均价4.4万/平起,年底或要调价,13号线能带飞这个片区吗?

深圳楼市深度报道 2022-08-19 09:20:16
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交通配套方面,5盘均分布在光明城综合交通枢纽西侧,该枢纽目前已引进了赣深高铁、广深港高铁,预计今年年底引入地铁6号线支线,2024年引入地铁13号线,未来还有地铁18号线(规划中)。龙光是尾盘,这里就不作比较…

作为目前光明城市面貌较好,配套设施最完善的区域,凤凰城片区可以说是光明区的门面了。

而以凤凰城为核心布局的各类创业孵化基地、企业总部研发基地、智能制造基地,正以新的深圳速度在铺开。目前凤凰街道内也已落实了包括华强创意产业园、招商局智慧城、创新科技产业园区、光明新城综合体、文化艺术等一批带动力强、辐射范围广、公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。

雄厚的资金政策、优越的区位、便捷的交通,不仅吸引了众多企业进驻,也让更多深圳人前来安家置业。

而说到凤凰街道的楼盘,很多人排名前列反应是光明房价天花板的龙光玖龙台区域,但目前它周边已无可售的住宅新房。

而近年来区域内供应的新房住宅,基本是集中在环光明城高铁站附近一带,包括已入市的龙光玖瑞府、特发观月台、中海观园,待入市的华润润晖府、华润+深铁A503-0096限价地块等。

本周,搜狐焦点深圳就前往了光明凤凰片区,探访了区域内多个在售、待售楼盘,下面把了解到的较新资讯分享给大家。

龙光玖瑞府

房源:2栋290套商品房住宅

户型:96-114平3-4房

价格:折后带装修约4.8万/平

动态:清盘中,剩7套房源在售

交付:预计2023年12月31日带装修交付

龙光玖瑞府原为2021年首轮供地A646-0083宗地,是龙光集团以10.88亿元总地价+1.12万平人才房面积竞得,住宅毛坯限价4.89万/平。

项目同年11月19日开盘,带装修备案价5.19万/平,叠加折扣后均价约4.8万/平。

项目开盘正值楼市调整期,加上户型为纯改善型户型,起步面积较大,总价相对较高,因而整体的去化一般。

如今距离开盘已有大半年,龙光玖瑞府也已顺利进入了清盘阶段。据现场销售介绍,目前项目仅剩7套住宅在售,其中96平户型可选楼层为3、31层,而114平户型可选楼层为5楼。

龙光玖瑞府售楼部、样板间均位于龙光玖龙台,从施工现场来看,虽然龙光集团已官宣“暴雷”,但光明的玖瑞府项目还有在施工中,楼体接近封顶状态,希望能如期交付。

特发观月台

房源:2栋359套商品房住宅

户型:78平2+1房-108平3+1房

价格:折后毛坯价约4.4万/平

动态:顺销中,各面积段均有房源

交付:预计2024年3月毛坯交付

与龙光一墙之隔的特发观月台,是政府返还用地,土地受让日期为2020年11月9日,项目于今年6月2日开盘,备案价4.68万/平,折后均价约4.4万/平。

据悉,项目容积率3.5,是目前高铁站片区中较低的;不设回迁房、保障房,居住纯粹;78平2+1房起步,户型可塑性强;又是区域内少有的毛坯房,价格4.4万一平,向限价盘看齐等等。

单拎出楼盘特点来看,产品还是比较具备市场竞争力的,且从开盘前期就放出多重折扣优惠,看得出开发商也是诚意满满,但最终去化却不是特别理想。

据现场销售称,项目目前78/88/108各个面积段均还有房源在售,且小编踩盘当天,现场工作人员比看房客户还多。

总体来说,观月台这个销售成绩,有一定的市场原因,但主因或是其自身地理位置。观月台处于光明主干道光侨路与龙大高速交汇处附近,该路段高速且是高架,所以妥妥得直面灰尘和立体噪音了。且项目直线距离250多米处,还有在建的深圳市中医院,部分购房人群或许也会介意挨医院太近。

