作为目前光明城市面貌较好，配套设施最完善的区域，凤凰城片区可以说是光明区的门面了。

而以凤凰城为核心布局的各类创业孵化基地、企业总部研发基地、智能制造基地，正以新的深圳速度在铺开。目前凤凰街道内也已落实了包括华强创意产业园、招商局智慧城、创新科技产业园区、光明新城综合体、文化艺术等一批带动力强、辐射范围广、公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。

雄厚的资金政策、优越的区位、便捷的交通，不仅吸引了众多企业进驻，也让更多深圳人前来安家置业。

而说到凤凰街道的楼盘，很多人排名前列反应是光明房价天花板的龙光玖龙台区域，但目前它周边已无可售的住宅新房。

而近年来区域内供应的新房住宅，基本是集中在环光明城高铁站附近一带，包括已入市的龙光玖瑞府、特发观月台、中海观园，待入市的华润润晖府、华润+深铁A503-0096限价地块等。

本周，搜狐焦点深圳就前往了光明凤凰片区，探访了区域内多个在售、待售楼盘，下面把了解到的较新资讯分享给大家。

龙光玖瑞府

房源：2栋290套商品房住宅

户型：96-114平3-4房

价格：折后带装修约4.8万/平

动态：清盘中，剩7套房源在售

交付：预计2023年12月31日带装修交付

龙光玖瑞府原为2021年首轮供地A646-0083宗地，是龙光集团以10.88亿元总地价+1.12万平人才房面积竞得，住宅毛坯限价4.89万/平。

项目同年11月19日开盘，带装修备案价5.19万/平，叠加折扣后均价约4.8万/平。

项目开盘正值楼市调整期，加上户型为纯改善型户型，起步面积较大，总价相对较高，因而整体的去化一般。

如今距离开盘已有大半年，龙光玖瑞府也已顺利进入了清盘阶段。据现场销售介绍，目前项目仅剩7套住宅在售，其中96平户型可选楼层为3、31层，而114平户型可选楼层为5楼。

龙光玖瑞府售楼部、样板间均位于龙光玖龙台，从施工现场来看，虽然龙光集团已官宣“暴雷”，但光明的玖瑞府项目还有在施工中，楼体接近封顶状态，希望能如期交付。

特发观月台

房源：2栋359套商品房住宅

户型：78平2+1房-108平3+1房

价格：折后毛坯价约4.4万/平

动态：顺销中，各面积段均有房源

交付：预计2024年3月毛坯交付

与龙光一墙之隔的特发观月台，是政府返还用地，土地受让日期为2020年11月9日，项目于今年6月2日开盘，备案价4.68万/平，折后均价约4.4万/平。

据悉，项目容积率3.5，是目前高铁站片区中较低的；不设回迁房、保障房，居住纯粹；78平2+1房起步，户型可塑性强；又是区域内少有的毛坯房，价格4.4万一平，向限价盘看齐等等。

单拎出楼盘特点来看，产品还是比较具备市场竞争力的，且从开盘前期就放出多重折扣优惠，看得出开发商也是诚意满满，但最终去化却不是特别理想。

据现场销售称，项目目前78/88/108各个面积段均还有房源在售，且小编踩盘当天，现场工作人员比看房客户还多。

总体来说，观月台这个销售成绩，有一定的市场原因，但主因或是其自身地理位置。观月台处于光明主干道光侨路与龙大高速交汇处附近，该路段高速且是高架，所以妥妥得直面灰尘和立体噪音了。且项目直线距离250多米处，还有在建的深圳市中医院，部分购房人群或许也会介意挨医院太近。

中海观园

房源：6栋1538套商品房住宅

户型：83-128平3-5房

价格：带装修均价约4.7万/平

动态：i深圳登记中，8月27日选房

交付：预计2024年12月带装修交付

中海观园原为光明A503-0093限价宅地，去年9月28日，中海以封顶37.34亿+2.1万平安居商品房夺得该地块，住宅毛坯限价4.44万/平。

日前（8月17日），项目已获批预售许可证，6栋1538套住宅房源对外销售，户型建面约83-128平，带装修均价4.7万/平。项目已于8月18日上线i深圳，申请时间截止至8月24日，保证金20万/套，预计8月26日公证摇号、27日选房。

中海观园为8栋围合式住宅小区，其中1/2/5/6/7/8栋为商品住房，3栋安居房，4栋保障性租赁住房，同时配建有园林、商业、幼儿园，总建面约18万平，是片区内体量较大的限价新盘。

项目目前只开放了94平3房2卫户型样板间，现场可预约参观。踩盘当天，即便是工作日，还是有不少客户上门看房，人气在光明还是相对较旺。

中海在去年第二批集中供地时，豪掷127亿，一口气拿下了4宗靓地。如今，位于龙华的2宗地，中海学仕里，中海闻华里已分别于6月中旬、7月中旬入市；光明的中海观园8月中旬发售；龙岗的中海寰宇珑宸花园也已开放了售楼处及样板间，按照中海这样的操盘营销速度，会不会有可能乘势追击，抢在9月中旬发售呢？龙岗的朋友也可以期待一下。

中海、龙光、特发这3盘沿光侨路一字排开，倚百花园公园而建，俯瞰俨然像一个大型居住社区，未来生活、商业等配套或可共享。

而位于这3盘北侧，间隔招商局智慧园，且紧邻侨凯路一侧的在建新盘，则是华润润晖府、华润+深铁A503-0096限价地块，前者预计今年年底入市，后者较快则要明年上半年了。

