乐有家发布年度报告:2021年深圳卖了93116套房!

搜狐焦点深圳资讯 2022-01-17 11:34:12
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​日前,乐有家发布2021年度湾区楼市报告,报告显示,深圳2021年一共卖了93116套房,其中新房卖了52417套,二手房卖了40699套。

日前,乐有家发布2021年度湾区楼市报告,报告显示,深圳2021年一共卖了93116套房,其中新房卖了52417套,二手房卖了40699套。

政策环境:房住不炒,前紧后稳

2021年深圳楼市可谓跌宕起伏。先是2021年2月,深圳率先出台二手房参考价,并作为银行放贷的依据。二手房参考价出台后,深圳楼市降温明显。但在规划建设方面,2021年9月中共中央、国务院先后颁布了深圳前海扩区及珠海横琴升级的文件,全面加强深港、珠澳的合作建设。对于深圳、珠海未来的城市建设是一大利好。在整体上,2021年政策环境依旧延续“房住不炒”,政策形势也是“前紧后松”,呈现企稳的态势。

新房市场:深圳成交量创近五年新高

近几年深圳一手住宅供应量呈逐年递增趋势,2021年一手住宅供应量超6万套,同比2020年增长15%。在供应增加的带动下,深圳2021年一手住宅成交量为52417套,同比增长15%,是近五年以来较高水平。城市多中心发挥轮动和边际带动效应。

在一手住宅成交价表现上,深圳一手住宅成交价特别先进,2021年深圳一手住宅成交均价为6.4万元/㎡,同比增长16%,主要 2021年改善型项目和豪宅项目的入市带动了价格上涨。如果只看普通住宅,一手价格是下跌的。

回看2021年月度成交情况,深圳4月后新房市场开始降温,8月在高端项目入市带动下,成交量短暂上涨,此后又进入冷静期,经历几个月的调整后,深圳市场率先回暖。10-11月成交量逐渐上涨,但12月市场再次出现下调。

二手房市场:在指导价出台后 深圳二手房惨遭腰斩

2021年受购房及信贷政策收紧影响,全国大部分城市二手房市场遇冷明显,深圳首推二手房参考价政策,对楼市带来致命一击,全年成交量遭遇腰斩,2021年深圳二手住宅过户40699套,同比下跌57.3%,更是创下了近15年以来的较低水平,与新房市场的5年新高截然不同。而深圳上一次出现二手成交低于一手的局面,还是2008年。

2021年参考价新政影响:业主预期下调,市场观望情绪加重,二季度深圳二手住宅看房量及成交量均出现明显下滑,三季度看房量虽然有出现一波回升,但成交量下跌的趋势丝毫未见好转,楼市观望情绪异常浓厚。

2021年楼市遇冷,期间不仅仅是购房者心态发生了变化,长达大半年之久的低迷期过后,业主心态也开始出现松动。随着降价出售、近参考价出售的现象屡见不鲜,市场中笋盘开始增多,成交的也大多都是较为优质的降价笋盘,成交周期也随即缩短。根据乐有家研究中心监测数据显示,2021年深圳二手住宅挂牌房源的成交周期是先延长,再下跌。根据乐有家研究中心数据监测,深圳2021年二手住宅成交周期为108天,同比缩短5天。

乐有家深圳特别数据

作为湾区经济“领头羊”,全国少有社会主义先行示范区,深圳在大湾区乃至全国楼市中都有着首屈一指的影响力。而作为深圳二手市占率较高的房产中介企业,乐有家解析了一些特别深圳数据。

1、2021年深圳二手楼市议价空间变化:议价空间逐月增大,但年底现回缩

议价空间=(最后一次挂牌价-最终成交价)/最后一次挂牌价,议价率体现了业主与客户之间的博弈,议价率越大,说明最终成交时业主让利的价格越多。根据乐有家研究中心监测,往年很难议价成功的深圳二手楼市,2021年议价不仅成为常态,并且每月平均议价率整体还呈现了明显的走高趋势。

从年初的2%-3%,到年底的7%-8%,议价空间增大了5个百分点。假设一套房子报价500万元,年初的议价空间就是500*2%=10万,以490万成交;而年底的议价空间则增加了25万,很大可能以475万成交。客户的购房成本就节省了25万元。

2、2021年深圳二手成交价与参考价偏差值:成交价格越来越接近参考价

假设房源参考单价为10万元/㎡,实际成交单价为12万元/㎡,则偏差值就是

(12-10)/10*100%=20%。

乐有家研究中心数据显示,在2021年7月以前,成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到2成,20%以上的成交单占到6成以上,说明当时成交价远远高于参考价。但8月开始,偏差值10%以内的房源占比显著提升,10月对比9月更是直接提升了14个百分点,可见越来越多的成交房源价格接近参考价。

12月成交价与参考价偏差值10%以内的占比有所回落,也直接体现了市场的回暖,部分业主反价,价格差距再度拉大。

3、2021年深圳片区二手成交量排行榜:片区成交整体下滑,但老大仍然是老大

2021年深圳二手住宅过户量出现“腰斩”,各片区成交也难逃大跌,但龙岗中心城、布吉与西乡这三位“老大”仍然坚挺在TOP 3。越是市场不好的时候,越能看出一个片区的“抗击打”能力。

此外,部分片区排名的变化也能看出2021年楼市的变化。2020年排第4的前海如今跌至第17名,宝安中心、民治排名也出现下滑;而横岗则由第11名上升至7名,东门、翠竹、莲塘等片区的排名则出现上升。究其原因,除片区自身规划配套的变化以外,本就低价的区域受参考价新政影响较小,故更受欢迎。

4、2021年深圳热门片区价格变化:过半下滑,较大跌幅超16%

乐有家挑选了2021年深圳二手住宅20大热门片区,以四季度为节点对比价格的变化,其中同比呈现下跌的片区有13个,超过半数,较大跌幅甚至高达16.7%;而同比上涨的片区里,较大涨幅为4.66%。

量价结合分析,龙岗中心城、西乡与大芬都是成交量较高且价格未现下滑的片区,抗跌性能佳,更值得购房者考虑挑选。与西部相比,2.8新政的出台对深圳东部反而是一个利好,政府参考价对东部的影响最小,所以助推了更多购房者前往东部置业。东部居民最期盼的地铁快线——14号线也将在2022年底开通,交通利好又将释放一波。

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