厚积薄发,行稳致远。今年以来，华侨城深东集团下属企业在深圳东部重点推进的系列项目陆续取得突破：2021年5月深圳华侨城低碳城城市发展有限公司与坪西股份合作公司签约，成为坪西项目首期正式合作方；11月，成为坪西项目二期意向合作方；2021年7月，深圳东部华侨城有限公司中标布吉新城片区重点更新单元前期服务商；2021年5月，深圳华侨城荷坳发展有限公司推进项目——荷坳旧村城市更新项目被列入龙岗区更新计划；2021年3月，深圳华侨城低碳城城市发展有限公司成为龙岗区排名前列土地整备利益统筹项目——坪西项目首期正式合作方；2021年1月，中标坪山区燕子湖片区综合发展前期咨询服务项目……

如今，在深东集团强劲引擎的推动下，深圳东部的一个个旧改项目呈现出“百花齐放”之势。春华秋实，未来的深圳东部，将会变成什么样呢？让我们从这些项目中感受一下东部的未来。

图片说明：华侨城深东集团深圳旧改项目区位图。

坪西项目：龙岗区排名前列土地整备利益统筹项目

位于国际低碳城拓展区的坪西项目，作为龙岗区排名前列土地整备利益统筹项目，是深圳市龙岗区释放空间资源，促进产业发展，推动社区转型的重要试点。项目首期实施范围涵盖土地共计105.45万平方米，二期占地98.8万平方米。

2021年3月，深圳华侨城低碳城城市发展有限公司成功中标深圳国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹首期项目，5月签约成为该首期项目的正式合作方。11月，低碳城发公司顺利签约成为坪西项目二期意向合作方。

图片说明：坪西项目现状图。

时光回溯到2012年，龙岗区委区政府正式将高桥产业园区土地整备项目和坪西片区土地整备项目合并为国际低碳城整备项目，积极推动片区的土地拆迁及入库工作。但由于项目历时较久，利益主体众多，存在较多的历史遗留问题，而且拆迁成本也在逐年上涨，从而导致政府主导的拆迁工作举步维艰。因此，随土地整备利益统筹新政策的出台后，坪西项目在2016年被纳入深圳土地整备利益统筹试点项目，正式开启了项目开展“政府主导、社区主体、市场参与”的城市土地二次开发新模式。

作为龙岗区首例土地整备利益统筹项目，坪西项目成为深圳市龙岗区释放空间资源，促进产业发展，推动社区转型的重要试点。这个项目也将为如何破解土地及城市发展空间瓶颈立下一个标杆。低碳城发公司希望通过项目开发，解决公共基础设施和重大产业项目实施难题，加快解决土地历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位、相关权益人等多方共赢，促进城市整体利益实现。

图片说明：代建的绿色厂房（规划效果图）。

在坪西股份合作公司老董事长萧运清看来，坪西片区土地整备利益统筹项目涉及历史遗留问题且较为复杂，又事关村民的长远利益，需要慎重选择合作方。“华侨城作为央企，注重长远规划与建设品质。这与股份公司的目标一致。”萧运清表示，项目团队反复沟通中表现出来的诚意和实力，增强了股份公司对于合作企业和项目未来发展的信心。

“我们看好华侨城集团在片区综合开发和长期运营经验，也有理由相信该项目在华侨城团队和股份公司的共同努力下会尽快凸显成效，真正成为股民看得见摸得着的实惠，实现村股份公司集体经济与低碳城发展共赢。”萧运清说。

坪西项目建成后将极大地促进坪西股份公司的转型发展，壮大股份公司的经济实力，提高股民的分红收入，也将进一步增强片区居民的发展信心、引导社区转型发展。

布吉新城：打造“产城融合、城市修复”深圳样板

布吉，作为东进战略起点和重要门户，是深圳市CBD与东部中心之间的重要连接点。布吉新城片区重点更新单元项目位于龙岗区布吉街道东站西片区，位于“布吉新城”重点片区核心区域。

图片说明：“布吉新城”现状鸟瞰图。

空中俯瞰整个布吉新城片区，一条承载着布吉人情怀与记忆的布吉老街贯穿其中。老街片区是布吉新城区位条件重要、现状问题集中、实施难度较大的片区，存在高密低品、交通拥堵、缺乏中心等问题。

2021年7月，深东集团以东部华侨城为主体成功中标布吉街道布吉新城片区重点更新单元前期服务商。项目研究范围约3.6平方公里，拟拆除范围约1.45平方公里（最终以政府审批为准）。

