穿越政府规划的迷雾去买房

搜狐焦点深圳资讯 2019-10-09 08:56:06
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

在一个城市买房子,看不看规划,大不一样。

1

在一个城市买房子,看不看规划,大不一样。

2000年左右,队长首次在深圳买房,囊中羞涩,选中了两个偏远的地方:坂田四季花城和后海蔚蓝海岸,四季花城每平米3000元出头,蔚蓝海岸每平米4000多元。那时候,蔚蓝海岸是能看到海的,虽然并不蔚蓝。

队长犹豫:相对于办公所在地福田中心区来说,两个距离差不多。但到了楼盘现场,万科营造的欧陆小镇征服了首次置业者的心,果断放弃了后海。

相信了万科,忽视了城市发展的方向。

今天,四季花城每平米4.6-5万元,增长14倍,蔚蓝海岸每平米9.8万元以上,增长23.3倍,都大赚了,可是如果当时买蔚蓝海岸,赚得更多。后悔呀。队长的四季花城6000元/平米就卖了……

深圳房价10年轨迹,验证着同样的道理。

2009年,前海合作区成立前夜,深圳房价均价为1.48万元,此时,旁边的鼎太风华每平米1.3万元。十年后,鼎太风华房价达到每平米9万元以上,深圳房价均价为5.4万元。10年来,深圳房价均价上涨3.65倍,但鼎太风华凭借前海概念,10年来房价上涨差不多7倍!相比之下,罗湖、盐田很多楼盘房价的涨幅,还不到3倍。

买房子,不看政府规划,时间会惩罚你。这个时间维度,5年看出端倪,10年就是两个世界。

身为深圳人总体上来说是极其幸运的。因为,40年来,深圳的规划有一个恒定的大方向——从东到西,从未改变。只要按照这个路线图买房,大概率跑赢大市。

在深圳买房子比广州简单的多,广州的城市规划,忽东忽西的,南北不分,买房子自然晕头转向。再加上广州地盘大,南沙、花都空港这些大规划距离主城区很远,众多购房者被忽悠出了核心圈,再也回不来了。

一个简单明了、坚定不移的城市规划路线图,是深圳最大的福利。没得到,别怪政府。

2

一个好时代说结束就结束了。今天,从东到西这条路走到了尽头,路上填满了楼,后海、前海一带房价似乎透支了这个持续40年的规划。2019年,是深圳规划大年。春节后,粤港澳大湾区规划出台,七八月间,“先行示范区”横空出世,深圳规划迈向历史高点,到处都是兴奋点。可是,当老套路不灵了,在深圳买房,还能跟着规划走吗?首先要明确一点:在任何时候,盲目迷信规划,一样会掉进坑里。出于总体考虑和政治需要,政府规划有时会有“忽悠”的成分……2016年,深圳大张旗鼓推出“东进”战略,号称投资1.6万亿,新建数条高速公路、地铁、高铁、机场。东部乃至惠州、河源房地产商群情激奋,不少购房者以为等来了个抄底机会,果断出手。结果,今天在深圳没人再提“东进”了。这种忽悠,一二十年前,也有过。当年深圳提过一个高新技术产业带,从关内到关外,把深圳绕了一圈,可这个画在地图上好看的线路图,根本没法坐实。幸亏那时深圳人民买房投资意识很薄弱。在深圳新一轮规划中,热点遍布全深圳。有的是大湾区和先行示范区的重大规划,有的是各区政府鼓励支持的规划,还有的是房地产商借势炒作的宏伟规划。具体列举如下:

1、深港合作示范区:前海、深港科技创新合作区(河套)

2、三大国家科创中心:河套、西丽科教城、光明科学城  

3、深圳5大城市新客厅:前海、深圳湾、香蜜湖、大空港、大运新城

4、香蜜湖:国际交流中心(主场外交)、香蜜湖金融中心-深圳金融街

5、海洋新城(建设全球海洋中心城市)、会展新城

6、红岭创新金融产业带、罗湖口岸经济带(罗湖区重点)

7、深圳创新中轴(从皇岗口岸沿梅观高速到龙华观澜)

8、大学城:西丽大学城、龙岗大学城

这些新城的规划、一个比一个重磅,时刻刷新着人们的深圳印象,怪不得深圳人总是为自己的城市亢奋,好概念和好消息太多了,一个接一个,一浪高过一浪。然而,大多数认真的深圳人,亢奋之余却开始迷乱起来,特别是要买房子的时候。我们已进入另一个规划时代,不再如同过去那样简单直接明了。

