7月3日至4日，深圳市房地产业协会成立30周年庆暨第九届深圳房地产盛典将在华侨城洲际大酒店举办。据悉，此次盛典由深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、深圳市民政局指导，深圳市房地产业协会主办。本次盛典大咖云集，22位行业大咖将通过学术分享、圆桌论坛等方式，聆听市场脉搏，聚焦行业未来。

3号至4号，盛典举办三场主题论坛，分别为《城市更新与土地整备：释放高质量发展动能》、《中国经济与金融形势展望》、《房地产新逻辑：从增量到存量》。届时深圳城市更新政策制定研究的专家学者与城市更新领域知名企业高管，共同探讨城市更新领域发展趋势；另外，中美两国经济学家针对国际经济热点与全球范围资产配置问题进行剖析，带来一场思想饕餮盛宴。房天下直击盛典现场，为您带来精彩图文直播！

活动主题：“改革承志 城市筑梦”第九届深圳房地产盛典

活动时间：2019年7月3日—4日（星期三、星期四）

活动地点：深圳华侨城洲际大酒店大宴会一厅（深圳市南山区深南大道9009号）

活动主要内容：

part1：深圳房地产庆典暨行业综合评价发布会

part2：城市更新：释放高质量发展动能

part3：中国经济与金融形势展望

part4：房地产逻辑：从增量到存量

房天下现场直播：

7月3日上午场现场直播：

活动会场布置

嘉宾签到

嘉宾合影

活动主会场

主持人-邱小生：现场的各位领导、各位来宾，女士们、先生们。

主持人-杨婧伊：全国的媒体界朋友们，大家上午好！

主持人-邱小生：我是来自深圳电台交通广播的节目主持人邱小生，今天非常荣幸和这么多地产同行朋友们相会在一起，大家上午好！

主持人-杨婧伊：我是来自深业集团的主持人杨婧伊。

主持人-邱小生：在深圳市规划和自然资源局的指导下，在1042家会员企业的支持下，第九届深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会隆重举行。

主持人-杨婧伊：会议以“改革承志 城市筑梦”为主题，创新引领发展的精神，发布行业综合评价结果，表彰优秀企业，打造“深圳地产”金字招牌，助力行业健康发展。

主持人-邱小生：今天早上还下了一点雨，但活动即将举行时天公作美，首先代表主办方对如期准时到达的朋友们表示最热烈的欢迎！

今天出席活动现场的有很多领导，接下来请允许我介绍莅临盛典现场的领导和嘉宾，他们分别是：

深圳市人民政府副秘书长徐松明先生；深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡先生；深圳市民政局副巡视员孙景明先生；国务院发展研究中心REITs课题组组长、享受国务院特殊津贴的专家孟晓苏先生；著名经济学家，原摩根大通亚太区董事总经理，现任排名前列前海金融董事长龚方雄先生；还有到场的协会副会长，他们是：深圳泰禾房地产开发有限公司总经理包辽新；深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司总经理陈茂政；深圳市华策投资控股有限公司副董事长戴迪；深圳市润恒房地产开发集团有限公司总经理丁宁；深圳市鹏城置业投资发展集团有限公司总经理助理冯毓萱；深圳市鹏瑞地产开发有限公司副主席郭东风；深圳市碧桂园房地产投资有限公司区域总裁胡超；深圳市龙光房地产有限公司总裁助理黄彦然；中国金茂控股集团有限公司深圳公司总经理李斌；深圳市锦绣房地产开发有限公司总经理刘枚；深圳市万科发展有限公司轮值总经理陆荣秀；深圳市城市建设开发（集团）有限公司总经理罗荣坚；深圳招商房地产有限公司总经理聂黎明；深圳市联泰房地产开发有限公司副总经理欧宝强；明昇集团有限公司总经理庞寅；深圳市物业发展（集团）股份有限公司总经理王航军；深圳市嘉霖集团有限公司副总裁邬风柏；深圳市京武房地产开发有限公司总裁谢鹏程；深圳市中桐房地产开发有限公司董事长杨洪祥；深圳市绿景企业管理集团有限公司常务副总裁叶兴安；恒大地产集团（深圳）有限公司副总经理俞立新；深圳市农科房地产开发有限公司董事长张成；深圳东海集团有限公司副总经理张旗；深圳市振业（集团）股份有限公司总裁朱新宏；今天的活动有一位女士一直忙里忙外，各项细节工作她都一一叮嘱，欢迎深圳市房地产业协会会长吕晋川女士；

