开盘超一个月，仅成交一套房？就算在楼市下行阶段，在深圳应该也是少有的现象，不过在曾经的“宇宙中心”龙华红山，就有一个项目出现了这种情况。

据深圳房地产信息平台备案数据显示，位于龙华红山板块的臻著雅居，自10月22日开盘选房至今（时隔一个月有余）仅有1套房源已备案。

臻著雅居是联发地产在深圳开发的第三个项目，项目于10月22日开盘共推出354套住宅房源，所推户型为建面约82-91㎡的刚需户型。

在臻著雅居I深圳线上登记期间，笔者曾前项目营销中心现场，发现案场除了工作人员外看房人寥寥无几，丝毫没有即将开盘的热闹景象。这或许也预示了项目开盘的冷清结局。

图|臻著雅居营销中心（摄于10月18日）

那臻著雅居的认筹情况如何呢？根据项目官方公示，项目诚意阶段最终有122批意向客户完成保证金冻结，即开盘当天有122批意向客户选354套房源，认筹率约为34.5%。选房结束后，没有看到项目开盘常规的“劲销”宣传，只等来122批客户仅转化了1位认购的备案结果。

是市场过于冷淡导致的低销现象吗？其实并不然，据深圳房地产信息平台显示，在10月跟臻著雅居相近时期取证的住宅项目有8个，其中不乏光明、宝安、龙岗的项目。

笔者统计了以上8个项目最新的备案情况（11月27日统计数据为11月26日更新），臻著雅居除了仅有的1套备案外再无其他认购数据，而其他项目除了有备案数据还有“已签认购合同”、“已录入合同”等数据。相比之下，臻著雅居的开盘成交量用“惨淡”一词来形容还是比较合适。

现阶段，购房者选筹十分理性，从短期居住出发要城市面貌好，配套齐全有足够的舒适性；从长远来看选潜力股能跑穿越周期。臻著雅居处于置业热门的红山板块为什么会如此难销售呢？除了自身硬伤、市场竞争环境等因素外，开发商的市场口碑坍塌也是一大原因。

首先，项目自身存在一定的硬伤。

1、不在商圈核心区位，距离地铁口超1公里（直线测距）。红山板块作为龙华目前发展最为成熟片区，是众多在龙华改善置业的首选之地，而臻著雅居虽然位于红山板块内却不在核心区域，项目位于民塘路以东，核心板块有一定的切割感；距离地铁4/6号线红山/上塘站地铁口地图直线测距在1公里上，轨道出行稍有不便；项目东侧为城中村，未来城市更新的可能性不大，相对而言周边的城市面貌有一定的影响。

2、公租房房源量占近一半，社区业主不纯粹。臻著雅居由3栋楼组成共规划642套住宅房源，其中保障房288套，约占总房源量的45%，接近一半房源；

3、基本无社区花园，业主活动空间较小。项目地块呈狭长型，社区活动空间较小，但是社区的总人口估摸并不少

4、总体车位比1:0.74，未来或存在停车难问题。臻著雅居共642套住宅仅有467个停车位，如果仅从商品房房源量看，车位尚超过1:1，算上公租房却整体比例大大降低。现场置业顾问用“住公租房的人有车的可能性不大”并不能排解未来可能存在的停车难问题。根据深圳住建局最新发布的保障性住房配建管理办法（征求意见稿）中提及，保障房住房用户与商品住房用户共享小区的机动车位。（具体分配数量看项目公示）。

5、户型选择相对较少，主打户型惹争议。臻著雅居只有两个户型，为建面约81㎡、91㎡的户型，其中主打的低门槛上车3房户型，与同区某盘格局相似度高达99%，但实体样板间的舒适感体验与后者有较大差距，被嘲“抄都抄不好”。

图|臻著雅居建面约81㎡3房户型

图|龙华某盘建面约82㎡3房户型

其次，业内人士称臻著雅居的“蜜汁定价”难以理解。

通过价格表发现，臻著雅居低楼层总价相差较大，普遍差在4-5万，高楼层房源相差不大。而市场上房源楼层差一般在1万左右。有业内人士称，这种“蜜汁操作”定价，应该是龙华市场“首创”。

图|源于深房查

再次，市场内卷，项目在市面上的竞争力较弱。

今年龙华多个热门板块新盘持续上新，包括深圳北站超核片区、红山核心商圈、龙华商业中心等多个热盘已经入市，加之市场处于下行期，区域供需处于“僧多粥少”状态，臻著雅居同目前龙市场在售项目对比之下，地段、配套、产品、价格上都没有突出优势。

最后，联发在深多个项目品质等遭业主质疑，品牌口碑坍塌？

在小某书上，联发地产在深圳开发的前两个项目光明联发悦尚居、坂田的天境雅居的业主，分别对所在项目装修用材、质量等问题提出了质疑，在一定程度上影响了开发商市场口碑及公信力。

图|截图来源小红书

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