一说起坪山，大部分人都还是一脸嫌弃，觉得“太远啦”“再走一步就是惠州啦”诸如此类的声音不绝于耳，然而今日号称“深圳最后一个价格洼地”的坪山真的还是旧时模样吗？老焦这回就开往坪山，去看看这个城市边缘的新兴区域现况如何。

区域位置

从去年下半年开始，坪山楼市一直暗潮涌动，直至今年年初，恒大城2期、中海万锦熙岸华庭及方直谷仓府集中开盘，一下车让坪山变成了“当红炸子鸡”，老焦前往坪山的时候还看到了很多从惠州、东莞来的购房者过来看房，这表明坪山片区价格的不凡吸引力，毕竟“来了就是深圳人”。

况且坪山区凭借空间、资源、产业等优势，被政府赋予在科技创新上的明确定位 “西有南山、东有坪山”。在去年4月，《深圳国家高新区扩区方案》公布，扩区后坪山高新园区规划面积较大（51.6平方公里），坪山在“一区两核多园”中，与南山并称“两核”，坪山的地位越来越重要。

坪山高新区位于“广深科技创新走廊”最东端，是走廊连接深汕特别合作区、辐射粤东经济圈的枢纽，也是深圳参与粤东西北振兴战略，带动粤东地区实施“总部+研发+生产基地”合作模式的关键。除了坪山高新区，坪山中心区建设也如火如荼，扩容后坪山中心区将与坪山高新区连成一片，形成强大的协同创新效应。

发展规划

坪山着眼于东部中心的定位，近年来城区规划以高标准展开，城区发展脉络和功能定位逐渐清晰。高新区扩容方案落地，轨道14、16号线开工建设，坪盐通道、南坪三期、外环高速等项目建设加快推进。深圳东进等一系列历史性战略机遇下，坪山区正进入跨越发展新时期。

在交通方面，坪山构建“4地铁+1高铁+2云巴+4快速路”的交通路网。坪山站是深圳两大高铁站点之一，在建的14号线作为地铁第二条快线，时速高达120公里，未来从坪山到福田中心需要30分钟，规划4条高快速路，东部过境高速落成后，20分钟可达罗湖中心区。

在教育方面，坪山区政府在2019政府工作会议上就发布了重磅的教育规划，确保深圳高级中学东校区小学初中部等6所学校建成开学、引进优质名校“深中”。8月6日上午，坪山区人民政府与深圳中学委托管理（办学）签约仪式举行。这标志着深圳四大之首的深圳进入坪山，也意味着深圳四大名校已有两所入驻坪山。

坪山起步较晚，开发程度不高，有大片可供发展产业的集中用地，利于“白纸作画”。2017年起开始规划的51.6平方公里的深圳国家高新区坪山园区落定，已经标志着坪山产业的建设迎来新的“开局”！所以虽然坪山很远，房价相对较低，但按照发展潜力来说，也是“今天你对我爱答不理，明天让你高攀不起”的。

今天老焦就带大家前往坪山，去看看最近爆火的几个新盘！

排名前列站：兆邦基碧湖春天——清水房已开放，预计6月底开盘

老焦一早从福田出发，途径北环大道上S28水官高速至S301南坪快速，驾车约50分钟来到了兆邦基碧湖春天。下高速的路上就已经看到项目的绿网楼栋，交通还是比较便利。

据了解兆邦基碧湖春天分3个地块开发，目前1/2地块已建至近30层，3地块还在打地基，123地块均为住宅用地，4地块为教育用地。规划有1栋公立幼儿园和公立小学，幼儿园已建成还未使用，小学目前还在平整土地中，小学预计今年下半年会建成。

老焦到达兆邦基碧湖春天售楼处，不得不说兆邦基碧湖春天展示中心装修的非常大气，可能是由于工作日的原因，前往看房人烟稀少，现场仅有老焦一行人。项目目前仅开放了73平和90平两个户型的清水房，精修样板间在预售证获取后会开放，申请备案的为1栋a座（3梯4户），户型112-135平；1栋b座（3梯5户），户型73-102平。现在还有冻结活动，冻资3万抵5万，5万抵8万，老焦预计兆邦基碧湖春天的价格在3.5-4.4万/平之间，据现场销售称预计6月底开盘，2021年年底带装修交房。

老焦个人感觉兆邦基碧湖春天自身体量大，周边幼儿园、小学、医院等配套还算齐全，如果价格在3.5-4万/平之间还是比较有竞争力的。不过兆邦基碧湖春天本身离地铁站较远、也没有中大型商场，并且周边还有体量超百万平旧改，目前均是部分拆迁，部分待拆迁，部分未搬离状态。这对于日常要上下班的刚需客来说，居住方便度和居住环境还是比较一般。