图片说明：未来的“布吉新城”（规划效果图，最终以政府审批方案为准）。

布吉新城将是撬动东部地区发展的能量中枢，也是打造“龙岗西部综合服务中心”优质之地，未来将与坂雪岗科技城联动发展，打造成为“产城融合、城市修复”的深圳样板。片区定位为“枢纽+商贸文化+综合服务+居住配套”的枢纽活力新城：站城一体的立体城市枢纽、24小时活力的产城商业新核、新旧共存的人文活力高地、多元融合的宜居家园。今年3月，龙岗区召开平方公里级重点城市更新单元和重点利益统筹项目推介会，推出4个平方公里级重点更新单元和1个重点利益统筹项目。华侨城集团党委常委、副总经理倪征代表集团参加了此次推介会，并表示华侨城将依托龙岗区“一芯两核多支点”的发展战略，积极履行央企责任担当，坚决推进龙岗各重点项目的建设，推动龙岗打造高标准高品质城区，践行华侨城集团“战区+兵种”协同作战方针。

大运新城：共同托起后大运时代的“国际大学新城”

规划建设中的大运新城，是深圳城市发展东进趋势下的一大核心区域。大运新城历经大运时代的“体育新城-活力新城”、后大运时代的“国际大学新城”，递进式发展成“东部中心核心区、城市新客厅”，片区整体定位与能级不断提升，创新、国际化发展方向日益突出，城区建设初具规模。荷坳旧村城市更新项目位于龙岗区园山街道，大运新城南片区，紧邻大运城市综合交通枢纽及城市主干道龙岗大道，与龙岗区政府直线距离4.5公里，处于进入龙岗中心咽喉位置。项目拟拆除用地面积为14万㎡，拟更新方向为居住、商业等功能。

2017年12月，项目公司深圳华侨城荷坳发展有限公司成立，中标成为村股份意向合作方。2021年5月，龙岗区城市更新和土地整备局正式发布《2021年龙岗区城市更新单元计划第二批计划》，该项目位列其中，此举标志着项目成功立项，并于7月底取得了计划立项复函。目前项目正在进行城市更新单元规划申报、审批，未来项目将依托大运综合交通枢纽打造成为具有国际标杆城区形象的TOD典范。

坪山：再造一个东部“华侨城”

今年1月，坪山区城市更新和土地整备局就坪山区燕子湖片区综合发展前期咨询服务项目公开招标，深圳华侨城股份有限公司下属企业深圳华侨城华腾投资有限公司（下称“华腾公司”）中标。

图片说明：燕子湖现状生态本底优越。

燕子湖项目地处坪山河中段，研究范围5.5平方公里，被定位为坪山区较具活力的大湾区东部“山水会客厅·活力新中心”。该地自然环境优美，独具“看山、见田、拥河、揽湖”的生态优势。与此同时，因其拥有大湾区排名前列座综合类自然博物馆——深圳市自然博物馆、燕子湖国际会展中心、坪山萨米医院等大型公配设施，加之交通便利，足以承接坪山生产服务和高端生活服务，未来将成为服务坪山中心区扩容提质的重要战略区间。

根据规划蓝图，这里将为坪山聚集产业创新稀缺的发明家、研究者、学生、艺术家、企业家、投资者，营造科技与文化艺术交融的创新城区。同时，还设置国际会议交流中心、水上运动俱乐部、艺术创新大道、高科技演艺展示平台、特色生态公园等文化艺术设施，实现文化地标集群化。为了打造无人驾驶的智能交通体验，片区将升级环湖体验设施，打造开放共享、多样复合、互动参与的未来文化建筑新模板，发掘山水沟谷系统，以生态廊道串联文旅地标，打造新时代的公园城市典范。未来，这里将以“新基建、新城市、新产业、新治理、 新运营”为主题， 构建数字化智慧城市系统顶层设计，将文化融入商业，将生态融入生活，用科技创想未来，打造“都市美好生活集合地”。

华腾公司将延续华侨城生态宜居、文化艺术、品质活力的基因，让燕子湖项目融入智能智慧、科技创新品质，成为别具一格的“商业+文化+科技+娱乐+旅游+生态”全新商业模式，对标华侨城总部片区升级版，建成新一代“文化旅游+科技创新+新型城镇化”示范区，将燕子湖片区打造成为立足湾区、面向世界的智慧城市先行区、前沿科技示范区、生态人文活力区。