中海观园

房源:6栋1538套商品房住宅

户型:83-128平3-5房

价格:带装修均价约4.7万/平

动态:i深圳登记中,8月27日选房

交付:预计2024年12月带装修交付

中海观园原为光明A503-0093限价宅地,去年9月28日,中海以封顶37.34亿+2.1万平安居商品房夺得该地块,住宅毛坯限价4.44万/平。

日前(8月17日),项目已获批预售许可证,6栋1538套住宅房源对外销售,户型建面约83-128平,带装修均价4.7万/平。项目已于8月18日上线i深圳,申请时间截止至8月24日,保证金20万/套,预计8月26日公证摇号、27日选房。

中海观园为8栋围合式住宅小区,其中1/2/5/6/7/8栋为商品住房,3栋安居房,4栋保障性租赁住房,同时配建有园林、商业、幼儿园,总建面约18万平,是片区内体量较大的限价新盘。

项目目前只开放了94平3房2卫户型样板间,现场可预约参观。踩盘当天,即便是工作日,还是有不少客户上门看房,人气在光明还是相对较旺。

中海在去年第二批集中供地时,豪掷127亿,一口气拿下了4宗靓地。如今,位于龙华的2宗地,中海学仕里,中海闻华里已分别于6月中旬、7月中旬入市;光明的中海观园8月中旬发售;龙岗的中海寰宇珑宸花园也已开放了售楼处及样板间,按照中海这样的操盘营销速度,会不会有可能乘势追击,抢在9月中旬发售呢?龙岗的朋友也可以期待一下。

中海、龙光、特发这3盘沿光侨路一字排开,倚百花园公园而建,俯瞰俨然像一个大型居住社区,未来生活、商业等配套或可共享。

而位于这3盘北侧,间隔招商局智慧园,且紧邻侨凯路一侧的在建新盘,则是华润润晖府、华润+深铁A503-0096限价地块,前者预计今年年底入市,后者较快则要明年上半年了。

华润润晖府

房源:4栋约700多套房源

户型:88-110平

价格:毛坯限价4.89万/平

动态:接受咨询中

润晖府原为今年首轮土拍限价宅地——凤凰A503-0095宗地,4月29日,华润以22.27亿元+竞配建面积19050平获得,住宅毛坯限价4.89万/平。

润晖府位于光侨路与侨凯路交汇处东北角,根据地块规划设计要点,项目用地面积17195.58平,建筑面积98015平,其中住宅95445平,商业2500平,社区警务室50平,环卫工人作息房20平。

另外,项目拟规定容积率≤5.7,绿化率≥40%,车位不少于1536个。

目前,项目销售团队已成立,并接受咨询中。虽然,现场还在挖基坑,但据销售透露,润晖府与润曦府(玉塘限价地块)均预计今年年底发售,而在项目施工现场外墙上,集团也打出了“华润双子”的名号,可见速度之快。

房源方面,网传润晖府共4栋住宅,层高32-34层,主力户型88-110平,总户数约700多套,预计带装修交付。

华润+深铁限价盘

价格:毛坯限价4.89万/平

动态:现场勘探中

与润晖府一墙之隔的是8月4日出让的凤凰A503-0096限价地块,该地块由华润+深铁联合体,以封顶价24.29亿元+竞配建面积9000平获得,住宅毛坯限价4.89万/平。

沿袭“拿地即动工”的工程效率,该项目目前也进驻了工程队伍,但还处于前期地质勘探中,快的话下个月或顺利开工。

距离招拍挂不过半月,因而项目名称、信息也还未可知。

根据地块规划设计要点,项目用地面积18925.78平,建筑面积113560平,其中住宅103710平,商业2500平,18班幼儿园6100平,便民服务站700平,社区管理用房300平,通信汇聚机房250平。另外,项目拟规定容积率≤6.0,绿化率≥40%。

