想必关注罗湖楼市的购房者在去看项目的时候，销售总会在配套那一块重点强调这一块（指着区位图）是华润操盘的湖贝旧改，未来罗湖的综合体地标。

这一“传说”式的神盘终于要推出首期产品了！

华润湖贝旧改首次出现，是在《2013年深圳城市更新单元计划排名前列批计划》中，至2017年2月发布了规划公示，确定旧改范围为深南大道、东门中路、中兴路、文锦中路的围合区域。

*图片来源于网络

华润置地未来城即为湖贝城市更新统筹片区用地面积约10万㎡，规划建设面积约220万㎡，其中包括约57.5万㎡的住宅，约49万㎡的商业、71万㎡的产业商务办公、约4万㎡的文化设施、约20万㎡的政府公配设施。另外在项目内代建2所幼儿园、1所九年制一贯制学校。

其中最令人瞩目的当属湖贝古村旧改造和湖贝塔的打造，历史古城和现代地标将融合一体。

*项目整体效果图

华润湖贝旧改定名华润置地未来城，首期项目为润府，注册名为润月广场，计划9月入市。

作为超体的华润置地未来城首批将推的产品如何，接下来就详细的说一说。

交通位置

华润湖贝旧改首推的是一期A4地块，推广名为华润置地未来城润府，注册名为润月广场，地块位于罗湖区东门街道湖贝路与乐园路交汇处东北侧，为罗湖区行政中心地段，周边有罗湖区政府、深圳市公安分局罗湖分局、地块东南侧为罗湖商务中心，居住环境十分成熟。

*华润置地未来城首期地块

轨道交通方面，华润置地未来城润府距离地铁2号线湖贝站步行距离约400米，周边还在建有地铁5号线南延线东门路站，地铁3号线晒布站，以及稍远处的9号线文锦站。

未来可经这5条地铁线通达全市各区域，轨道交通条件十分强大。据悉项目周边还规划有地铁25号线（以实际建成为准）。

公交方面，在项目500米范围内有多达8个公交站台，处在罗湖的核心地段，周边的公交线路也非常丰富，公交出行十分便捷。

道路方面，华润置地未来城润府紧靠深南东路、文锦路、东门中路等多条区域主干道，另外片区内享有罗湖三大口岸-罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸，以及深圳火车站、清水河交通枢纽站，区位交通通达度高。

*图片来源于开发商示意图

近年来罗湖通过大量的城市更新，实现区域”蝶变”,其中重点就是对湖贝-蔡屋围两大统筹片区的建设，这两大片区也是罗湖的经济核心区，华润置地未来城建成后也会对片区有极大的提升。

*图片来源于开发商地下交通示意图

其中就包括在交通上的优化升级，华润置地未来城将打造片区枢纽中心，将交通往地下延伸。其中，地下2层将修建连通片区5条地铁线的4个站点的路线，在地下实现地铁多线接驳；地下3层打造市政地下环路，立体分流，打破老城区的交通拥堵局限。

*图片来源于开发商效果图

不得不说，工程量十分巨大。

项目信息

华润置地未来城润府注册名为润月广场，建设用地面积约17593㎡，总建面约273988㎡，容积率11.6，停车位926辆。规划有住宅共105600㎡（含保障房40300㎡）、商务公寓、商业（地上+地下）、办公以及各项公共生活配套建设。

楼栋分布为1栋A座办公楼（15F）、1栋B座住宅（45F）、1栋C座住宅（68层）、1栋D座商务公寓（55F）、1栋E座保障房（62-63F）。

*本期楼栋立面图

不过项目的住宅房源，除了保障房外，主要以回迁房为主，可售房源为回迁房选完后剩余房源，仅有115户。

华润置地未来城润府将推的住宅户型建面约91-181㎡的3-5房，公寓为36-65㎡的单房-两房户型。据现场置业顾问称，将售的套数不太多，开盘前将不会开放样板间。关注这个项目的购房者要好好研究户型图，这可是开盲盒式购房。

目前华润置地未来城的展厅开放中，地址位于罗湖商务中心首层，项目楼体已经建至15层左右。湖贝古村目前在改造建设中，政府公配用地已经在坑基截断，其余多块地已经处于项目前期拆除或平整土地阶段。

