南山，如今深圳的英雄地、风云地，多少富豪站在亿万级豪宅傲视着一望无际的深圳湾、蛇口港，一览华侨城美景。这里有着著名的科技园、深圳湾总部基地；有着深圳景点代表的世界之窗、欢乐谷、锦绣中华。然而，就是这样一个发展潜力巨大的片区中，有一个片区却一直非常的“低调”，甚至淡出了深圳人的视野，那就是南山西北部的南头片区，也是南山目前的房价洼地。

提起南头，很多人排名前列时间会想到“南头关”。除此之外，好像也没有什么值得一说。确实，相比起房价动辄10万+的深圳湾蛇口华侨城、有着大学城和总部基地规划的西丽，南头似乎没什么拿的出手。但是即便这样，南头的“来头”可不小。要知道南头是南山的行政服务区，是南山区发展较早的老城区，但也因为发展较早，南头片区分布着不少的城中村。在寸土寸金的南山，南头势必引起一众开发商的青睐，未来片区将会迎来多个的旧改项目。而且除了现有的1号线外，未来南头还会有地铁12号线经过连通南头和宝安的新安老城区。那么如今南头片区的楼市是一个什么状态呢？老焦实地探访了一下。

本次南山踩盘线路：前海珑庭→前海枫叶大厦→先进九珑→恒大大新村旧改→红花雅筑→南头城莲花广场→乐尚林居

首先，老焦排名前列个来到的是位于前海路一侧的前海珑庭项目。从地图上看，距离项目最近的是1号线大新站，大约相隔600余米。项目左右两侧分别是南岗商务大厦和鸿海大厦，项目的正对面是阳光棕榈园小区——从外面看上去挺舒适的一个小区。

事实上，2017年年初老焦去前海珑庭的时候，项目就已经脱完绿网了，外墙已经建好，并且当时售楼处内部在装修中。时隔一年多后再次探访这个楼盘，售楼处依然没有装修好，和一年前的样子差不多。

据了解，前海珑庭（原名：龙庭天下公寓）规划为独栋的23层多功能高层，主推公寓、商业和办公，其中公寓户型主推建面约52-68平复式公寓。从产品户型上看，前海珑庭比较适合刚需型的单身或者小两口白领阶层作为过渡性产品，毕竟距离大新地铁站不远。但是项目周边配套欠缺，尤其是商业配套。另外项目为独栋高层，而且是多用途型的业态，居家环境或者是氛围都不太理想。和对面的阳光棕榈园小区相比，也没有太多的出租优势。

第二站，老焦来到了常兴路和丁头南巷交汇的前海枫叶大厦，项目周边主要是一些老旧的小区，东侧是荔苑小区、北侧是常兴花园。从地理位置来说，项目的位置稍微隐蔽，但是交通还是比较方便的。前海枫叶大厦距离地铁11号线南山站H出口仅400米。同时项目靠近桂庙路和滨海大道的入口，前往福田非常方便。

前海枫叶大厦共由2栋楼体及两层底商组成，其中1栋还是回迁房，对外销售的是一栋21层loft式商务办公产品，产权为40年，共431套房源。户型为4.5米层高的55-62平，一层24户，毛坯整体均价约68000元/平。据老焦现场探访，项目售楼处已经关闭了，另外一个门用木板围挡起来。里面没有办公的迹象，售楼处门口成为了"停车场"。国土局备案系统显示，项目所有房源显示为已备案或是初始登记状态。

距离前海枫叶大厦不远的有一个工地，工程牌上显示的是南山医院改扩建工程。

第三站，老焦来到了南新路和桃园路交汇的旧改项目——先进九珑。项目占地面积63351.41平米，总建面积380108.46平方米，共有两个地块，其中1号地块位于桃园路的北侧，2号地块位于桃园路南侧。老焦两个月前曾来过这个项目，当时一期地块已全部拆迁完毕，工地里是一堆杂石乱土。如今再次来到这个项目，虽然仍有不少建筑废料，但不同的是，已经有机器在里面清除杂石乱土。二期目前仍然尚未拆迁。

                                                     二期待拆迁楼栋

先进九珑由于种种原因，拆迁进度一直比较缓慢。虽然目前项目尚未正式动工，但依然不乏看点。从资料上看，项目总建面积380108.46平方米，但住宅仅7万平米，而商业面积高达30万平，几乎占了总建面的一大半。有消息称，如果按照这个数据，先进九珑将成为深圳较大体量的单个商业项目。抛开项目自身的商业，周边的商业配套也是非常丰富。项目所在的位置是南头的中心区，也是南头比较繁华的片区。周边有欢乐颂、天虹、家乐福、新桃园酒店、沃尔玛，还有一个停工的南城购物中心。市政配套方面，有南山图书馆、南山艺术博物馆等。项目的劣势是周边以老旧的住宅区为主，居民多是原住民和外来务工人员。

