曾经最高倒挂10万+/㎡,南山海景豪宅激增,未来还香吗?
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富人对地段及稀缺资源的追求，造就了一批又一批的豪宅。
在深圳，长期霸榜豪宅名单的，有过半都集中在南山，尤其又以西部黄金海岸线上的豪宅为主。由此可见，西部海景豪宅对深圳富人的吸引力有多大。
房子价值的高低取决于稀缺性，越稀缺越值钱。
但今年以来，南山加大了住宅供应，调整新增了不少住宅用地，其中包括4月份新增了深超总、妈湾地块，7月份新增了赤湾宅地，新增的地块中，很多都是临海地块。
临海宅地的新增，意味着未来海景豪宅的供应量也会增加，那么海景豪宅还会那么“香”吗？欢迎评论区留言~
而今天我们主要是想给大家盘点一下，接下来近几年内，南山供应的海景豪宅都在哪里。
当然开篇之前要说两个前提：①是海景豪宅的评判标准，是以距离海边直线1公里范围内的待售住宅；②随着后续住宅用地的调整，内容或有变化，应以实际情况为准，本文只做参考。
如果说近期南山关注度最高的豪宅项目，那就非6.30招拍挂出让的深超总宅地莫属。当时，中海在112轮角逐中，以125.32亿元封顶价+58500平竞自持租赁住房面积，揽获该地块。
该地块也创下了多个历史记录：限售均价最高记录，13.33万/㎡（不含室内装修）；起拍价最高记录，108.98亿元。
同时，该地块还不受70、90政策限制，意味着户型的设计上可以有更大的发挥空间。
为什么该地块能成为限价/户型调整的“试验田”呢？
首先，地块所处的位置是深圳最炙手可热的深圳湾超级总部基地。深圳有6大总部基地，能叫超级总部基地的，目前只有这一个。
这里，政府投资了3000亿，规划总建筑面积约520万㎡，目前已确认入驻的总部企业就有17家，其中包括超10家世界500强企业，及中兴通讯、OPPO等行业巨头。
除了产业利好之外，地块周边还有中信红树湾、红树西岸等一众豪宅，可以说整体的区位和配置都非常不错。
回到地块本身来看，中海深超总宅地正处于华侨城中学、中信红树湾、万科臻湾汇、神州数码总部大厦等围合片区。
根据规划，这里将建约19万㎡住宅，0.6万㎡商业，另外还有9班幼儿园、老人日照中心、托儿所等多个社区配套，整体的容积率≤6.1。
项目虽是近海豪宅，但看海视角或会被或被万科瑧湾汇公寓，招商银行全球总部大厦、中信金融中心等总部大楼所遮挡。
价格方面，周边二手房价格方面，区域内中信红树湾、红树西岸项目，目前这两个小区的挂牌价约在18-20万/㎡，因此还是存在不少价格倒挂空间。
蛇口作为传统的豪宅区，近年来也供应了不少豪宅项目，像去年入市的招商玺家园，最贵一套房源近7千万，价格虽然不菲，但还是吸引了上千人打新，成为去年为数不多的日光盘之一。
而除了招商玺家园之外，接下来蛇口要上新的海景豪宅，也都是离海非常近的项目，包括中信城开东角头旧改、招商渔二村旧改、半岛城邦五期等。
中信城开东角头项目
近日，中信城开东角头项目K709-0004地块发布了方案设计招标公告，招标时间为2023年9月2日至11月1日。
这个方案价值4800万元，项目另一地块——K709-0003地块，设计费则为2000万元，也就说是整个中信城开东角头项目，单设计费就高达6800万元，可见开发商对其重视程度。
根据公告显示，项目北临翡翠海岸、澳城花园等成熟居住小区，西倚蛇口山公园，南侧与深圳歌剧院一路之隔，位置非常优越。
项目整体占面约10.9万㎡，计容建面约39.6万㎡，其中包括：约26.8万㎡的住宅，约4.4万㎡商业，以及约4万㎡酒店和约2.6万㎡办公等。
按套均面积120㎡计算的话，那项目未来可能会有2000多套的住宅供应。
价格方面，去年入市的招商玺家园定价为12万/㎡，而区域内部分挂盘均价高的二手楼盘，如翡翠海岸、半岛城邦花园三期，均价超过27万/㎡；项目旁的翡翠海岸成交价已接近25万/㎡（4月份成交数据）。
一二手房价倒挂差10万/㎡，也难怪这里的海景豪宅遭疯抢了。
招商渔二村旧改
招商渔二村旧改是蛇口这3个近海豪宅中，速度最快的，今年有望入市。
既是旧改盘，就很难绕开“周期长”的问题，渔二村旧改也一样。
2006年，渔二村被列入旧改；2011年，启动签约仪式；2015年，基本完成签约；2018年，开拆后被用作临时停车场；2021年，招商接手项目；2022年12月，获批施工许可证并正式开工。
16年的旧改拉锯战，终于让渔二村旧改焕发生机。而按照工期来看，如果进展顺利的话，那么今年入市的可能性比较大。
相比起其他项目来看，渔二村旧改体量比较迷你。整体占面仅0.9万㎡，规划建面约6.6万㎡，容积率7.25。
项目规划3栋高层，其中2栋住宅45层高，1栋公寓39层高。
配套方面，项目2号线东角头站A出口，一路之隔有蛇口广场，同时临近蛇口市场，生活氛围很浓郁。
