深圳首宗现售住宅地评析 龙华金茂府开盘价格猜想

新房圈 2018-08-07 17:33:54
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现在的龙华房价已经触顶了吗?

待定

龙华地铁4号线上塘站A出口 查看地图

2019年下半年 70年

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纵观目前龙华的新房市场,一大半是还没清完的老盘,一大半是尚在施工的地块,在售的纯新盘尤其是住宅项目寥寥无几,陷入了青黄不接的尴尬处境。在今年整个上半年,龙华楼市一片冷清,直至7月份等来了金亨利瑜璟苑开盘,以78762元/平的均价推出165套住宅,这才让龙华登上了头条,引来了一波市场热度。

时至下半年,金亨利2期过后,龙华最让市场期待的网红新盘,应该就是即将面市的龙金茂府。作为深圳首个”现售试点“的商品住宅项目,又是2016年的龙华单价地王,龙华金茂府的开盘时间和价格,一直是业内坊间揣测的热门话题。

那么,龙华金茂府到底什么时候入市,单价会突破10万/平吗?这个项目最新的进度如何,自带的商业会在2018年开业吗?除了地段优势之外,该楼盘学区潜力如何?说了那么多优势,这个盘有哪些不利因素呢?7月26日,圈圈冒雨到龙华上塘实地踩盘,接下来我们就一一来揭开这些问题的答案吧。

一、价格预测

2016年6月2日,龙华出让当年第一块商住用地(A816-0060地块),也是深圳首宗商品房现售试点地块,位于上塘站A出口附近,与上一代龙华地王“中海锦城”相邻。

中国电建集团和金茂联合以82.9亿的高价拿下,楼面价高达56781元/平,达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价,一举成为龙华最贵的地块。当时,已有业内人士预测,至少要卖到8.5-9万/平才能赚钱。

*龙华金茂府A816-0060地块拍地信息

2013年以来,龙华几乎年年诞生地王,这些地王项目也频频刷新了片区价格。如2014年的中海锦城使龙华步入3万+,2015年又被龙光玖龙玺拉高至5万+。不仅如此,时隔几年之后,这些地王项目当前的二手房挂牌价格,最高的也突破了8万/平,升值空间十分可观。

在龙华金茂府所在的上塘片区,周边二手房在售房源较多,大致是2010-2016年间落成的次新盘,单价区间在5.6-7.3万/平之间,其中2013年龙华高价地块,也就是紧邻金茂府的中海锦城,7月份的二手房成交均价是6.7万/平。

龙华金茂府所在地块是深圳市商品房现售试点项目,出让条件中要求这个项目只能卖现房。“现售”的好处是在备案价格后可以直接卖,不需要拿预售证,价格相对自由一些。

当年高价拿下的现售地块,如今躲过新房限价的调控,明年龙华金茂府的入市是否会发挥地王效应,甚至单价突破10万+呢?届时,购房者是否会买单这样的价格,仍要等待未来市场的验证。

二、最新进度

龙华金茂府位于龙华区民治街道上塘片区,是由腾龙路、建设路和民塘路围合的地块,总建面约20万平,土地使用期限70年,规划有7栋高层住宅(其中两栋44层高,五栋47层高)、1栋3层的幼儿园,以及部分底层商业配套,容积率为4.22。

在实地踩盘中,老焦发现,该项目已进入施工收尾阶段,住宅楼座已全部封顶脱绿,将进入外墙装修阶段,底层商业和幼儿园基本建成,目前尚未拆掉绿网。

*龙华金茂府施工进度图(2018-7-26)

在今年4月份,龙华金茂府的媒体见面会上,开发商方面透露,龙华金茂府预计2018年年底开放营销中心,预计2019年现房入市,主推户型为155m²3+1房、180m²4房、240m²4+1房。

另外,项目自身的社区商业配套——金萃天地目前已完成90%的招商落位,共计17个商铺,全部是首进龙华的品牌,预计在2019年住宅开盘前开业。

三、周边配套

1、交通条件

龙华金茂府位于腾龙路与建设东路交汇处,距离4号线上塘地铁站A出口不足100米,距离4号线龙胜站800米,在建中的6号线上塘北站约400米,2站可抵达深圳北站交通枢纽,地铁和高铁这方面的公共交通十分便捷。不过,4号线早晚高峰期的拥挤不堪,也是龙华人心中的痛点。

2、教育配套

龙华金茂府规划有一所省一级的公立幼儿园,目前位于上芬小学和龙华区实验学校(原名:上塘学校)的学区范围内。另外,项目附近就是由恒大操盘的岳盟工业区旧改,目前已完成土地平整,未来规划建设一所不少于36班的九年一贯制学校。因此,金茂府的学区划分尚不能断定,届时还要以龙华教育局公示为准。

*龙华金茂府规划一所省一级公立幼儿园

*龙华金茂府目前划入上芬小学学区范围

*龙华金茂府目前划入龙华区实验学校(中学部)大学区范围

3、商业配套

龙华金茂府周边已有鸿荣源尚峻、中海锦城、潜龙曼海宁等成熟小区,居住氛围较好,但是商业还不太成熟,缺乏大型生活配套。圈圈在踩盘的时候发现,紧挨着金茂府的中海锦城约6万平商业——ATMALL,该商场预计今年10月份试营业,算是比较方便的社区商业。

另外,项目附近两个大型旧改项目已动工,分别是恒大岳盟工业区旧改和恒裕龙华上塘道项目,未来人口集中入住后,基础商业配套补足,片区的发展潜力也不可小觑。

*龙华金茂府周边配套示意图

但是,龙华金茂府距离红山商圈1站,距离深圳北商圈2站,基本的街区体验和商业配套是无需担心的。目前,周边已布局多个shopping mall,比如深圳北站的缤果空间,红山的九方购物中心,白石龙的COCO CITY,以及在建中的龙光玖钻商务综合体、红山6979等。

*北站商圈和红山商圈

四、圈圈点评

1、1公里范围内临近3个地铁口,与深圳北站2站之隔,地铁和高铁出行便捷。

2、位于龙华核心地段,临近北站商圈和红山商圈,未来可共享大型商业配套。

3、部分楼栋楼间距较窄,某些户型或产生对视影响,同时靠近马路的户型也会有一定的噪音。

4、主打大户型豪装修,产品定位高端,但是目前周边二手房最高报价是8万左右,该项目暂也无优质学区加分,未来要卖到10万+,在上塘这个地段能不能被购房者接受,也是一个未知数。

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