华润润晖府

房源：4栋约700多套房源

户型：88-110平

价格：毛坯限价4.89万/平

动态：接受咨询中

润晖府原为今年首轮土拍限价宅地——凤凰A503-0095宗地，4月29日，华润以22.27亿元+竞配建面积19050平获得，住宅毛坯限价4.89万/平。

润晖府位于光侨路与侨凯路交汇处东北角，根据地块规划设计要点，项目用地面积17195.58平，建筑面积98015平，其中住宅95445平，商业2500平，社区警务室50平，环卫工人作息房20平。

另外，项目拟规定容积率≤5.7，绿化率≥40%，车位不少于1536个。

目前，项目销售团队已成立，并接受咨询中。虽然，现场还在挖基坑，但据销售透露，润晖府与润曦府（玉塘限价地块）均预计今年年底发售，而在项目施工现场外墙上，集团也打出了“华润双子”的名号，可见速度之快。

房源方面，网传润晖府共4栋住宅，层高32-34层，主力户型88-110平，总户数约700多套，预计带装修交付。

华润+深铁限价盘

价格：毛坯限价4.89万/平

动态：现场勘探中

与润晖府一墙之隔的是8月4日出让的凤凰A503-0096限价地块，该地块由华润+深铁联合体，以封顶价24.29亿元+竞配建面积9000平获得，住宅毛坯限价4.89万/平。

沿袭“拿地即动工”的工程效率，该项目目前也进驻了工程队伍，但还处于前期地质勘探中，快的话下个月或顺利开工。

距离招拍挂不过半月，因而项目名称、信息也还未可知。

根据地块规划设计要点，项目用地面积18925.78平，建筑面积113560平，其中住宅103710平，商业2500平，18班幼儿园6100平，便民服务站700平，社区管理用房300平，通信汇聚机房250平。另外，项目拟规定容积率≤6.0，绿化率≥40%。

该项目靠近科林路一侧，目前因工程建设需求，该路段被占用，未来建成后，科林路可直通观光路主干道。

润晖府、华润+深铁地块相互依靠，未来生活、商业、幼儿园等配套也可实现共享。

虽然这5个新盘被招商局智慧园分割成2个大的住宅社群，但因同属于一个凤凰社区，又是靠光明城站而建，因此大的区域配套还是较为一致。

01

交通配套

交通配套方面，5盘均分布在光明城综合交通枢纽西侧，该枢纽目前已引进了赣深高铁、广深港高铁，预计今年年底引入地铁6号线支线，2024年引入地铁13号线，未来还有地铁18号线（规划中）。

从出行距离来看，根据现有的地图测距，中海观园距离光明城站是最近的，步行距离约500米左右；其次是华润+深铁地块，步行距离约550米；华润润晖府步行距离约700米；而龙光玖瑞府未来步行距离或在800米左右；最远的是特发观月台，距离约900米，但观月台南侧有市中医院站，步行大概700米左右。

所以综合来看，轨交出行上：中海观园＞华润+深铁限价盘＞华润润晖府=特发观月台＞龙光玖瑞府。

02

学校配套

学区配套方面，根据2022年光明区招生划片范围显示，凤凰社区目前可申请的学校有光明区凤凰学校、光明区外国语学校、光明区百花实验学校。但从距离上来看，距离这5个盘较近的是凤凰学校及外国语学校。

光明区凤凰学校与南方科技大学合作办学，是一所九年一贯制学校，办学规模为54个教学班，2520个学位。

该校位于观光路北侧，距离华润润晖府最近，地图测距约500米；距离华润+深铁限价地块则有700米左右；而距离中观、龙光、特发等盘，则有900-1200米左右。

而在光明城站东侧的光明区外国语学校，同样也是九年一贯制学校，设计规模为54个教学班，其中小学36个班，初中18个班，学位2520个。

该校邻近科泰路，距离最近的中海观园有1公里左右，其余楼盘则更远，有1.2-2公里多。

综合来看，学校距离优势上，华润润晖府＞华润+深铁限价盘＞中海观园＞龙光玖瑞府＞特发观月台。

03

商业配套

商业配套方面，中海观园、华润润晖府、华润+深铁限价盘均带有约2500平商业，而体量本身较小的龙光玖瑞府、特发观月台，商业建面则更小。

外部大型综合商业上，目前均还得去往凤凰城地铁站的龙光蓝鲸世界、万达广场等。有销售透露，在光明城高铁站边上规划有综合体，未来或建成像深圳北站商圈的形式。

从网上公开的信息显示，光明城高铁站确有一块占面约12.8万平米的商业用地，宗地号为A503－0087的光明城站周边商业用地，该地块最早于2015年12月挂牌，后推迟至2016年4月出让，但目前网上均查询不到地块最终花落谁家，而从楼盘的宣传口径中，也还处于规划阶段，看来这个商业体短期内还不能兑现。

因而，在短期内，该片区的商业配套会相对较弱，多半依赖的还是自身及周边小区的底商。从综合体量上来看，润晖府+华润+深铁限价盘，合计有5000平商业，更能满足业主的生活需求；而中海、龙光、特发居住集群，商业体量则相对较小。

当然，说到最后，还得提一嘴刚需最关心的价格。龙光是尾盘，这里就不作比较了，其他4盘综合来看，中海观园、特发观月台，一个带装修，一个毛坯卖，价格可以说是相当，但特发的上车门槛较低；而华润润晖府、华润+深铁限价盘，住宅限价已回调，虽然说限价还不是最终的定价，但这部分调价空间的主动权已经掌握在开发商手里，若市场向好，不排除按着限价，或更高的价格备案，那么年底买房，成本或也更高。

购房者可结合自身预算、楼盘特性、配套距离等进行选择。