罗湖蔡屋围商圈作为深圳高端商业的原点，在很长一段时间都是深圳商业中心所在。蔡屋围片区的繁荣发展还在继续，被纳入“2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划”的蔡屋围统筹片区城市更新单元即将迎来一期项目的入市计划。

先来了解蔡屋围统筹片区城市更新单元的基本详情。

蔡屋围统筹片区城市更新单元西邻红岭路，深南东路穿行其间。项目整体规划，共分四个项目实施，分别为蔡屋围（城中村）项目和三个独立项目（大剧院项目、农行项目和城建项目），其中蔡屋围（城中村）项目共分三期建设。

蔡屋围统筹片区城市更新单元用地面积达33公顷，地上计容积率总建筑面积255.7万㎡，地上容积率13.75，如果加上地下商业建筑面积177.1万㎡，地下公共配套建筑面积6000㎡，总建面约273万㎡。

项目共有7宗二类居住用地（包括商业+二类个居住用地）。其中，位于整个项目东北角的14-01地块是整个项目住宅产品的首发，为蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目A(14-01地块)，本期项目已经定案名为-京基华樾。

目前京基华樾已经在招募销售团队阶段，楼体已建至超20层，最快预计三季度入市。

图|京基华樾施工进度（摄于2024年5月）

项目的回迁房部分已于4月份选房。

图|回迁房现场，源于网络

下面来看看京基华樾的基本概况。

478套商品房住宅

主推建面约93-153㎡产品

京基华樾，位于罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧，距离地铁3/9号线红岭站C2口步行距离约580米（地图测距）。

京基华樾，总占地面积约2.15万㎡，总建筑面积约32.9万㎡，计容建筑面积约25.45万㎡，其中，住宅建面约12.3万㎡（含保障房1.45万㎡），办公约4.9万㎡，商务公寓5.3万㎡。

项目整体容积率11.84，绿化率36%，规划停车位1459辆，配建15班幼儿园。

京基华樾共由3栋超高层住宅（61-64F）、1栋办公+商务公寓（82F）及1所15班制的幼儿园组成。

除了回迁房和保障房外，可售的商品房住宅有478户，主推户型为建面约93-153㎡的产品。目前具体的户型图信息尚未公示。

图京基华樾效果图

作为城中村旧改项目，京基华樾的容积率肉眼可见的高；而且项目项目回迁房+保障房产品占据超一半体量；项目整体规模不大，却要打造集住宅、商务公寓、办公、商业、酒店等多元物业为一体的综合体，或影响居住纯粹性。做为商品房业主而言，居住舒适度会有一定的影响。

周边居住环境老旧

未来城市更新周期较长

京基华樾虽然地处罗湖蔡屋围商圈，不过所处老城区，目前所处的周边环境略显陈旧。

京基距离3/9号线红岭站地铁口约580米，从C2地铁口出门沿着红桂路直走前往项目，沿途都是具有一定年限的住宅小区，加之早前规划的道路均为单向2-3车道，由于居住人口密集，来往车辆等红绿灯时多处于排长龙状态。

板块属于城市更新重点片区，在规划有红岭片区城市更新统筹项目。

京基华樾地块呈“L”型，项目西侧紧靠有西湖花园（1994年）、风格名苑（2006年）两个体量较小的小区。

项目东侧是松园南小区。

综合来说，京基华樾地处老城区，周边居住氛围浓厚，但是不得不面对老旧小区对城市面貌的影响，加之当前城市更新项目推动整体周期较长，整体环境的提升尚需时日。此外，京基华樾在蔡屋围商圈，但在区域属于蔡屋围和笋岗两个商圈之间，属于步行前往又稍远的范围。

不过，京基华樾近距离有红桂小学、桂园中学，教育资源尚可。把生活配套距离稍微拉长，在直线距离1公里范围内能享受到城市核心成熟、顶级的市政、商业配套。

除了京基华樾预计今年入市，蔡屋围统筹片区城市更新单元的南地块也有新进展，下篇我们再展开来说说~