最近，深圳新盘供应井喷，中洲湾就玩起突击开盘。不过有这么一个盘，暂时还未开卖，却已经引起许多人的关注。

这就是龙华金茂府，这是深圳排名前列商品房现房销售试点项目。不过，这个现房销售试点项目还有另外一个身份——当年的深圳地王。

地王往事

地王故事，从来不乏好的桥段。我们先回到2016年，那个全国开启地王接力赛，土地市场堪称“不疯魔不成活”的年份。

2016年，多地被地王刷屏，房企拿地的热情高涨，深圳市场也是如此。当年，深圳新会展中心（一期）配套商业用地在投标开标后迎来答案，最终，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元夺标。310亿元的价格意味着这块地超过了此前广州亚运村地块，成为了全国新总价地王。

2016年6月，深圳龙华出让当年排名前列块商住用地，这也是首宗商品房现售试点地块，一推出即引起市场关注。

“现售”意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售，这也极大地考验着开发商资金实力。。

尽管如此，万科、中海、龙光等18家房地产公司仍然对龙华排名前列商品房现房销售试点地块进行激烈的争夺。最终，中国电建地产集团与广州方荣房地产以出人意料的约82.9亿元的价格“笑到最后”，综合楼面地价每平方米56781元。据悉，广州方荣股东正是中国金茂控股集团。当时，万科给出的价格为57.5亿元，已经连续在龙华片区拿下地王的龙光地产给出的报价为56.3亿元，价格在市场预期范围之内。

小编发现，2017年10月北京产权交易所挂出的深圳悦茂置业有限公司(深圳金茂府的项目公司)增资扩股的成交结果显示，深圳悦茂引入了一家名为“嘉兴鼎信创然投资合伙企业(有限合伙)”的机构。有分析人士猜测，现售压力叠加融资环境收紧以及楼市调控并没有放松迹象，电建和金茂或许需要找其他合伙人。

。对于土地市场来说，2017年却成为转折的年份。过去，价高者得的拍卖模式也带来了一些弊端，特别是地王频现。2017年以来各地的土地出让陆续出现了限价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化。另外，“只租不售”的土地模式也成为土地出让的重要选项。到了2018年，地王式微，多地更出现土地流拍的现象。

地王现状

不管是胜券在握还是一时冲动，地王总有入市的一天。

两年多的时间过去了。小编在龙华上塘片区看到，这块深圳首宗商品房现售试点地块早已变身龙华金茂府的工地，施工正在进行之中，住宅楼座已脱绿，进入外墙装修阶段。

小编在周边调查发现，金茂府旁的鸿荣源尚峻项目此前推出的房源价格在每平方米6万元至6.5万元左右，二手房小区如潜龙曼海宁、中海锦城、特发和平里的价格多在每平方米5.5万元至7.5万元左右。其中，中海锦城的所在地正是2013年龙华拍出的高价地块，目前二手房均价在7万元左右。业内人士预计，如果将配套面积之类的扣除，龙华金茂府的销售均价接近每平方米9.5万元至10万元，项目才能获得合理利润。

“从目前情况来看，金茂府的定位必须是高端豪宅，否则实现每平方米10万元左右的售价在上塘片区还是有难度。”当地中介如是说。

据悉，金茂府项目有望在2019年现房入市，但具体时间未定。“虽说金茂府的定位很高端，但对周边二手房的刺激作用并不明显，周边二手房价这段时间以来保持稳定，最近还多了一些急于抛售的客户来放盘。”中介吴先生如是说。

地王入市没有迎来市场的狂欢，却等来了一波又一波的调控。今年7月底，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控。新政一出，深圳楼市降温效果明显。虽然仍有像南山区华润城润府三期等“网红豪宅”热销，但这些楼盘由于限价原因，价格明显低于周边二手房。

地王故事

位于深圳罗湖的中海天钻项目则与龙华金茂府一样，也是当年的地王，不妨来看看这个项目。

中海天钻背后的鹿丹村以及曲折的往事，无疑是这个项目备受关注的重要因素。始建于上世纪80年代的鹿丹村因建造时大量使用海砂，建成不久因海沙腐蚀，钢筋裸露生锈等问题陆续出现，但拆迁之路却走了十几年。直到2014年5月，鹿丹村拆迁终于开始启动。到了年底，深圳市土地使用权出让公告中出现了鹿丹村所在地块的身影。2015年2月，中海以8.8亿元夺标，随后鹿丹村蝶变成中海天钻。

除了地价本身，若加上拆迁和回迁房建安成本，当时市场普遍预计该地块可售住宅部分楼面价达到每平方米4万元左右。可以说，中海虽然表面上只花了8.8亿元，但隐含成本却远远不止如此。

此前，中海天钻项目获得预售许可，预售部分为该项目A区完成回迁后剩余的住宅，共44套，受限价影响，销售均价为每平方米7.9万元，实际开盘均价约为每平方米8万元。公开信息显示，2015年12月该项目精装房首次开盘共推出约100套，现场单价在每平方米8.5万元至15.5万元之间，销售均价约为每平方米11万元，两者价格相差明显。

过去那些“打鸡血”拿下的高价盘，在限价面前或许也只能纷纷低下头，昔日地王正慢慢回归“平凡”之路。

地王之路

那么，市场目前的情况又如何？

深圳中原研究中心的数据显示，9月深圳共有6个住宅项目入市，整体去化率约44%，其中华润城润府三期555套住宅全部售罄，佳兆业未来城住宅开盘去化接近五成，而深业东岭、勤诚达前海世界、心海城、颐安都会中央开盘去化均不到三成。其中，深业东岭、心海城为现楼入市。新政后投资客退场，尽管刚性需求和改善性需求仍较大，但是当前大部分刚需还在观望中。

不管是不是地王，像金茂府这样的现房销售对房企资金的要求非常高。因此，9月21日广东省拟取消商品房预售制的传闻一出，立刻让房地产开发商们惊出一身冷汗。随后，广东省房协回应称，传闻内容只是就拟定内容进行内部讨论。

有观点认为，深圳的现房销售试点项目是房地产市场走向成熟的标志。随着市场逐步走向成熟，制度上需要一些调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于现房销售的模式，实际上给开发商带来很大的考验，此类住房制度改革是方向但也不会一刀切，会针对具体地块进行试点。深圳中原总经理郑叔伦更直言，新一轮汰弱留强将给开发商带来巨大压力。

好了，如果上塘真的要卖到10万，你觉得是高还是低？