主持人-杨婧伊：参与此次盛会的还有来自深圳市政府、市规划与自然资源局、市住建局的嘉宾们，感谢各位领导嘉宾的出席，以及对深圳市房地产业协会的厚爱与支持。

主持人-邱小生：婧伊是代表深业集团，今天来到现场的有很多新老朋友，放眼过去也有很多是每一年都参加活动的朋友，为了让新朋友更加深刻地了解我们的组织，接下来跟大家一起分享一段宣传片。

主持人-杨婧伊：看完协会精心制作的宣传片，大家有没有想了解深圳市房地产业协会背后的女人？接下来让我们以热烈的掌声欢迎深圳市房地产业协会会长吕晋川女士致欢迎辞。

吕晋川：尊敬的松明副秘书长、张学凡局长、孙景明局长、孟晓苏领导、各位副会长、各位领导、各位朋友，上午好！今天对房地产行业和协会来说是个特别激动人心的日子，首先，我谨代表协会对各位领导和来宾的莅临，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

九十八年前，中华民族伟大复兴展现出少有的光明前景；

七十年前，中华人民共和国成立，开启民族伟大复兴的历史征程；

四十年前，改革开放大幕初启，筚路蓝缕，实现从“赶上时代”到“引领时代”的伟大跨越；

三十年前，深圳市房地产业协会成立，引领房地产企业在现今粤港澳大湾区规划建设下，助推深圳核心引擎作用，带领湾区经济走向更广阔天地。

弹指一挥间，沧桑巨变。从建国初始的一穷二白，到改革开放热潮中的敢闯敢干与自我革新，当代中国在经济、文化与民生等领域的成就举世瞩目，凸显“惟改革者进，惟创新者强，惟改革创新者胜”之于中国过去、当下乃至未来的深远意义。

时至今日，今天我们迎来协会30周年庆典，30年的春风化雨，30年的润物无声，如今，协会共有1035家会员单位，开发行业覆盖率达到95%，在房地产开发、城市更新、土地整备等领域持续发力，关注企业动态，搭建政企桥梁，助力行业、引领行业。

今天，我们同时迎来第九届深圳房地产盛典，房地产盛典已经成为深圳规模较大、较具影响力的行业品牌盛会，为全市房地产开发行业交流沟通提供高端开放平台，受到政府、行业和社会各界的一致肯定！

借此机会，感谢深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、深圳市民政局一直以来对盛典、对协会的指导和呵护，感谢全体会员企业的鼎力支持和积极参与，感谢社会各界朋友的关心和关注。谢谢你们！

今后，协会将不负政府和行业厚望，继续秉承“服务企业、服务政府、服务大众”的宗旨，努力做好行业自律和服务，提升协会价值，维护行业利益，为推动深圳房地产业健康有序发展贡献更多的力量，直挂云帆，破浪远行！下面，我宣布，深圳市房地产业协会30周年庆暨第九届深圳房地产盛典活动正式开始！

主持人-邱小生：接下来有请深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡先生上台致辞。

张学凡：尊敬的徐松明副秘书长、尊敬的孙景明副局长、尊敬的吕晋川会长、尊敬的孟晓苏教授，各位企业家朋友、各位来宾，大家上午好！

今年是新中国成立70周年，也是深圳建市40年，今天我们迎来深圳市房地产业协会成立30周年庆典，三十而立，岁月如歌，春风化雨，春华秋实，很高兴受邀参加今天的盛典。首先，我谨代表深圳市住房和建设局对深圳市房地产业协会成立三十周年庆典、向出席大会的各位房地产业界企业家朋友、向关心支持房地产协会发展的各位朋友、向房地产协会吕晋川会长、向各位来宾表示欢迎和感谢！