百花盛开背后的华侨城“东进战略”

在深圳东部的旧改项目一时“百花盛开”的背后，华侨城“东进战略”的大幕正徐徐拉开。

2016年6月17日，在第四届深圳国际低碳城论坛开幕式上，华侨城集团与深圳龙岗区政府签订“华侨城国际低碳示范城”项目开发合作协议，拟投资500亿元人民币，建设一座高级低碳产业示范园区。此次签约标志着华侨城“文化+旅游+城镇化”模式的进一步深化落地。

2016年10月27日，深东集团应运而生，向东开启了华侨城“东进战略”：向东深入挖掘存量土地潜力推进旧城改造升级、突破空间资源瓶颈，创新资源获取模式，开启华侨城关于城市存量土地二次开发模式新的探索实践。

2020年12月16日，龙岗区委书记张礼卫、区长代金涛率队赴华侨城集团，与华侨城集团董事长、党委书记段先念等交流座谈。集团拟与龙岗区签订战略合作协议，开展全面深入合作，以城市运营商的定位全方位服务龙岗，加速助力龙岗区实现跨越式发展。

2020年11月11日，深圳市坪山区人民政府与华侨城集团有限公司签署战略合作框架协议。根据协议，华侨城将与坪山区合作，以打造文旅产业先行示范的成功典范为目标，推动区域产城融合，助力“西有南山，东有坪山”的创新发展新格局，助力坪山城市价值再提升。

为了积极响应深圳"东进战略”，华侨城深东集团将坚持以华侨城集团“文化+旅游+城镇化”创新发展模式为引领，抢抓粤港澳大湾区和深圳建设中国特色社会主义先行示范区“双区驱动”战略机遇，深耕深圳东部，让一个个项目产生连锁反应，静待开花结果。

经验总结：只有上下同欲者，胜！

旧改项目，从来都是一块硬骨头，为什么几年时间，深圳东部旧改项目能如此迅速地向前推进？笔者走访了深东集团各个具体项目的负责人发现，归根到底是一句话：深东人做到了——“上下同欲者胜”！

“上下同欲者胜”这句话出自《孙子兵法》，而具体旧改项目中，就是要把各方面的利益有机融合在一起，让大家都能在协商的基础上，利益都得到充分满足。当然这也是一个知易行难的过程。

首先，在整体规划上，利益统筹强调“政府主导、社区主体、市场参与”的原则，即由政府提供规划引导、政策支持和启动资金，社区股份合作公司具体组织实施的新模式。这种模式通过采取“政府和社区算大账、社区与开发企业算小账”的形式，实现政府、社区、企业三方共赢的局面。

以坪西项目为例，利益统筹项目涉及的土地问题、历史遗留问题较为复杂，需要沟通的环节包括坪西股份公司、街道办、区土地整备中心、规划局、国资局等诸多部门，这里面还不包含通常项目开发所涉及的建设部门系统。面对错综复杂的局面和问题，低碳城发公司组织了一支专业而又有耐心的团队，深入到社区、街道办、企业，协调政府各部门、坪西股份公司的问题，在这里面做好润滑、服务、衔接、落实等工作。

对于村民而言，旧改项目与自己的切身利益息息相关，因此低碳城发公司始终将村民的利益视为自己的利益，与村股份公司、股民代表用心沟通，赢得大家的信赖与支持，诚意推进各项工作，真正做到为社会、为村民服务。除了日常做好村股份公司、核心家族、广大村民及业主的关系维护，项目团队还深入村里，与村民“打成一片”，做好基层工作。

对于政府而言，政策和要求一直在变，项目团队要真正熟悉城市更新相关政策及各区更新局内部要求，甚至要做到比政府工作人员更懂相关政策，能起到事半功倍的效果。因此，项目团队必须要时刻关注并学习政策。例如《深圳经济特区城市更新条例》今年3月1日施行后，要求在更新意愿核实阶段组织区规划土地监察局、街道办及村集体对历史违建权利人进行核实，荷坳项目团队经咨询市更新局，若3月1日前未完成计划草案公示需按照条例规定开展相关工作，否则可能拖慢项目计划立项时间长达一年以上。

总结而言，在旧改前期阶段，深东集团项目团队重视与各级政府和有关部门的合作与接洽，随时更新、充分研读旧改新政，以及打好群众基础，把上下的关系、各方面的利益捏成一股绳，真正做到了“上下同欲者胜”！