3

这么多热点,只有一张房票,该上哪张床呢?上床前,我们来谈谈价值观。1科学城不一定是房价“第一推动力”需要明白的一个道理是:政府的一切规划,都不是为你买房、炒房服务的,是为了深圳的发展,即便是GDP思维,也绝对不是为炒房者规划的。拿风头最劲的深圳三大科创中心来说,其中,开发商买地囤地最多的光明科学城似乎最兴奋,政府规划也给予相当高的礼遇。可是,从房价角度,队长并不看好。为何?光明科学城承担的是深圳的短板基础科学研究任务,布局大科学装置,以及围绕中山大学深圳校区建立科教集群。这是一项光荣的使命,对深圳意义重大,但没有二三十年,难以见效,房价等不及。另外,这些高级科技人才,都能住高标准的人才房,干嘛还在旁边买房子,要买,为何不去市中心或者北京、香港?2产业与房价的距离比你想象的远得多深圳这一波规划中,很多是为产业服务的,这是深圳经济的根基。例如,为了建设全球海洋中心城市,深圳在沙井边上的海上田园规划海洋新城;为了打造深圳产业链,吸引全球企业,深圳建了世界最大的会展中心,并规划建设会展新城。这两座城,对深圳的发展意义深远,但是,会展中心对酒店和写字楼的作用似乎更大一些。在世界各地,还没见过哪个会展中心会直接带动住宅价格上涨。你看,福田中心区的老会展中心,也曾牛掰过,但旁边的住宅却不见得因为它涨价了。其作用,高不过一个公园。罗湖的红岭金融创新产业带,目前只看到深圳最长的摩天大楼群,却看不到金融创新。这就与理想中的房价预期,更遥远了。3一个导致人口集中、业态多样的政府规划,才能直接带动房价以深圳房价最高的后海为例。

后海并非深圳市的重大战略规划,原本只是南山区的中心区,政府参与力度不太大,反而使其大体上可以按照市场规律自由发展。不像福田中心区那样设计得方方正正,在最核心区域造了一个成功的购物中心海岸城、深圳湾体育中心,而不是庄严不可接近的市民中心,后海因此聚拢大量的人气,房价创深圳最高纪录,其风头甚至超过了政府刻意栽培的前海。如今,后海已被追认为深圳湾CBD——深圳的新脸面。这至少表明,无论是政府的前期规划还是后期跟进,有人气、接地气的规划,才是最好的规划,房价的上涨,只是其结果而已。如果有这样一个地方,很多人在这里购物,在这里上班;很多人在这里乘坐高铁、地铁,能够用最快速度往来这座城市的每个地点;很多孩子在这里上学,在这里游乐……这个地方就成功了,和全世界、全中国任何一个成功的城区都一样,并无大的分别。这也正是城市规划的目的。然而,遗憾的是,有的规划不是为了城市,而是为了GDP和政绩,买房子恐怕得避开这样的地方。4唯一能够“藐视”重磅规划的是名校深圳楼市有一个神奇的现象:为什么一个建于1998年的老楼盘——百花片区的国城大厦,其小户型单价(23万元/㎡)超过深圳最豪华的深圳湾1号,这是名校的力量,揭示出房地产的万有引力定律:买房不是买物理空间,是买一座城市最稀缺的资源。当然,这个资源必须与你的房子完全挂钩。同样是教育资源,最近成了深圳热点的高中城,跟房子没什么关系,即使把房子搬到高中城里,也上不了这所高中(高中都是考上去的)。同理,深圳两座大学城,一个在西丽,一个在龙岗。它们对片区内的房价基本上是无能为力的。5政府在哪里有大量的土地储备,哪里就要起飞了一个再理想的区域,如果政府在这里没有大量的土地储备,房价也很难“炒”起来。这是一个粉丝教给我的道理。有一次,一个陌生的粉丝留言,大意是:只有政府在这里有比较多的土地储备,这里的房价才能飞起来,否则就是瞎掰。这同样揭示了一个楼市规律,土地拍卖是房价上涨的重要力量。想想看,龙华、前海、后海不都是因此而飞起来的吗?光明区也有这个趋势。这是一个666的操控,就跟炒股票一样,再好的股票,不流通,大庄家也操作不了,散户如何跟风?所以,有的深受政府宠爱的规划,即便对国计民生有重大作用,但由于缺乏大量的净地,不能大量新建住宅,只能工改工之类,是难以拉动片区房价的。比如:河套。按照以上分析来看,我们提到的那些新的重磅规划片区,符合第3条的,就是值得去投资的地方;如果再加上第4条,就别再犹豫了;还能有第5条的话,那就是一个新的天堂。这样的地方,可能包括但不限于:香蜜湖、西丽、深圳湾、大空港……至于前海,当它的住宅、商场的总量达到写字楼总量的时候,再有几所优质公办中小学,无疑是深圳的第一选择。可能有人会愤怒:这些地方已经是天价了,哪里还有机会?那么,还有第六个道理:房子涨价,往往是房价高的涨得更猛,这跟股票有点像——你嫌茅台贵的时候,它就把你彻底抛弃了。当然,房住不炒,你只有一张房票,让自己的房子跑赢整个城市,即使不卖不变现,心情也会大好。最后,让我们来畅想深圳楼市最美妙的故事:如果有一天,你家旁边的邋遢学校突然改名为名校了,或者拆楼盖了名校,那么你的房子,比上述任何一个地方都好。今年,这样的故事,发生了好几次。

·END·

来源:城管队长

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。