1980年，邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开中国住房制度改革和房地产市场发展的序幕，深圳从南海边上的小渔村跃变成现代化大都市。在这个过程中，房地产业是一股不可或缺的重要力量。改革开放40年来，深圳房地产业应该是市场化程度较高、最活跃，也是最争气，为深圳争品牌的一个行业。深圳房地产业以敢为人先的精神披荆斩棘，砥砺奋进，为经济特区的建设发展做出了重要贡献。

一是创建了城市建设的奇迹。建市以来，房地产业对深圳经济增长、城市建设起着重要推动作用。2018年房地产开发投资达2641亿，占全市固定资产投资总额的42.5%，其中占GDP的比值是8.6%，税收418亿，有力推动了深圳经济增长。我们都知道，“三天一层”的国贸创建了“深圳速度”，地王大厦、京基100、平安国际金融中心等不断刷新地标的建筑都为深圳增添了很多荣誉。40年间，深圳从一个边陲小镇发展成为环境优美、宜居宜业宜游的现代化大都市，房地产业功不可没。

二是改变了市民的居住条件。建市以来，我市房地产开发企业累计提供约1.8亿、180万套商品住房，其中70%是中小户型住房，满足了广大市民的住房需求。近年来，众多开发企业积极参与人才住房和保障房建设，完善与居民生活密切相关的公共配套设施建设，实现了从住有所居到住有宜居的奋斗目标。此外，房地产业也积极响应政府的号召，大力推进城市绿色发展，目前全市累计共有1030个建筑项目获得绿色建筑的评价标识，成为全国绿色建筑规模较大、密度较大的城市之一。

三是引领了房地产业的发展，深圳是我国改革开放窗口和试验田，在这里诞生了中国房地产业的多个排名前列，1980年，深圳成立了全国排名前列家房地产公司——经济特区房地产股份有限公司，1981年深圳率先开始房地产开发试点，诞生了排名前列个现场售楼处。从深圳诞生的许多房地产模式至今仍在全国沿用，目前我市共有房地产开发企业1305家，其中一级资质企业23家，二级资质企业35家，全国房地产企业前三强中，深圳就有两家（万科、恒大）。此外，深圳房地产业积极参与社会公益事业，在支持灾区重建、扶贫、教育卫生事业等方面表现突出，据不完全统计，自2007年以来行业累计捐建资金超过43亿，为深圳、全省乃至全国的社会公益事业做出了重要贡献。

我市房地产业取得的成绩离不开中央、省市领导的关心支持，离不开深圳房地产业全体同仁的辛劳智慧，同时也与房地产业的辛勤努力密切相关。深圳市房地产业协会作为我市成立最早的行业协会之一，在历任会长的带领下，在现会长的带领下，在全体会员单位的支持下，与深圳房地产市场同呼吸共成长，积极搭建政企沟通桥梁，得到了政府、行业、市民的充分肯定，目前行业会员数量已达到1042家，行业入会率达到95%，被评为深圳5A级行业协会，成为深圳较具规模和影响力的行业协会之一。刚才我也说了，深圳市房地产业协会是深圳众多行业协会中最争气的金字招牌，成绩来之不易，功劳属于你们，借此机会我谨代表市住建局再次向房地产业协会吕晋川会长和历任会长，向房地产业的全体同仁，向关心、支持深圳房地产业发展的同志们、朋友们表示衷心的感谢！

业界的各位朋友们，四十年来，我市房地产业创造了辉煌的成就，党的十九大以来，我国进入了中国特色社会主义新时代，深圳房地产业抢抓新机遇，迎接新挑战，展现新作为。当前，深圳房地产市场发展与我市深化改革创新，在发展中解决深层次矛盾和问题仍有一定的差距，我们要全面贯彻落实深圳“两个定位”的要求，将房地产业的发展与促进经济发展、补足民生短板、化解矛盾风险等紧密结合起来，推动我市房地产市场的长期平稳健康发展。为此，我有几个意见想在这里跟业界各位同行共勉。