周边二手房方面，目前西南侧，2002年建成的蓝漪花园，指导价在8.4万/㎡，最近市场成交价在10万/㎡左右。
半岛城邦五期
半岛城邦分五期开发，前面四期开盘时间分别是2006年2月、2009年1月、2016年4月和2019年4月，时间跨度长达13年。
也正因为项目拿地时间和入市时间纵跨深圳房地产的黄金发展时间，所以不少业内人士称其几乎成为了“最赚钱的顶级豪宅”。
但即便如此，开发商最终还是因债务官司缠身被迫停牌，而“半五”也因此停滞不前。
去年8月份，招商蛇口公告，子公司与深圳半岛城邦房地产签署协议，双方有意向通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦第五期项目的顺利进行。
但据业内人士爆料，目前半岛城邦五期开发还一直处于停摆状态，入市时间不明朗。
半岛城邦五期占地约3.7万㎡，总建面约23.7万㎡，拟规划 4栋49-66层的超高层住宅组成，共765套房源，另外还有酒店、商业以及国际游艇会等配套设施。
半岛城邦前面四期已经交付入住，学校也早已投入使用，五期可以直接享受现成的配套。
价格方面，四期2019年入市均价11.6万/㎡，目前挂牌均价22万/㎡左右，四期无指导价，但也还未有实际成交。
赤湾作为深圳的最西端，不仅有海景资源，还有丰富的山景（大小南山）、人文（左炮台、天后宫）资源。
但因赤湾发展港口贸易，赤湾码头有较多的集装箱设备，因此海景视野相对蛇口、深圳湾要略差一些。
赤湾发展虽晚，但片区内的配套也在陆续补齐，目前区域内已有2/5/12号线3条地铁开通，而随着后续开云府4.6万㎡集中商业开业后，各项生活配套也能满足片区需求。
开云府
开云府是2/5号线赤湾站地铁上盖物业，开发商是中国南山（开发）集团，是个老牌企业，主要开发的项目如商业综合体、产业园、住宅等也都集中在赤湾片区。
从规划来看，开云府占地约3.4万㎡，建面约32万㎡，涵盖住宅、购物中心、总部办公、五星级酒店等业态，其中购物中心4.6万㎡，是片区内目前规模最大型的集中商业。
开云府预计推出的住宅产品位于1栋1单元和1栋2单元，共418套房源，建面约124-203㎡3-4房。另外，项目还有1栋保障房，但与商品住宅不同一个地块。
当前项目主体部分已经完成，正在进行外立面施工，最快2024年或能交付，进度相对较快。营销中心及样板间也已对外开放中，具体入市时间还未确定。
价格方面，开云府一路之隔的前海宸湾整体均价10.4万/㎡，前期入市的半山臻境均价约10.1万/㎡，或可作为参考，具体以备案为准。
赤湾新增宅地
7月底，南山区调整出了两块居住用地，其中一块就位于赤湾，开云府附近。
调规的地块为03-01-08地块，原规划为“交通场站用地”，现更改为“二类居住用地”，配套设施有公交首末站，社区儿童游戏场地。
项目整体的体量较小，用地面积仅为3975㎡，容积率5.5。
从地图上看，该地块目前显示为“赤湾港公交总站”，其西南侧为赤湾港，距离海岸线仅约400多米。
深铁熙府
深铁熙府是地铁12号线左炮台东的地铁上盖物业，是深铁于2021年11月拿下的南山赤湾K103-0016宅地，商品住宅毛坯限价9.61万/㎡。
从规划来看，深铁熙府总用地建面约12.2万㎡，总建面约61.9万㎡，规划住宅、办公、商业、学校、文体中心等多元业态于一体，其中住宅的总建面达33.2万㎡，包括普通商品16.6万㎡，可售人才住房约16.6万㎡。
与别的项目不同，深铁熙府率先推出的是人才房住宅，最高限价6.05万/㎡，也是目前在售单价最贵的人才房，现处于常态化配售中。
而商品住宅的信息还暂未透露，此前有业内人士称，商品房会在人才房销售后，才开始入市，但具体的以开发商公示为准。
深铁熙府距离太子湾片区较近，配套可共享，加上自身有超60万㎡的体量，自身配建1所18班幼儿园、1所75班九年一贯制学校，还有3400㎡的商业街，配套还是非常丰富。
妈湾新增的住宅用地，与中海深超总宅地是同一批，而深超总地块已落槌定音，妈湾宅地或也会在今年陆续出让。
不同的是，妈湾新增的宅地体量非常大，共有11块，够卖好几年了。
妈湾在本次调整中新增了约60%的住宅用地，集中于开发单元十五、十六。而新增的公寓用地，则主要位于开发单元十四。
近年来，前海招拍挂的住宅用地都集中在桂湾、前湾片区，后续妈湾或才是前海土拍市场的主力军。
事实上，从早期的规划来看，妈湾也是前海三湾中，居住用地供给最多的片区，只不过分阶段推进，目前还处于第一阶段。
目前妈湾落地的项目主要集中在十九单元，包括招商领玺、颐城瑧湾悦等，接下来要卖的还有招商瑧玺（招商领玺三期）项目。
价格方面，以3月份备案颐城瑧湾悦为例，均价在10.5万/㎡左右，或可作为价格参考。
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