该项目靠近科林路一侧,目前因工程建设需求,该路段被占用,未来建成后,科林路可直通观光路主干道。

润晖府、华润+深铁地块相互依靠,未来生活、商业、幼儿园等配套也可实现共享。

虽然这5个新盘被招商局智慧园分割成2个大的住宅社群,但因同属于一个凤凰社区,又是靠光明城站而建,因此大的区域配套还是较为一致。

01

交通配套

交通配套方面,5盘均分布在光明城综合交通枢纽西侧,该枢纽目前已引进了赣深高铁、广深港高铁,预计今年年底引入地铁6号线支线,2024年引入地铁13号线,未来还有地铁18号线(规划中)。

从出行距离来看,根据现有的地图测距,中海观园距离光明城站是最近的,步行距离约500米左右;其次是华润+深铁地块,步行距离约550米;华润润晖府步行距离约700米;而龙光玖瑞府未来步行距离或在800米左右;最远的是特发观月台,距离约900米,但观月台南侧有市中医院站,步行大概700米左右。

所以综合来看,轨交出行上:中海观园>华润+深铁限价盘>华润润晖府=特发观月台>龙光玖瑞府。

02

学校配套

学区配套方面,根据2022年光明区招生划片范围显示,凤凰社区目前可申请的学校有光明区凤凰学校、光明区外国语学校、光明区百花实验学校。但从距离上来看,距离这5个盘较近的是凤凰学校及外国语学校。

光明区凤凰学校与南方科技大学合作办学,是一所九年一贯制学校,办学规模为54个教学班,2520个学位。

该校位于观光路北侧,距离华润润晖府最近,地图测距约500米;距离华润+深铁限价地块则有700米左右;而距离中观、龙光、特发等盘,则有900-1200米左右。

而在光明城站东侧的光明区外国语学校,同样也是九年一贯制学校,设计规模为54个教学班,其中小学36个班,初中18个班,学位2520个。

该校邻近科泰路,距离最近的中海观园有1公里左右,其余楼盘则更远,有1.2-2公里多。

综合来看,学校距离优势上,华润润晖府>华润+深铁限价盘>中海观园>龙光玖瑞府>特发观月台。

03

商业配套

商业配套方面,中海观园、华润润晖府、华润+深铁限价盘均带有约2500平商业,而体量本身较小的龙光玖瑞府、特发观月台,商业建面则更小。

外部大型综合商业上,目前均还得去往凤凰城地铁站的龙光蓝鲸世界、万达广场等。有销售透露,在光明城高铁站边上规划有综合体,未来或建成像深圳北站商圈的形式。

从网上公开的信息显示,光明城高铁站确有一块占面约12.8万平米的商业用地,宗地号为A503-0087的光明城站周边商业用地,该地块最早于2015年12月挂牌,后推迟至2016年4月出让,但目前网上均查询不到地块最终花落谁家,而从楼盘的宣传口径中,也还处于规划阶段,看来这个商业体短期内还不能兑现。

因而,在短期内,该片区的商业配套会相对较弱,多半依赖的还是自身及周边小区的底商。从综合体量上来看,润晖府+华润+深铁限价盘,合计有5000平商业,更能满足业主的生活需求;而中海、龙光、特发居住集群,商业体量则相对较小。

当然,说到最后,还得提一嘴刚需最关心的价格。龙光是尾盘,这里就不作比较了,其他4盘综合来看,中海观园、特发观月台,一个带装修,一个毛坯卖,价格可以说是相当,但特发的上车门槛较低;而华润润晖府、华润+深铁限价盘,住宅限价已回调,虽然说限价还不是最终的定价,但这部分调价空间的主动权已经掌握在开发商手里,若市场向好,不排除按着限价,或更高的价格备案,那么年底买房,成本或也更高。

购房者可结合自身预算、楼盘特性、配套距离等进行选择。

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