一是要加快建立房地产市场健康发展长效机制，防范化解房地产领域重大风险。建立房地产市场健康发展长效机制，是中央、国务院的重大工作部署，长期以来，我市房地产市场存在房价持续上涨、泡沫风险加大、市场炒作的问题，这些都与我们尚未建立起土地、金融、税收、住房保障、住房租赁等综合调控手段在内的长效机制有着密切的关系。今后，房地产业要按照党中央、国务院构建房地产业市场健康发展长效机制的要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，坚定落实我市房地产市场健康发展长效机制的各项政策措施，努力做到将房地产领域重大风险化解在源头，消灭于萌芽，确保不发生系统性重大风险，促进房地产市场长期保持平稳健康发展的局面。

二是积极参与粤港澳大湾区建设，促进房地产业与经济社会协调发展。房地产业关联度高，带动力强，是支撑经济社会发展的重要保障。当前，我市正在抓住粤港澳大湾区发展机遇，加快建设大湾区核心引擎城市，为此我们要充分发挥房地产业在经济社会中的重要作用，以稳市场、促增长、保民生为原则，挖掘住房用地供应的潜力，加快住房建设开发进度，增加住房供应和销售规模，确保房地产业与经济社会协调发展。

三是坚持高质量发展，不断提升城市品质，改善人居环境。城市是千百年的，建筑是永恒的，目前我市坚持以高质量为引领，出台了建设工程质量提升二十七条措施，从建筑标准、建筑设计、绿色低碳、建筑工业化等多个方面提出了促进城市建设高质量发展的创新举措，希望在座房地产企业发挥带头作用，积极转变发展理念、发展方向，全力打造精品项目、样板项目，不断提高项目建设的工业化、绿色化、信息化、智能化、标准化和精细化水平，以高质量开创我市房地产行业发展新篇章。

四是坚持经济效益与社会效益相统一，促进保障性安居工程建设。住房具有居住属性和资产投资属性，在深圳这样一个人口多、房价高、可利用土地紧张的城市，要更加突出住房的居住属性，不能过度投机，房地产企业要坚守“不忘初心、牢记使命”的要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，多建一些老百姓住得起、买得起的房子，而不应过度追求市场暴利。希望房地产企业担负起更多的社会责任，积极参与人才住房和保障性住房建设，为广大市民创造更多获得感和幸福感。

五是坚持行业自律，做全国房地产行业规范发展的标杆。深圳市房地产业协会作为行业代表、企业之家，要充分发挥行业协会的桥梁纽带作用，积极配合政府开展政策宣讲，推动企业诚信守法，要充分发挥深圳房地产行业先行发展的优势，做好行业自律，引领规范发展。当前，我市的建筑、装饰、物业、燃气等行业协会都相继开展了廉洁从业试点，在全市取得较好反响，希望深圳市房地产业协会主动推动廉洁从业试点，进一步健全协会各项制度，完善监督机制，加快形成民主管理、民主监督、规范有序的运行机制。

房地产业的各位朋友们，房地产业对深圳经济社会的健康发展意义重大，让全体市民住有所居、住有宜居是大家共同的责任、共同的挑战、共同的担当和共同的荣耀。希望深圳市房地产业协会主动作为，用心服务，继续发挥好政府和企业的桥梁纽带作用。市住房和建设局作为业务主管部门也将认真听取行业建议，进一步健全责任机制，为行业的健康稳定发展营造更好的环境。最后，衷心祝愿深圳市房地产业协会和全体房地产企业的事业更加辉煌，发展更加健康。预祝本次盛会圆满成功，祝大家身体健康，事业如意。谢谢！

主持人-杨婧伊：感谢张局长的精彩讲话。大家都知道，行业的发展离不开政府主管部门的大力支持和正确指导，接下来有请深圳市民政局副巡视员孙景明先生上台讲话。

孙景明：尊敬的徐秘书长、张局长、各位领导、吕会长、各位会员，女士们、先生们、朋友们，大家上午好！

首先，我代表深圳市民政局对深圳市房地产业协会成立30周年庆典表示热烈祝贺！深圳市房地产业协会30年来恪守协会宗旨，在服务会员、服务社会、服务政府方面取得了巨大的成绩，我对协会的工作表示赞赏！

