买房送装修，送物业费，甚至送车，这些都不出奇。但是买房送统建楼，还是第一次见。

日前，网上流传了龙华在售新盘富基云珑府的促销方式：

方案一是买房赠送东莞黄江云山湖镜项目17-20%的首付；

方案二是买房赠送大鹏区云悦府69-84㎡统建房一套；

并且在此基础上还可以再打95折优惠。

*图片源于网络

对此，我们致电售楼处了解到，确实有上述“买一套送一套”的优惠政策，另据置业顾问透露，如果都不想选择“送房”，那么现场最高可以申请到82折优惠。

开发商“断臂”促销“买房送房”

律师提醒或有风险

据了解，云珑府“断臂”促销已经不是第一次了。

从最初开盘的9折到85折再到现在的82折，从“少量特价房4.9万/㎡起”到当下4.9-5.1万/㎡的售价成常态，可以说云珑府能玩的花样都玩了。

*截图来自项目微信公众号

而此次针对送大鹏统建楼的优惠政策，我们也详细了解了一番。

据置业顾问介绍，项目所送的大鹏统建楼云悦府，规划为2栋楼约300多户，但目前尚处于打地基状态，暂不能确定交房时间。开发商称该统建楼市面价值约1.5万/㎡左右，那么69㎡总价值是103万，而84㎡总价值则为126万，看起来送的还不少。

但记者提到统建楼不受法律保护，送的房不能过户问题，置业顾问称，目前还不清楚云悦府有没有证，这种房源主要是用于居住功能。

并且项目处于大鹏相对边缘地段，且交付日期也无定期，所以，看似开发商“断臂”促销，实则更像是开发商为了加速两盘出货回笼资金的噱头。

广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师告诉记者，开发商的促销赠予行为，涉嫌属于违反法律、行政法规强制性规定而无效。在深圳小产权是无法办证过户的，开发商赠送没有产权的统建楼，其赠送合同也无法律效益，若后续发生争议，那么购房者就是承担风险一方。

“同时开发商所赠送小产权项目尚处于打地基状态，后续是否停工、烂尾或因违建被政府部门拆除均未可知，具体交付时间也未可知，所以购房者还可能面临开发商所承诺的赠送小产权房无法交付的风险”杨登基律师表示。

所以，看似是给到购房者利好，但又隐藏了不少潜在风险，购房者还是需谨慎谨慎再谨慎。

去化困难的主因或是项目硬伤

云珑府接连祭出大招的背后，实则是因为去化非常困难。

项目于2022年12月入市，推出251套建面约123-155㎡纯四房户型，备案均价约6.4万/㎡，开盘近10个月卖出房源仅27套，去化率1成左右。

*图|来源于深房查备案登记

项目之所以卖这么惨，确实有部分市场的原因，我们都知道龙华新房供应量巨大，因此楼盘与楼盘之间的竞争也更为激烈；

但更多的原因，还在于产品本身。潮水退下,才知道谁在裸泳，产品品质不足，势必也容易被市场抛弃。那么云珑府究竟有哪些硬伤呢，我们实地了解了一番。

硬伤一：定位改善，却只有村貌配套

在什么地段卖什么产品，这才是遵循市场规律，而云珑府却偏要另辟蹊径！

整个项目只有123-155㎡四房产品，没有任何小户型，说好听点开发商是想营造一个纯粹的居住环境，告诉大家，买得四房的都是需要有一定购买力的。

确实，从备案价来看，云珑府这批房源总价也都去到了711-1037万/套之间。

但是开发商却忘记了一点，大部分改善家庭眼里的“改善”，不仅仅是面积要更大，地段、配套也要更好。

而云珑府能匹配的，目前来看，只有村貌配套。

项目紧挨骏龙新村，周边还有上油松邨、油园新村等城中村，以及各种工业园区，居住面貌可以说是非常一般，且短期内难有改善。

*富基云珑府周边环境

如果说，项目体量较大，自身配套充足，那么“关起门”享受倒也还好，偏偏项目也是小体量楼盘，只有2栋建筑，那么大部分配套还得依靠周边，这就很难做到与旁边的农民房、工业园区完全切割开来。

试想，一路之隔的农民房月租金仅1-2千，而享受周边同样配套环境的业主，每个月却要掏付2-3万的月供，业主能开心吗？

硬伤二：同等价位选择性多，后续市场竞争力弱

深圳买房人的共识，不仅要看当下，更要考虑未来房子的市场竞争力，毕竟一套房住一辈子的概率非常小。

我们说一分钱一分货，现阶段开发商定价（包括打折促销后的价格）多少，说明这个房子目前的价值就是多少，而未来的价值则取决于房子能增值的部分，像配套、环境和地段。

就云珑府而言，短期内配套、环境都是有短板的，且很难在较短的时间内改善，但地段似乎也并没有那么抗打。

举个例子，按云珑府折后套均总价680万来看，目前能选择的板块其实很多，红山、碧海、西乡，哪一个不比这里强呢，这些板块虽然上不了四房的车，但上个三房也是完全可以的。

即便就在龙华中心片区里，也有鸿荣源、金地、卓越等项目可以看看，这些项目都在龙华重点规划的超级商圈呢，未来发展速度肯定要快很多。

所以，在这里也给各位买房人一点建议，就是同等价位的房子，一定要多对比，尽量选择地段、配套等条件更优质的房子，未来才能拥有更好的竞争力。

硬伤三：房企品牌知名度低，物业费定价偏高

云珑府的开发商为富基集团，成立于2002年，年过20载但在深圳房地产开发的知名度却极低，在罗湖、盐田、龙岗等区域有已建成项目，但均属于小体量社区或商业产品，操盘经验较少。

买房就是买物业，后期物业是房产增值保值及业主居住舒适度的一大关键。

富基云珑府后期物业是深圳市富基物业管理有限公司，住宅物业费5.98元/㎡/月。作为小开发商的自带物业，未来项目管理运营的不确定因素较大。

同片区品牌开发商项目如龙湖春江天玺的物业费是4.98元/㎡/月，卓越和奕府的物业费是5.8元/㎡/月，鸿荣源尚云物业费是5.9元/㎡/月，相对而言，品牌物业在运营方面更有经验和口碑，对业主而言也更有保障，但收费却比富基云珑府便宜。

看完以上内容，你还会想着入手吗？