 紧挨着先进九珑的是恒大大新村旧改项目，目前仍在拆迁中，一部分楼栋已拆除，居民也陆续搬走了，还有一部分处于前期谈判阶段。因此老焦也看到了部分临街商铺写着“拆”字，另外还有少量的民房仍有人居住，甚至出租。

恒大大新村旧改项目总占地地面积约5.2万㎡ ，规划计容建筑面积38.6万㎡，规划有住宅、公寓、写字楼和商业多种业态，旧改体量与先进九珑相当。据公开资料显示，该项目的开发商是深圳市华超实业有限公司，实际上为恒大集团全资子公司。

另外，据某论坛网友爆料，恒大展厅的工作人员透露——恒大大新村旧改项目的住宅和公寓，大部分是补偿给了回迁村民，只有写字楼和商业对外出售。具体情况，还有待后期考证。

第四站：老焦来到位于南新路和红花路交汇处附近的红花雅筑楼盘，项目为1栋28层住宅，从施工现场来看，已装修好外墙，营销中心还在装修中。从外立面上看，项目应该主推的是小户型产品，老焦预测红花雅筑较快也要下半年才能面市，届时可能是现房销售。项目规划184套房源，停车位90个。项目周边住宅二手房挂牌价大约在6万/平左右，而该项目虽然是新房，但产权年限是从1996年11月算起，仅剩不到50年的产权，而且项目为小体量楼盘，因此即便现房入市，价格也不会太高。

红花雅筑对面是南山豪庭，楼下装修的古香古色的顺德佬餐饮店非常显眼。而项目背后是城中村和恒大的旧改，目前有不少的农民房。但是项目右侧的部分农民房已经有拆除的迹象，不知道是不是就是恒大旧改的一部分。

红花雅筑虽然是独栋高层，自身没啥配套，但是项目可以共享先进九珑周边的配套。但项目的不足是交通不太方便，距离地铁站比较远。单价略高于周边二手房报价，比较容易有市场，当然也不排除开发商任性定价的可能。

第四站：老焦经过中山公园附近，发现一个新项目——南头城莲花广场，目前已将建了有10多层高。

通过网上资料得知，该项目就是马家龙工业区改造项目，规划占地面积约12,247平方米，总建筑面积约为77,000平方米。项目将建2座集购物、娱乐、休闲、酒店、办公等一体化的创意文化国际商业中心，其中A座20层、B座20层，地下3层。开发商为深圳市南头城实业股份有限公司。

老焦认为，南头城莲花广场所在的位置是非常不错的。与中山公园相隔了一条南山大道，附近还有南头古城博物馆。市政配套上，有南山实验学校、南山税务局、南山区法院、南头派出所等。项目旁边是2011年建成的中山颐景小区，项目后面成片的设计产业园和创意园。

另外，交通方面有在建的地铁12号线中山公园站，项目往北500米即可上北环大道，这个距离也不会受北环大道的噪音污染。

少有的不足就是商业配套上比较欠缺。因此这个地方没有用来建住宅确实有点可惜，但用来建创意文化国际商业中心，对于周边的小区来说也是一大好消息，起码可以多了个逛街的地方。

第五站，老焦来到了位于南山区中山园路西侧，紧挨同乐村，靠原同乐边检站的东关·乐尚林居。东关·乐尚林居总占地面积18677.2平方米，建筑面积约96693平方米，由4栋共5座高层住宅组成，建筑面积约79-178㎡，主力户型为3-5房。

东关·乐尚林居目前开放了生活志趣馆，也可以说是营销中心，不过项目节点还没这么快，楼体施工已超过22层了，但老焦还没有看到有样板间在装修的迹象。现场工作人员也不太多，对项目介绍也是简单的数据介绍。对于开放样板间和开盘的时间都没有透露。

据老焦多年混迹南山的了解，东关·乐尚林居处在南山和宝安的交界处，且靠近西丽，类似一个三角地带，有点前不着村后不着店的意思。东侧为同乐村北侧靠同乐村停车场（可能是储备用地），西侧应该是南山区的储备用地。商业配套需要前往南头或者西丽等中心区域。从环境而言，只能依靠自身社区花园；及周边绿化道，距离中山公园约4个公交站台；学区方面，临近同乐学校，具体学区尚未划分，极大可能是同乐学校，或者是位于豪方天际的南山实验园丁学校。

总体来看，东关·乐尚林居所处区域周边开发项目较少，社区少，整体生活环境较为一般。或许就是因为如此，加上毛坯房销售，在价格上应该低于于南山同片区新盘，临近最近的豪方天际和前海东岸均为准现房在售，目前房价已经在8W左右。依老焦来看，东关乐尚林居极有可能是南山刚需最后的上车盘。