近年来，随着世界级一流的科学城打造，光明开发建设如火如荼，发展非常迅猛，吸引了一众刚需客入场。

就新盘供应来说，主要以新增宅地项目为主，光明中心板块除了已经成熟的公明中心，新建居住圈主要以凤凰城-光明城、新湖环科学公园、长圳地铁周边一带。

其中，地处光明中心区域的新湖环科学公园板块备受市场青睐，吸引了华润、华侨城（两盘位于科学公园北侧）、深铁、深业等多家名企开发商入场，还有满京华、佳华、鹏瑞等开发商主导多个旧改项目。其中，满京华狮山项目是板块内在建的规模最大社区。

图 |源于水印

据了解，满京华狮山项目总占面约11万㎡，总建面约88万㎡，物业类型涵盖住宅、商业、办公，项目分多期开发。

图|满京华楼村旧改整体效果图

而项目的首期-满京华金硕华府规划1138套住宅，主推的户型为建面约88-141㎡的3-4房产品。据了解，7月26日产品发布会（邀请邓紫棋助阵），将于8月8日开放展厅，计划将在9月入市。

项目介绍

满京华金硕华府位于光明中心光辉大道与狮山三街交汇，距离6号线光明站直线距离约850米作（百度地图测距）。

所处板块目前以开发建设为主，项目西侧和北侧是满京华旧改的后续几期，分别为满京华金硕和府、满京华金硕瑞府、满京华金硕臻府，西侧和南侧规划为两宗教育用地，将建36班九年一贯制学校和36班中学（具体以最终规划公示为准）。

图|源于网络

满京华金硕华府占地面积约2.28万㎡，建面约19.8万㎡，计容积率建面约14.4万㎡，容积率6.2，规划停车位1300辆。本期住宅户数1138户，没有保障性住房。

满京华金硕华府共由3栋5个单元的超高层住宅及1栋12班幼儿园组成，楼栋物理层高46-48层。现阶段户型面积段和楼栋分布已经流出，户型面积段有建面约88㎡、98㎡、103㎡、118㎡、141㎡五个户型，其中主力户型建面约98㎡为主。（具体以开发商最终公示为准）

图 |源于水印

满京华金硕华府所推的户型有片区内少有的140㎡以上的大户型，其他产品与目前市面上的主流销售产品差不多。

价格猜测

光明中心区新房的备案价5万/㎡左右是主流（不包含各项目的折扣政策），出让宅地的新盘项目限价在4.5-4.8万/㎡左右。

满京华金硕华府周边近一年新入市有桂语兰庭、深业颐瑞府、联发悦尚居共3个新盘，备案价在4.5-5万/㎡不等，其中深业颐瑞府以价格、品牌等优势实现了开盘“日光”。

参考周边新盘备案的话，想必满京华金硕华府的均价预计在4.5-5万/㎡左右，具体官方公示价格为准。

周边配套

1、轨道交通

满京华金硕华府临近地铁6号线光明站，经光明站可搭乘支线前往科学城板块；此外6号线南延线目前在建，建成后经2站可达光明城，可换成在建地铁13号线和光明城的高铁；经地铁6号线到凤凰城站，未来也可换乘地铁13号线（在建）。

未来通往市区的便捷度较高。

2、商业

满京华金硕华府自身规划约6416㎡商业，整个狮山项目自带超3万㎡创意街区，临近多个小区也配建有底层商业。

大型的商业配套还可前往光明大街-凤凰城一带，集中了包括绿地集中商业4.3万㎡（待建）、星河cococity6.3万㎡（在建）、龙光蓝鲸世界约10万㎡商业、万达广场约4.8万㎡。

*蓝鲸世界,来源于网络

*万达商业效果图

3、教育

整个项目配建有3所幼儿园，其中一期的金硕华府配建为12班幼儿园；

项目东侧在建一所小学（狮山小学），周边还有东周小学、光明小学、华师大附属光明星河小学、修远小学、深圳小学光明曙光学校等；

项目南侧规划一所初中，区域内还有光明中学、华夏中学等；

九年一贯制学校，在区域内有中山大学深圳附属学校、光明区荔园学校（在建）、深圳市教育科学研究院实验学校、深圳实验光明学校、中科院深理工附属实验高级中学等。（具体入学以当年区教育局公示为准）

图|源于项目笔记

4、休闲生态景观

项目周边最大的市政休闲配套莫过于科学公园，这座地标性的公园约2.08平方公里，预计2023年开园。科学公园旨在打造成世界一流的科学性综合公园，是集生态、科普、健康、娱乐、运动、休闲、游览等功能为一体的大型综合性城市公园。

同时，科学公园内目前还有三馆一岛在建，分别是科技馆、西方美术馆、艺术中心、科学岛，建成后对片区环境的提升有着重大意义。

*科学公园整体效果图

*科学公园整体效果图

除了科学公园，临近还有翠湖公园、东周文化公园、狮山公园、光明新城公园、虹桥公园、光明小镇欢乐田园等，片区休闲资源丰富。

整体来说，满京华操盘旧改项目经验比较足，狮山项目是片区内标杆的项目，占地面积相对较大，是片区乃至整个光明在建的为数不多的大型综合体项目，对片区的整体提升有较大的意义；且所出板块属于新兴区域，未来有一定的发展潜力。

不过，项目及所在板块整体施工周期较长，城市面貌短期内难以得到整体改善；现阶段楼市下行行情，市场竞争压力较大。