深圳市房地产业协会是我市首批成立的行业协会之一，由深圳房地产企业等相关单位组成的行业协会，30年前深圳市房地产业协会的成立代表着市场化企业和行政工作搭建起一座高效沟通的桥梁，这座桥梁在深圳的经济发展中发挥着功不可没的作用，使得深圳市房地产行业更加自律规范，行业蓬勃发展，企业拧成一股绳，奋力向前。我听吕会长介绍，房地产协会会员已经达到1035家，行业入会率达到95%，这是会员企业对协会的认可，说明协会是一个成熟的社会组织。

在深圳这个市场经济高度发达的城市，粤港澳大湾区规划的重要城市，随着市场经济的发展和政府职能的转变，我们的社会组织将更加蓬勃发展。深圳市房地产业协会始终走在行业协会的前列，引领着我市房地产行业的健康发展，为我市经济发展和房地产行业的建设做出巨大成绩，我对房地产行业协会的期望值很高，要求房地产业协会继续努力，更好地为会员服务，为社会服务，为政府服务，增强凝聚力，继续开展高层次、有质量、有成效的活动，通过多元化的沟通交流，使我市的房地产行业经验能得到输出和改进，希望未来深圳市房地产业协会引领全国行业协会的潮流。

我相信在有关部门的领导下，在协会会员的共同努力下，深圳市房地产业协会一定会越办越好，为我市的经济发展和社会和谐进步做出巨大的贡献。谢谢大家！

主持人-杨婧伊：下面有请深圳市人民政府副秘书长徐松明先生讲话。

徐松明：尊敬的吕晋川会长、孟晓苏教授、龚方雄董事长，各位企业家朋友，各位来宾，上午好！非常有高兴参加深圳市房地产业协会成立30周年暨第九届深圳房地产盛典，受杨洪常委委托，我谨代表深圳市人民政府对大会的召开表示热烈祝贺，对各位来宾的光临表示诚挚的欢迎，并借此机会向各位来宾长期以来对深圳社会经济发展，特别是房地产业发展的支持和奉献表示衷心的感谢和崇高的敬意。

房地产业是城市发展的重要支撑，是社会经济和民生的重要保障，改革开放四十年来，深圳房地产业秉承深圳特区精神，敢为人先，勇于探索，善于改革，在土地招拍挂、房地产交易管理、住房制度改革、绿色节能建筑等多个领域都开国内之先河，成绩斐然，为深圳从一个南海的小渔村蜕变成一个地区生产总值位居亚洲前五的国际化大都市作出了重要贡献。

深圳市房地产业协会作为我市最早成立的行业协会之一，三十年来在历任会长和吕晋川会长的带领下，在全体会员单位的大力支持下，协会始终秉承“服务企业、服务政府、服务社会”的宗旨，积极搭建政企沟通桥梁，积极反映行业声音，维护行业利益，履行社会职责，得到政府、行业和社会各界一致的好评和充分认可。

今年是新中国成立七十周年，也是深圳建市四十周年，更是《粤港澳大湾区发展规划纲要》实施的开局之年。2018年10月，深圳不仅要继续敢闯敢试，敢为人先，而且要朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行，努力创建社会主义现代化强国的城市范例”，在新形势下我们有新的目标、新的任务、新的机遇、新的挑战，要求我们乘势而上，奋力而为。

我建议一是要更加注重发展质量，坚持世界眼光，国际标准，中国特色，高等定位，在健康、平稳、可持续发展的基础上，高标准地提升规划设计，高水平地发展绿色建设、装配式建筑、智能建筑，高质量优化开发建设方式，不断提高建设项目的绿色化、智能化、低碳化、人文化、标准化和精细化水平。

二是要更加注重社会效率。要在发挥房地产业助推经济增长作用的同时，更加关注处理好住房的居住属性和商品属性之间的关系，让住房更多地回归居住属性，健全房地产企业参与公共住房投资的建设体制机制和更多地履行社会职责，高标准、高质量地提供生活配套设施，让广大市民群众有更多的获得感和幸福感。