第二站：豪方东园——目前已是现楼，但未开发展示中心

豪方东园距离兆邦基碧湖春天驾车约12分钟，但是和兆邦基不同，豪方东园周边人烟稀少，土地空旷也较为干净。豪方东园目前已是现楼，但大门禁闭，展示中心的影子还看不见。老焦透过围挡看见，现场还有工人施工，正在装饰外墙，项目一路之隔的沙壆学校开始动工了，据了解是九年制公立学校。

豪方东园配建18班幼儿园，自带酒店、空中花园及泳池，规划有4栋31层的住宅产品及18层四星级酒店。所以老焦猜测豪方东园已是现楼还迟迟不入市，估计是待价而沽。

第三站：方直谷仓府——目前已开盘，81㎡户型已售罄

方直谷仓府距离豪方东园也是十几分钟的驾车距离，途径路上厂房较多，道路狭小而拥堵，这也是坪山区自身的局限，并未全部的规划完毕。不过方直谷仓府在沿路都有明显的指示标牌，非常好找。一到方直谷仓府就十分热闹，路边停车位几尽停满，老焦发现除深圳车外，还有不少东莞及惠州等周边城市的车辆，看来方直谷仓府对深圳市外人员吸引力也是足够的，毕竟“买了就是深圳人”。

方直谷仓府4月1日已开盘，目前80多平的户型已售完，剩余91平以上户型。所以营销中心内部人员非常嘈杂，应该是已经启动转介，所以一时间现场销售人员人数比普通顾客人数还多，场面一度混乱。

据现场销售称，项目A座还未入市，但户型也是91-100多平的大户型，另外81㎡户型已售罄，C座91㎡仅剩28楼顶楼，130㎡倒还有比较多楼层可选，B座目前除了80多平之外，其余户型房源量较充足，整体来看，自开盘以来方直的去化率还是不错的。方直谷仓府仅开放两个样板间，分别为91㎡及130㎡，样板间位置均位于C座，老焦现场算了两个户型价格，具体信息如图，可以看到就算是130㎡3成首付来算，也在150万以内，对于刚需和置换人群来说，这个价格还是可以的。

方直谷仓府分多个地块开发，目前2/3号地块还没开发，在售房源位于1号地块，项目自带一所幼儿园，幼儿园东侧是回迁房。方直谷仓府自身还带有2.6万平商业，一路之隔规划是公园，目前作为地铁施工人员临时宿舍，需要地铁建成后才动工改造。老焦从91㎡样板间望过去，可以看见规划的公园，还可以看见建设中的云轨，如果不介意云轨以后的噪音影响，整体来说性价比还可以。

第四站：中海万锦熙岸华庭——目前已开盘，C/F户型已售罄

老焦终于来到了坪山的最后一站，也是这段时间经常被拿来和方直谷仓府比较的中海万锦熙岸华庭。和方直谷仓府不同，中海万锦熙岸华庭毕竟作为央企出身，售楼处装修的精致大气，现场看房人数不算太多，目测大概10余人。

中海万锦熙岸华庭项目所处的学区为坪山外国语学校，是一所九年制公立学校，位于项目东部。在区位上，中海万锦熙岸华庭南侧紧临坪山河及坪山大学城，北侧是人才安居房，西侧是奥园翡翠东湾小区，东侧为政府用地，拟建文化馆等配套。如果对于日常居住来说，周边的环境和氛围都是非常不错的。

中海万锦熙岸华庭目前在售5栋，楼层高度33层，其中C和F户型已售罄，其余的A/B/D/E户型在售中，主推建面为76和84㎡住宅，目前只有84㎡户型样板间可以参观。老焦前往参观84㎡样板间，值得一提的是该户型的使用率非常高，可以达到93%以上，老焦非常震惊，所以虽然是84㎡3房2卫，但是整体格局非常大，完全是其他产品100㎡的样子。

中海万锦熙岸华庭仅2栋可售商品房住宅，目前1栋还未发售，据了解该栋可售户型为76-105㎡，楼层高度48层，目前已建至20余层，预计下半年入市。除2栋可售商品房之外，中海万锦熙岸华庭还配建了2栋人才房，及1栋公立幼儿园。项目同样已经开盘，目前均价是42500元/平，虽然略高于坪山同类型产品，但老焦不得不说人家确实有贵的理由，起码这个户型使用率就是一般住宅难以企及的。中海万锦熙岸华庭是带装修交付，装修费约30万/套起，预计2022年交房。

当然毕竟是在坪山，老焦兴冲冲的看完中海万锦熙岸华庭返回福田区就已经在高速上塞了近1个小时，所以坪山片区就像是一个正在学习的小学生，借鉴南山区发展格局，慢慢吸取高精尖人才及国内外大企业，未来是极具潜力的，只是现在确实还受地理位置较远、市政规划不完善等现实原因影响当前的居住舒适度，但话说回来，也正是这个原因才造成它成为深圳的“价格洼地”。