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在一个城市买房子，看不看规划，大不一样。

2000年左右，队长首次在深圳买房，囊中羞涩，选中了两个偏远的地方：坂田四季花城和后海蔚蓝海岸，四季花城每平米3000元出头，蔚蓝海岸每平米4000多元。那时候，蔚蓝海岸是能看到海的，虽然并不蔚蓝。

队长犹豫：相对于办公所在地福田中心区来说，两个距离差不多。但到了楼盘现场，万科营造的欧陆小镇征服了首次置业者的心，果断放弃了后海。

相信了万科，忽视了城市发展的方向。

今天，四季花城每平米4.6-5万元，增长14倍，蔚蓝海岸每平米9.8万元以上，增长23.3倍，都大赚了，可是如果当时买蔚蓝海岸，赚得更多。后悔呀。队长的四季花城6000元/平米就卖了……

深圳房价10年轨迹，验证着同样的道理。

2009年，前海合作区成立前夜，深圳房价均价为1.48万元，此时，旁边的鼎太风华每平米1.3万元。十年后，鼎太风华房价达到每平米9万元以上，深圳房价均价为5.4万元。10年来，深圳房价均价上涨3.65倍，但鼎太风华凭借前海概念，10年来房价上涨差不多7倍！相比之下，罗湖、盐田很多楼盘房价的涨幅，还不到3倍。

买房子，不看政府规划，时间会惩罚你。这个时间维度，5年看出端倪，10年就是两个世界。

身为深圳人总体上来说是极其幸运的。因为，40年来，深圳的规划有一个恒定的大方向——从东到西，从未改变。只要按照这个路线图买房，大概率跑赢大市。

在深圳买房子比广州简单的多，广州的城市规划，忽东忽西的，南北不分，买房子自然晕头转向。再加上广州地盘大，南沙、花都空港这些大规划距离主城区很远，众多购房者被忽悠出了核心圈，再也回不来了。

一个简单明了、坚定不移的城市规划路线图，是深圳较大的福利。没得到，别怪政府。

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一个好时代说结束就结束了。今天，从东到西这条路走到了尽头，路上填满了楼，后海、前海一带房价似乎透支了这个持续40年的规划。2019年，是深圳规划大年。春节后，粤港澳大湾区规划出台，七八月间，“先行示范区”横空出世，深圳规划迈向历史高点，到处都是兴奋点。可是，当老套路不灵了，在深圳买房，还能跟着规划走吗？首先要明确一点：在任何时候，盲目迷信规划，一样会掉进坑里。出于总体考虑和政治需要，政府规划有时会有“忽悠”的成分……2016年，深圳大张旗鼓推出“东进”战略，号称投资1.6万亿，新建数条高速公路、地铁、高铁、机场。东部乃至惠州、河源房地产商群情激奋，不少购房者以为等来了个抄底机会，果断出手。结果，今天在深圳没人再提“东进”了。这种忽悠，一二十年前，也有过。当年深圳提过一个高新技术产业带，从关内到关外，把深圳绕了一圈，可这个画在地图上好看的线路图，根本没法坐实。幸亏那时深圳人民买房投资意识很薄弱。在深圳新一轮规划中，热点遍布全深圳。有的是大湾区和先行示范区的重大规划，有的是各区政府鼓励支持的规划，还有的是房地产商借势炒作的宏伟规划。具体列举如下：

1、深港合作示范区：前海、深港科技创新合作区（河套）

2、三大国家科创中心：河套、西丽科教城、光明科学城  

3、深圳5大城市新客厅：前海、深圳湾、香蜜湖、大空港、大运新城

4、香蜜湖：国际交流中心（主场外交）、香蜜湖金融中心-深圳金融街

5、海洋新城（建设全球海洋中心城市）、会展新城

6、红岭创新金融产业带、罗湖口岸经济带（罗湖区重点）

7、深圳创新中轴（从皇岗口岸沿梅观高速到龙华观澜）

8、大学城：西丽大学城、龙岗大学城

这些新城的规划、一个比一个重磅，时刻刷新着人们的深圳印象，怪不得深圳人总是为自己的城市亢奋，好概念和好消息太多了，一个接一个，一浪高过一浪。然而，大多数认真的深圳人，亢奋之余却开始迷乱起来，特别是要买房子的时候。我们已进入另一个规划时代，不再如同过去那样简单直接明了。