三是要更加注重协会的功能，房地产业协会要继续发挥桥梁纽带作用，带领广大会员企业不忘初心、牢记使命，继续扛起深圳改革创新发展的大旗，在政策宣贯、反馈行业意见、职业化队伍培养、新技术推广应用、国际化交流合作、行业自律、诚信经营等方面有更大作为，为深圳的社会经济发展做出更大贡献。深圳市人民政府也将一如既往地全力支持行业的发展，进一步完善建设项目的审批、招投标等一系列机制，进一步优化房地产交流资源服务环境。

最后，衷心祝愿我市房地产业和房地产协会取得更大发展，再创辉煌，预祝本次盛典圆满成功。谢谢大家！

主持人：大家都知道，深圳长租公寓以及租购并举制度贯彻落实得非常优质，今天活动中我们邀请相关朋友跟我们一起见证，有请农科房地产开发有限公司董事长张成先生、哈工大深圳经管学院王诚院长，为使协会更加发展壮大，协会在成立三十周年之际自然要进行一番表彰，有请农科房地产开发有限公司董事长张成先生把50万元支票颁发给王诚院长，同时请媒体朋友们记录这个非常有意义的时刻。

王诚：各位领导，各位嘉宾朋友，值此深圳市房地产业协会成立三十周年之际，很荣幸代表哈工大深圳向吕晋川会长和协会对我校的厚爱和支持表示诚挚的感谢！

哈工大深圳经济管理学院正式创立于2006年，创院院长为我国著名学家、原国务院发展研究中心副主任刘世锦教授，我们借鉴了世界一流特别是麻省理工、斯坦福、香港科技大学这样的综合强校，建设经管学院的宝贵经验，取经济学和管理学于一体，以强大的理工科为依托，培养具有国际化视野和团队协作能力的创新型和复合型人才。短短三年间，我们吸引了十数名毕业于宾夕法尼亚大学、日本东京大学等世界名校的青年才俊加入教师队伍。去年在本科招生上再上一个台阶，在广东所有高校中，哈工大深圳以较高投档线接受了来自全国优秀学子。

个人的力量是有限的，大家的力量是无穷的，深圳的伟大在于它拥有开放进取、尊重知识的企业家群体，因为你们，我们有信心向世界表明深圳这片神奇的土地不光可以创造一个经济的奇迹，我们还有信心再创高等教育的神话。我们真诚希望有更多像吕会长这样热爱教育、捐资办学的有识之士和商界名流参与科学兴国、教育强国的伟大事业中来，也想利用张学凡局长号召的地产企业应该承担更多社会责任，让我们一道为中华民族的伟大复兴贡献自己的力量。再次感谢吕晋川会长的大力支持，祝所有会员和嘉宾身体健康，事业发达。谢谢大家！

主持人-邱小生：经过现场这么多房地产从业人员的努力，每一个来到深圳的朋友都可以成为深圳人，买好房子、住好房子或者租好房子，接下来有请业主代表黎晴光（音）先生登台，有请陈茂政先生，请您把在深圳买得好、住得好的钥匙交给嘉宾，同时也请媒体记者记录下这一时刻。

协会成立三十周年这个特殊的时期，党的十九大报告中提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全深圳人都可以居者有其屋，有关这方面，相信晋川会长有很多心声想跟大家一起分享，有请晋川会长跟我们一起分享践行社会责任上的故事。

吕晋川：非常高兴能和大家一起见证这个激动人心的时刻，我来到协会有十五年了，在座的很多朋友都见证了我的成长，我的排名前列任领导就是孟晓苏先生，当时我在中房集团做他的秘书，孟晓苏总经理告诉我很多做人的道理、做事的责任和使命。

我是2005年到协会，踏入协会那一天我就在想协会是什么、协会该怎样运营、怎样才能成为一个优秀的协会。2008年协会的会员只是单纯的房地产开发企业，当时我们的想法只是做会员之家、会员之友，把服务做到较好。十年过去了，很多朋友告诉我“会长，你真的很棒！”但我想告诉大家，真正棒的是你们，因为我们的会员是这个社会最精英、最优秀的群体。也告诉大家一个好消息，这次盛会我们总共筹集了290万元，正是因为大家的一点一滴，我们才得以能够在两天举办四场公益性活动，对社会全开放，让社会大众了解我们、认识我们，感受到深圳的力量。

