中海珑悦理、超核紫芸府、中洲黄金台相连的紧密,更容易形成居住氛围。

02

各项目产品PK

超核城市5子的部分参数如下,其中入市进度最慢的或是中洲黄金台,它也是目前释放项目信息最少的。

从小区建设规模来看,北站超核中心、中洲黄金台总建面均超过44万㎡,属于大型居住社区,保利招商龙誉总建面约17万㎡,属于中型社区;超核紫芸府的小区规模最小。

容积率上看,中洲黄金台仅4.16,是5子中容积率最低的盘,加上项目主要打造住宅社区,整体的居住品质可能会更高。但项目从1993年签订土地使用权出让合同,迄今已有26年时间,仍未“打磨”出来,入市时间难以确定;保利招商龙誉、超核中心润府、超核紫芸府容积率在5-5.5之间,中海珑悦理的容积率达到了6,相对密度较高。

价格方面,华润、中海这3盘均为限价楼盘,价格一致,保利招商龙誉有“降价地块”的红利,相对价格较低,比较有优势。不过本次超核中心润府最终决定按毛坯销售,售价方面与保利招商龙誉相近,也让购房者们可以降低预算入手;目前中海珑悦理尚未确定交付方式,不过超核中心润府开了这个头,大概率也会选择毛坯交付;而黄金台即使非限价地块,预计毛坯售价也在7.2万/㎡左右。

户型产品方面,超核紫芸府和中洲黄金台目前具体的户型信息暂未知,下面主要来看保利招商龙誉、超核中心润府、中海珑悦理的户型。

三房类产品:

超核中心润府主打改善产品,99㎡3房2厅2卫阔景户型;

保利招商龙誉主打刚需产品,有83㎡3房2厅1卫、95㎡3房2厅2卫(横厅和竖厅可选);

中海珑悦理则有88㎡、97㎡、101㎡三个面积段的3房2厅2卫可选。

如今置业讲究一步到位,很多刚需家庭都都选择2卫产品,上车的话中海珑悦理的88㎡产品符合主流需求,改善置业的话超核中心润府有豪宅基因,选择也不差。

四房类产品

超核中心润府有建面约114㎡、143㎡的4房产品,可刚需可改善;

保利招商龙誉有125㎡的4房产品;

中海珑悦理有128㎡的4房产品;

整体而言,3房选择性中海珑悦理和保利招商龙誉的选择性较多,上车4房及改善置业可关注超核中心润府。

据网传,中海珑悦理的户型使用率非常可观,户型使用率均超90%,具体以官方公示为准。

超核中润府户型图:

保利招商龙誉户型图:

中海珑悦理主力户型图:

物业管理方面,超核城市5子均为品牌名企,小区物业管理也均为同品牌物业公司,物业费方面,目前保利招商龙誉稍贵一点。

交房时间方面,如果中海珑悦理同为交付标准是毛坯的话,三盘都有可能集中在2025年交付,如果是带装修则有可能推迟。

综合来看,外在环境配套上超核中心润府≥中海珑悦理≥超核紫芸府>中洲黄金台>保利招商龙誉;

户型选择上中海珑悦理>超核中心润府>保利招商龙誉。

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