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这么多热点，只有一张房票，该上哪张床呢？上床前，我们来谈谈价值观。1科学城不一定是房价“排名前列推动力”需要明白的一个道理是：政府的一切规划，都不是为你买房、炒房服务的，是为了深圳的发展，即便是GDP思维，也特别不是为炒房者规划的。拿风头最劲的深圳三大科创中心来说，其中，开发商买地囤地最多的光明科学城似乎最兴奋，政府规划也给予相当高的礼遇。可是，从房价角度，队长并不看好。为何？光明科学城承担的是深圳的短板基础科学研究任务，布局大科学装置，以及围绕中山大学深圳校区建立科教集群。这是一项光荣的使命，对深圳意义重大，但没有二三十年，难以见效，房价等不及。另外，这些高级科技人才，都能住高标准的人才房，干嘛还在旁边买房子，要买，为何不去市中心或者北京、香港？2产业与房价的距离比你想象的远得多深圳这一波规划中，很多是为产业服务的，这是深圳经济的根基。例如，为了建设全球海洋中心城市，深圳在沙井边上的海上田园规划海洋新城；为了打造深圳产业链，吸引全球企业，深圳建了世界较大的会展中心，并规划建设会展新城。这两座城，对深圳的发展意义深远，但是，会展中心对酒店和写字楼的作用似乎更大一些。在世界各地，还没见过哪个会展中心会直接带动住宅价格上涨。你看，福田中心区的老会展中心，也曾牛掰过，但旁边的住宅却不见得因为它涨价了。其作用，高不过一个公园。罗湖的红岭金融创新产业带，目前只看到深圳最长的摩天大楼群，却看不到金融创新。这就与理想中的房价预期，更遥远了。3一个导致人口集中、业态多样的政府规划，才能直接带动房价以深圳房价较高的后海为例。

后海并非深圳市的重大战略规划，原本只是南山区的中心区，政府参与力度不太大，反而使其大体上可以按照市场规律自由发展。不像福田中心区那样设计得方方正正，在最核心区域造了一个成功的购物中心海岸城、深圳湾体育中心，而不是庄严不可接近的市民中心，后海因此聚拢大量的人气，房价创深圳较高纪录，其风头甚至超过了政府刻意栽培的前海。如今，后海已被追认为深圳湾CBD——深圳的新脸面。这至少表明，无论是政府的前期规划还是后期跟进，有人气、接地气的规划，才是较好的规划，房价的上涨，只是其结果而已。如果有这样一个地方，很多人在这里购物，在这里上班；很多人在这里乘坐高铁、地铁，能够用较快速度往来这座城市的每个地点；很多孩子在这里上学，在这里游乐……这个地方就成功了，和全世界、全中国任何一个成功的城区都一样，并无大的分别。这也正是城市规划的目的。然而，遗憾的是，有的规划不是为了城市，而是为了GDP和政绩，买房子恐怕得避开这样的地方。4少有能够“藐视”重磅规划的是名校深圳楼市有一个神奇的现象：为什么一个建于1998年的老楼盘——百花片区的国城大厦，其小户型单价（23万元/㎡）超过深圳最豪华的深圳湾1号，这是名校的力量，揭示出房地产的万有引力定律：买房不是买物理空间，是买一座城市最稀缺的资源。当然，这个资源必须与你的房子完全挂钩。同样是教育资源，最近成了深圳热点的高中城，跟房子没什么关系，即使把房子搬到高中城里，也上不了这所高中（高中都是考上去的）。同理，深圳两座大学城，一个在西丽，一个在龙岗。它们对片区内的房价基本上是无能为力的。5政府在哪里有大量的土地储备，哪里就要起飞了一个再理想的区域，如果政府在这里没有大量的土地储备，房价也很难“炒”起来。这是一个粉丝教给我的道理。有一次，一个陌生的粉丝留言，大意是：只有政府在这里有比较多的土地储备，这里的房价才能飞起来，否则就是瞎掰。这同样揭示了一个楼市规律，土地拍卖是房价上涨的重要力量。想想看，龙华、前海、后海不都是因此而飞起来的吗？光明区也有这个趋势。这是一个666的操控，就跟炒股票一样，再好的股票，不流通，大庄家也操作不了，散户如何跟风？所以，有的深受政府宠爱的规划，即便对国计民生有重大作用，但由于缺乏大量的净地，不能大量新建住宅，只能工改工之类，是难以拉动片区房价的。比如：河套。按照以上分析来看，我们提到的那些新的重磅规划片区，符合第3条的，就是值得去投资的地方；如果再加上第4条，就别再犹豫了；还能有第5条的话，那就是一个新的天堂。这样的地方，可能包括但不限于：香蜜湖、西丽、深圳湾、大空港……至于前海，当它的住宅、商场的总量达到写字楼总量的时候，再有几所优质公办中小学，无疑是深圳的排名前列选择。可能有人会愤怒：这些地方已经是天价了，哪里还有机会？那么，还有第六个道理：房子涨价，往往是房价高的涨得更猛，这跟股票有点像——你嫌茅台贵的时候，它就把你彻底抛弃了。当然，房住不炒，你只有一张房票，让自己的房子跑赢整个城市，即使不卖不变现，心情也会大好。最后，让我们来畅想深圳楼市最美妙的故事：如果有一天，你家旁边的邋遢学校突然改名为名校了，或者拆楼盖了名校，那么你的房子，比上述任何一个地方都好。今年，这样的故事，发生了好几次。

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来源：城管队长