深圳楼市起风了,买房人此时能入手吗?

深圳楼市深度报道 2022-04-22 10:14:42
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从样本中来看,居民短期内购房的意愿还是相对较薄弱,造成这种现象的原因,一是购房政策没有松动,非刚性需求的网友不能轻易出手;二是房价整体处于高位,且市场消费更趋向保守,房地产投资还在下行通道,所以这也符合当下,…

【编者按】2022年3月以来,政策暖风频吹,地方松绑城市超过60个,为楼市复苏埋下伏笔。然而,新一轮新冠疫情突袭,让楼市再度笼罩上一层阴霾。预期中的“小阳春”有没有失约?暖风与阴霾并行叠加之下,各地的楼市真实状况究竟如何?搜狐焦点《风起百城》系列报道,全面盘点各地当下楼市真相。本文为深圳篇。

楼市回温始于小长假

但市场表现两极分化

深圳解封至今已满月,连续几周的社会面清零,也让市场恢复了正常秩序。楼市方面,最早从清明小长假开始,出现明显复苏迹象。

有人说,摘星后的首个小长假,深圳最热闹的地方除了公园,就是售楼处,在地产一线的售楼人员对此深有感悟。

一天接待几十批客户,忙到没时间吃饭,甚至是熬到深夜才收工,这是小长假期间很多售楼人员的真实写照。

而在假期结束后,开发商也接连晒出成绩单,劲销XX套,劲销XX亿等喜报也刷屏了朋友圈,像最豪横的南山华侨城某盘,8天销售10个亿;最反转的大鹏卓越某盘,3天销售破亿。

楼市看似普遍火爆,但“小阳春”有没有失约,数据更能说明一切。

据深圳市房地产信息平台数据显示,4月3日-4月5日清明小长假期间,深圳新房成交了282套,而去年同期,则有463套的成绩,新房成交同比下跌39%。

一位地产从业人员介绍,市场确实明确在回温,但相较之前还不足,尤其小长假过后,目前行情两极分化明显,一种是冷清到无人问津;另一种则是持续火爆,单周上客量达到千人,例如南山的鸿荣源某盘。

“南山供应量本身较少,而这个项目主打小户型,上车门槛较低,加上自身综合素质也不错,因此人气旺也是情理之中”。

除了南山盘之外,坂田某盘近期的访客量也是尚佳,从售楼处现场来看,接待处挤满了到访客户,销售说周末到访人群更是络绎不绝。

当然,也有部分销售抱怨,已经好久没有开单了,客户都在观望,深圳人报复性看房的说法,要比报复性买房更为准确。

而针对疫情下城市居民的购房意向,搜狐焦点也发起了调查问卷。

此次调查的样本来看,在深有房类网友占比达70.96%,无房类29.03%,也就是说非刚性需求的网友占比较大。

而在购房(或再次)置业的时间上看,样本中58.06%的网友选择“两年内或更长”时间,29.0%的网友选择1年之内,12.9%的网友选择半年内。

从样本中来看,居民短期内购房的意愿还是相对较薄弱,造成这种现象的原因,一是购房政策没有松动,非刚性需求的网友不能轻易出手;二是房价整体处于高位,且市场消费更趋向保守,房地产投资还在下行通道,所以这也符合当下,看房比买房人多的市场现象。

一、二手房成交仍处低位

市场亟需重拾信心,专家呼吁松绑政策

业内期许的“小阳春”爽约,有疫情、假期等因素,但最根本的原因还是市场信心和供应。

据美联物业统计,市场表现冷淡,开发商拿证速度也明显放缓,今年一季度预售新盘住宅共9个,获批套数0.33万套,较去年四季度下降87.2%,同比去年一季度则下跌55.8%。