让梦想照进现实，也正是因为有会员企业，秘书处才可以信心百倍地编写《深圳市房地产开发企业社会责任》，这是全国少有的代表一个城市的行业社会责任，自豪满满。

有太多可写的内容了，大到这座城市的规划设计、建筑楼宇，小到每个社区的一棵树苗、一个垃圾桶，都承载了会员企业的用心良苦。在城市高质量发展的今天，地产人也通过房地产这个载体实现了自己的人生梦想和价值。而立之年的协会应该再干些什么呢？我相信唯有独立的、专业性、引领性的行业协会，才能永久生存和发展，才能得到更多政府和企业支持、认可。

党的十九大报告提出“要建立租购并举的住房制度，支持和鼓励多主体供给参与租赁市场”，房地产开发企业作为社会责任的坚定践行者，我们一马冲天，走到市场的最前面，招商、万科、深业都是我们行业的佼佼者，我们创立了一系列品牌公寓，为社会提供大量租赁用房。

2018年，政府提出稳租金商品房，只租不售，接受政府主管部门的租金管控和指导，实现一房一价，严格控制租金涨幅。而协会作为非营利性组织，天然具备发展行业和践行稳租金商品房试点工作的义务。于是，经过反复论证和广泛征求意见，经会长办公会议一致通过，协会愿意拿出800万元用于我市稳租金商品房的事业，愿意成为稳定市场租金的一分子，为社会、为政府、为老百姓提供一种可能，让我们的梦想照得更远。

协会更希望通过这种方式在服务好会员的基础上，让会员的每一分钱都花得更有意义、更有价值。在此，特别感谢深圳市住房和建设局的大力支持和肯定，感谢在座的你们，我们较好的榜样。

今天我们这个公寓已经找到了，刚才陈总已跟业主交接了钥匙，这是一栋2700平方米的独栋商品房物业，这栋物业我们将通过集中管理，为刚刚毕业、漂泊在深圳、寻求发展的年轻人提供性价比高的住所，让他们能在这里认识更多朋友，打造一个深圳的家。感谢会员朋友的见证和鼓励，感谢政府一如既往地支持和帮助，让我们拭目以待一个崭新的开始，有你们真好！谢谢！

主持人-邱小生：谢谢会长！彩排时我跟婧伊说，我们开车过来，深南大道也好，北环也好，滨海大道也好，我们看到一栋一栋建筑，我们看到的公园、公路都和很多房地产朋友相关，经常有人说房地产赚钱，但实际上房地产从业人员才是这座城市变漂亮、变得这么好背后的建设者。

接下来将进入表彰环节，首先请出获奖代表，有请：

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司总经理陈茂政先生；深圳市富通房地产集团有限公司总裁黄文先生；嘉里置业（深圳）有限公司总经理赵富莉女士；深圳市嘉霖集团有限公司副总裁邬风柏先生；大悦城控股华南大区公司总经理李晋扬先生；深圳市绿景企业管理集团有限公司常务副总裁叶兴安先生；深圳市城市建设开发（集团）有限公司总经理罗荣坚先生；深圳市中桐房地产开发有限公司董事长杨洪祥先生；深圳市联泰房地产开发有限公司副总经理欧宝强先生；深圳市特发地产有限公司董事长丁晓东先生；恒大地产集团（深圳）有限公司副总经理俞立新先生；深圳市华房投资发展有限公司董事长严若海先生；鸿荣源置业集团（深圳）有限公司执行董事姚如忠先生；华润（深圳）有限公司总经理孔小凯先生；深圳市物业发展（集团）股份有限公司总经理王航军先生；深圳市农科集团有限公司董事长张成先生；深业泰然（集团）股份有限公司董事长陈多先生；深圳市合正房地产集团有限公司董事长袁富儿先生；深圳市鹏瑞集团有限公司副主席、深圳市鹏瑞地产开发有限公司副主席郭东风先生；深圳市京武房地产开发有限公司总裁谢鹏程先生；深圳市振业（集团）股份有限公司总裁朱新宏先生。

