签二手房买卖合同最易陷的4个坑

大话楼市 2017-10-30 10:55:00
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购买二手房时经常会发生一些交易纠纷,其中二手房合同是房产交易的重要凭证,发生纠纷后合同就是关键的证据之一。因此签订二手房合同可不能草率行事,避免徒增麻烦和纠纷。 那么二手房买卖合同效力怎么判断?签订合同中又该注意哪些问题才能保障自己的权益?小编整理了来自广东华商律师事务周争锋律师的视频直播内容,有兴

购买二手房时经常会发生一些交易纠纷,其中二手房合同是房产交易的重要凭证,发生纠纷后合同就是关键的证据之一。因此签订二手房合同可不能草率行事,避免徒增麻烦和纠纷。

那么二手房买卖合同效力怎么判断?签订合同中又该注意哪些问题才能保障自己的权益?小编整理了来自广东华商律师事务周争锋律师的视频直播内容,有兴趣的可以直接点击文末“阅读原文”观看。

关于二手房合同效力问题,它主要有8个方面,分别是:

1.合同的相对性原则问题

2.合同效力和物权效力的区分原则问题

3.房屋买卖合同能不能是口头合同问题

4.房屋买卖合同是否能通过以数据电文的形式签订电子合同的问题

5.外地工作的人买房时该如何办理的问题

6.如何和夫妻双方的其中一方签订买卖合同够买房产

7.委托人死亡,经过公证的委托书是否继续有效的问题

8.无民事行为能力人和限制民事行为能力人直接签订的买卖合同问题

信息量很大,所以将其分为上下篇。今天先为大家带来上篇,即前4项内容。请往下看:

1

合同的相对性原则

在买卖时出现纠纷的时候,周争锋律师表示首先要解决合同的相对性原则:

1.通俗讲就是,买卖合同约定的内容只在合同上签字当事人之间产生法律约束力,没有签订的人因不是合同的当事人,不受合同条款的约束。

2.相关法律规定:《合同法》第四十四条,依法成立的合同,自成立时生效,法律、行政法规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

2

合同效力和物权效力的区分原则

1.通俗讲就是,当事人签订的合同只要没有民法通则第58条和合同法第52条规定的情况,就是合法有效的合同,签订合同的双方就要受合同条款的约束,若合同最终不能履行有违约方承担违约责任。也就是说有些合同依旧合同法虽然是合法有效的,但是不一定引起物权变动法律效果,此时由出卖人承担违约责任。

2.相关法律规定,物权法第十五条,当事人之间订立有关变更、转让和消灭不动产物权的何婷,除法律另有规定外,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。

3.《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

1)以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益;

2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益(主要表现在逃税,比如在买卖二手期房,回迁房去开发商中更名产生逃税行为,法院在审理中将认为合同无效);

3)以合法形式掩盖非法目的;

4)损害社会公共利益;

5)违反法律、行政法规的强制性规定。

4.第五十八条 【无效民事行为】下列民事行为无效:

1)无民事行为能力人实施的;

2)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;

4)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;

5)违反法律或者社会公共利益的;

6)经济合同违反国家指令性计划的;

7)以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。

3

房屋买卖合同能不能是口头合同?

书面形式:是指以文字等可以有形式在再现内容的方式达成的协议。这种形式明确肯定,有据可查,对于防止争议和解决纠纷,有积极意义。书面形式一般是指当事人双方以合同书、书信、电报、电传、传真等形式达成协议。

口头形式:是指当事人面对面地谈话或者以通讯设备如电话交谈达成协议。

以口头订立合同的特点是直接、简便、快速,数额较小或者现款交易通常采用口头形式。如在自由市场买菜、在商店买衣服等。口头合同是老百姓日常生活中广泛采用的合同形式。口头形式当然也可以适用于企业之间,但口头形式没有凭证,发生争议后,难以取证,不易分清责任。

依据《城市房地产管理法》第四十一条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。《合同法》第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。

但我国《合同法》第三十六条同时还规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。

因此,房屋买卖合同即使采用书面形式,也并不必然导致合同无效,如买卖双方钧实际履行了主要义务,买受人已交付了房款,并实际使用和占有了房屋,又没有其他违法行为,只是该买卖合同没有书面形式的,应认为买卖关系有效。

4

房屋买卖合同能否通过数据电文的形式签订?

业主和买受人不在同一区域的时候,需要双方成立一个合法的房屋买卖合同。中介通常通过微信、电邮或传真的方式来生成一个点子合同,在这里需要注意的是:

根据我国《电子签名法》第3条第3款的规定,“涉及土地,房屋等不动产权转让的”文书不适用电子签名、数据电文,这无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。也就是说,在出售土地、房产的时候,所签订的电子合同法律是不予以承认的。

此外《合同法》第11条对数据电文的类型做了更加明确的规定:书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。因此,对于现今的微信、QQ、短信等聊天软件记录的表现形式归根到底均属于《电子签名法》上规定的数据电文形式。比较好的解决方式是当事一方做个公证委托代理签下买卖合同。

本文内容节选自首播号:周争锋律师 

转载自:深圳新浪房产

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