具体到数据来看,一季度深圳新增预售新房住宅2110套,比去年同期减少72%;成交8390套,比去年同期减少51%。

新房供求同比都还处于低位,也难怪有媒体称,今年一季度是2008年以来,成交表现最差的季度。

二手住宅方面,原本2月份要发布的二手房指导价延迟了,目前执行的还是旧版本的指导价,因而市场信心还是不足。

表现在成交面上看,一季度全市二手住宅备案量大幅下降,共备案3546套房源,环比去年四季度下降39.8%,同比去年一季度大跌80.3%。

一季度楼市哑火,但好在市场开始有所升温,而深圳4月底即将挂牌出让的首批供地,部分地块限价有所回调,这也是从政策层面提振市场信心的一个表现。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁日前呼吁,深圳楼市政策的松绑不能再拖,其中特地提及了二手房指导价,但他也认为,市场目前还是能看到几抹顽强的春色,比如房贷利率的回调,住宅供地加大,又比如3月成交量顽强上升。

从深圳目前的表现来看,他也对深圳房地产和楼市的回暖和上升仍然充满期待,“相信它能够顺势而为,尽快走出低迷,迎来应有的‘阳春’局面。”

二季度供应量激增

深圳打新人该如何入手?

结合当下的市场来看,深圳楼市已经起风了,而还在犹豫中的,有购房需求的买房人,应该走进市场去看一看了。因为一但“回春”,等楼市“忙碌”起来,选择反而更小了。

深圳楼市,不仅政策端回暖信号愈发强烈,市场端也给予及时呼应。据深圳市住房和建设局发布,深圳二季度深圳预计有29个住宅新盘,14520套房源入市,供应住宅面积接近146万㎡,供应量环比大涨了121.17%。

选择空间大了,但购房人该如何挑选,小编觉得可以根据钱袋子、根据购房需求进行选择。

二季度预计入市的29个新盘中,有4万+起步的刚需盘,有7万+起步的改善盘,还有10万+以上的豪宅盘。综合对比来看,基础面扎实的13个新盘,买房人可重点关注。

01

10万+豪宅梯队

二季度预计入市的楼盘里,不乏豪宅盘的身影,购买豪宅的人群,追求的不仅是品质生活,更是圈层生活,因此只有豪宅/中心地段的楼盘,方能受富豪青睐。

从统计表里来看,新晋豪宅区安托山的海德园A区,老牌豪宅区蛇口的招商仕林臻邸,整体的热度或是相对最高。因为这两盘,除了地段加持之外,周边还汇聚有名校资源,潜力较大。

而深圳的中心区福田CBD,二季度预计能推售2个新盘,分别是佳园、湾尚庭玺家园(骏玺家园),弥补了中心区新房的空缺,也给有中心情节的富豪们提供了一个上车契机。

02

7-8万+改善梯队

深圳改善需求数量也是较为庞大,但二手房指导价出台后,更多人倾向于转战新房,二季度供应的住宅来看,改善需求的楼盘不少,但从地段潜力,交通优势,及周边配套完善度来看,这3盘或值得期待。

如果说南山还有洼地,那么绝对就是西丽,从生态环境、区域规划、轨道建设来看,西丽未来潜力不菲,但目前新房市场的价格却还是在8万+,相对容易上车。二季度推出的汉园茗院A区,是纯大户型设计,面向的客群较单纯,改善家庭可以考虑。

龙华二季度有2盘入市,其中配套纯熟的大城壹成中心十区已开盘,总价550万起,绝对是很多改善家庭能够够得着的高度。而限价楼盘中海学仕里,作为既有限价红利,又有匹配的名校资源,相信会成为下一个楼市网红。

03

4-5万+刚需梯队

深圳楼市最大的需求还是在刚需,从供应来看,刚需盘也确实占据了主体。二季度6字头以下的刚需盘就有14盘,但从综合地段潜力,交通配套等优势,以下5盘或可重点关注。

去年年初,需要72.3分最低入围积分的宏发万悦山,出现在二季度入市表里,相信不少刚需已经摩拳擦掌,跃跃欲试了。而光明重点发展片区的观月台,周边有众多新小区,还有高铁站,或也能掀起水花。

而受西部置业人群喜爱的宝安,其洼地片区沙井、松岗二季度也有新盘发售,其中由央企招商操刀的招商雍和府,国企深铁开发的深铁璟城,不仅开发背景雄厚,且都是地铁盘,或受刚需青睐。

龙岗是刚需盘供应的主力军,二季度入市的楼盘中,发展最成熟,最宜居的中心城片区,将推出合正方洲,该项目此批产品主打纯小户型,预计有不少人上车。

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