楼市暴跌?别天真了!

金葫芦资产中心 2017-11-16 19:24:07
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今年国庆过后,媒体上触目可见的标题是:楼市遭遇“最惨黄金周”! 最惨黄金周 看到各个报道,都在说热点城市国庆期间暴跌多少。 据中原地产研究中心统计数据显示: 十一黄金周前7天, 北京网签新建住宅116套,相比2016年同期的204套,下降43%。 上海网签新建住宅178套,同比2016年同期的784

今年国庆过后,媒体上触目可见的标题是:楼市遭遇“最惨黄金周”!

最惨黄金周

看到各个报道,都在说热点城市国庆期间暴跌多少。

据中原地产研究中心统计数据显示:

十一黄金周前7天,

北京网签新建住宅116套,相比2016年同期的204套,下降43%。

上海网签新建住宅178套,同比2016年同期的784套,下降78%。

深圳网签新建住宅445套,同比2016年同期的508套,下降13%。

南京网签新建住宅457套,同比2016年同期的905套,下降50%。

福州网签新建住宅345套,同比2016年同期的540套,下降36%。

我们需要先理解其中的关键词—— 网 签

购房网签是指购房者和开发商签订商品房买卖合同后,要到网上签约系统进行登记处理,在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

新房认购和网签是有时间差的。新的购房网签流程中需要对购房者进行资格审查,之后再完成网上签约。

目前各地均出台了“限购”、“限贷”的政策,你买房时至少要经过开发商、银行和政府三关的审核,看看你是不是符合购房、贷款的条件。

以购买新房为例,能在这个黄金周期间“网签”的房子,很可能是7月或者8月向开发商交纳了首期款,拿到了银行的贷款承诺书的交易。也就是说,真实的交易是在7、8月份达成的。

在这种情况下,你根本无法判断某一天“网签”的房子,真正成交是在哪一天。

所以,所谓最惨黄金周,8年来较低、3年来较低,统统是骗人的。是媒体为了骗取流量制造出来的噱头。

网签和实际购买交易的时间会延长,国庆期间真实的交易,可能要延后到十一二月才能显示在网签数据上。

“成交量”的冬天

有人说黄金周楼市的低迷,反应了2017年楼市整个低迷行情的延续。这似乎预示着,中国楼市正进入“成交量”的冬天。

今年整体的成交量都在下降,中原地产研究中心数据显示:

今年整体的成交量都在下降,中原地产研究中心数据显示,今年1至9月,全国楼市持续分化。北京、上海、广州、深圳等一线城市,年内平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到了47%。

这其中不能忽视的一个影响因素是 推 盘 量

今年上半年至今,对于热门一二线城市,限价、限签已经成为楼市调控标配,限价让开发商进入市场的动力减弱,供给相对不足。另一方面,部分高端楼盘难以取得预售许可证,开发商未拿到预期价格,暂缓入市,这在一定程度上拖长了项目入市时间,推盘节奏减缓

根据国家统计局公布的8月数据,按照今年前8个月平均销售速度,目前库存的商品房的“消化周期”是5个月,其中商品住宅是3个多月,都非常危险,很多地方可能出现“缺货”,甚至价格飙升。

在个别一、二线城市则出现了新房一旦入市,就“一房难求”的局面。只要一线城市还有人口涌入,房子供不应求,就有上涨的空间

目前各地楼市调控升级,有些地方压抑了刚需的购房需求,楼市平稳后热点城市的购房需求可能被激发,或导致房价上涨。比如,2016年的一波上涨令人印象深刻,深圳跳涨50%,随后北京、上海轮番上涨,并蔓延至二线城市。因此,政府提出了楼市长效机制。

9月份房价地图

相对于网签量、成交量,楼市是否暴跌,我们更关心的是房价,房价是不是真的下降了,而不是表现出假摔或者横盘的现象。

下面是9月份的房价地图,判断一下房价是不是真的降了?(以下数据来自米宅米宅,仅供参考)

北京

均价较上月各区域有升有降,总体变化不大。

上海

均价与上月相比较为稳定。

广州

本月核心区均价微涨,外围价格稳定。

深圳

均价与上月相比较为稳定。

说明:

1、图中大致颜色为界,低于10000元为浅绿色,高于20000元价格越高红色越深。

2、图中数据根据「中国房价行情网」发布的数据整理,特此鸣谢。

3、图中数据为当月新建商品住宅的成交均价,不代表过去不代表将来,仅代表当下。

4、图中的均价会低于区域内热门楼盘售价,但均价的构成不仅仅是几个热门楼盘,区域内所有大、中、小以及迷你楼盘都会统计在内,单位团购、延迟备案、阴阳合同、当月区域内高价盘无备案等均会影响价格,图中均价X1.2后更接近实际价格

5、图中部分城市的新区由于没有行政规划,且没有独立数据,数据则呈现在主城内。

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