项目整体施工周期较长，预计需要8-10年，可参考华润大冲旧改（总建面约280万㎡）。

*华润置地未来城润府施工进度（摄于8月）

华润置地未来城作为城市更新“超体”，可售的住宅房源并不多，除了本115套外，就剩最后一期的住宅产品（纯商品房），其余开发的产品主要以回迁房、商业、产业商务办公、政府公配设施等。所以关注华润置地未来城的购房者可以把握好本期入场的机会。

*整体沙盘图

华润置地未来城自带神盘属性，本期虽然套数不多，房源不可多得，但也不得不面对容积率高影响居住舒适度、周边地块施工周期长短期内影响生活环境、回迁房夹杂影响居住纯粹性、短期商业或难以兑现等弊端。

户型信息

来看看本期将推的户型。

华润置地未来城润府将推的住宅户型建面约91-181㎡的3-5房，公寓为36-65㎡的单房-两房户型。

目前住宅公示了6个户型的示意图，包括建面约91㎡、104㎡、111㎡、122㎡、127㎡、181㎡。

其中建面约91㎡为3房1卫户型，比较传统的3房布局，有双阳台、3个房间均带有飘窗；104㎡、111㎡是3房2厅2卫户型，布局相近，以上三个户型均为竖型格局，即餐客厅一体，客厅连接阳台。建面约122㎡为横厅3房2厅2卫户型；127㎡为横厅3+1房2厅2卫户型，181㎡为横厅5房3卫户型。

总体上比较方正，不过目前户型图尚未公示尺寸，如果不开样板间的话，估计在开盘之前会出带尺寸的户型图。

公寓产品为70年产权，通燃气可民用水电的产品，户型36㎡起步。

13-28层公寓楼层平面图

47-55层公寓楼层平面图

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公寓公示了5个户型，其中36㎡单房、41-44-49㎡的1房1厅，65㎡2房1厅，户型图如下：

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项目户型格局上比较方正，但高容积率摆在那，户型使用率或偏低，这也是市区大部分新盘的通病。

项目配套

华润置地未来城地东门-湖贝商圈，作为曾经深圳的核心C位，周边的商业、市政配套十分完善，但就项目而言，自身建成后的商业、湖贝塔等建成后就是整个罗湖乃至深圳的王者。

关于项目的配套，用现场工作人员的话来说“现在周边有什么都是现成的也无需过多介绍，我们就是罗湖未来的中心。”

商业方面

华润置地未来城规划有49万㎡的商业体系，其中首期就有约2.7万㎡的商业配套，华润万象商业作为目前国内商业打造的龙头企业，在深圳核心区域打造了多个地标性高品质商业城，如早期的万象城，近年的华润万象天地、华润万象汇，在建的华润万象食家等。

*图片来源于开发商

产业配套

华润置地未来城将打造商务地标，建成百万产业集群，未来要建成71万㎡的商务办公空间，其中湖贝塔将是未来深圳的新地标。

人文配套

项目的建设还包括有500年历史的湖贝古村的修葺，并打造约4万㎡的文化设施。未来具有历史气息的古村落和超现代美感的湖贝塔融合一体，也旨在打高级文化打卡地。

生活教育配套

华润置地未来城配建2所幼儿园和1所九年一贯制公立学校，周边也有丰富的教育资源，具体的入学以当年教育局划分为准。

除了项目本身的人文景观，直线距离2公里范围内（地图测距）有深圳市儿童公园、人民公园、洪湖公园、翠竹公园等城市休闲公园。

另外项目还将配建罗湖的政务中心，配备约20万㎡政府公配设施。

*图片来源于开发商

价格预测

华润置地未来城周边居民小区多以年限较长的老社区，根据目前的指导价来看，周边二手房跨度比较大，整体参考均价从4万-9万/㎡不等。

罗湖2021年推出多个新盘，离项目最近的是益田御龙天地（益田木头龙旧改）。益田御龙天地在售约103-200㎡住宅产品，均价约8.59万/㎡，为毛坯交付。

综合来看，圈圈猜测，华润置地未来城计划带装修交付，预计均价约9-9.3万/㎡。具体以住建局公示的备案价为准。

华润置地未来城作为罗湖现阶段在建较大体量的旧改项目，也是罗湖蝶变重回城市中心的重要项目，其规划非常宏伟，建成后妥妥的城市打卡地标。不过对于购房者而言，最主要的是适合自己。

从优势上说，项目的核心区域优势、齐备的商业、产业、人文生活配套在片区无可比拟，但是回迁房体量大，商业、产业体量大带来的居住纯粹性也会受到一定影响。你会怎么选？