主持人-杨婧伊：有请颁奖嘉宾吕晋川女士、住建局局长张学凡先生、房地产业处副处长黄征宇、孟晓苏老师。

（“深圳30周年见证贡献奖”颁奖环节）

主持人-杨婧伊：接下来为大家播放2018年房地产开发企业业绩视频，请看大屏幕。

主持人-邱小生：请获奖代表隆重登台，他们获得的是“2018年房地产开发企业综合实力十强”，有请会长和孟晓苏教授为他们颁奖。

（“2018年房地产开发企业综合实力十强”颁奖环节）

主持人-邱小生：接下来要颁发的是2018年深圳市房地产开发行业综合实力二十强。

2018年深圳市房地产开发行业综合实力二十强的企业：

深圳市龙光骏景房地产开发有限公司深圳市满京华投资集团有限公司深业泰富物流集团股份有限公司深圳市科之谷投资有限公司深圳市合正房地产集团有限公司深圳市东部开发（集团）有限公司深圳机场地产有限公司新旺实业发展（深圳）有限公司深圳市城市建设开发（集团）有限公司深圳市信义房地产开发有限公司

主持人-邱小生：有请以上获奖代表登台。

（“2018年深圳市房地产开发行业综合实力二十强”颁奖环节）

主持人-邱小生：接下来颁发2018年深圳市房地产开发行业诚信优质企业奖。

吕晋川：我要说明一下，诚信奖项是规划国土委三年排名前20名的才有这份荣誉，这个荣誉是真正的金字招牌。

（“2018年深圳市房地产开发行业诚信优质企业奖”颁奖环节）

主持人-邱小生：现在颁发2018年深圳市房地产开发行业品牌价值企业的奖项。有请以上获奖代表登台。

（“2018年深圳市房地产开发行业品牌价值企业”颁奖环节）

主持人-邱小生：接下来要颁发的是深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业奖项。

（“深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业”颁奖环节）

主持人-邱小生：接下来要颁发的是深圳市房地产开发行业发展动力企业。

（“深圳市房地产开发行业发展动力企业”颁奖环节）

主持人-邱小生：房地产协会在今年成立了房地产糯瓦学院，目的是为会员提供优质的行业培训服务，同时企业也积极进行糯瓦学院培训学习，我们今天要表彰热爱学习的会员企业，所以今天有了第七个奖项，就是深圳市房地产行业标杆学习企业。

（“深圳市房地产行业标杆学习企业”颁奖环节）

主持人-杨婧伊：请所有获奖嘉宾和颁奖嘉宾一起拍摄大合影。

祝贺以上获奖企业，他们是行业的优秀代表，是行业的领跑者。新时代要有新作为，新使命需要新担当，在行业发展的新时代背景下，希望企业紧跟时代潮流，不断奋斗，取得更加优秀的成绩，与此同时，不忘初心，牢记使命，积极履行社会责任，让生活更加美好。

主持人-邱小生：接下来要邀请中国改革开放亲历者和见证者孟晓苏教授，他将以独特的视角和经历和我们一起分享“不忘初心，坚定推进改革开放”。

孟晓苏：吕会长，各位朋友、各位同行，大家上午好！祝贺深圳市房地产业协会成立30周年，今天很高兴跟大家共同分享“不忘初心，坚定推进改革开放”。改革开放40年，正好也是深圳市建市40年，深圳作为全国改革开放的发源地，有力推动了全国改革开放进程。去年是房改20年，深圳市房地产企业在这当中起了引领作用，房改20年，为中国经济注入强劲的发展动力，房改之前，中国经济总量排名世界第7，房改之后平均每两年超越一个国家，到2010年升至全世界GDP总量第二，这之后继续拉大和第三、第四名的距离。房地产投资增长40倍，由此拉动中国经济增长十倍多。

现在我们正面对着走向新的改革开放局面历史时刻，我想共同回顾40年改革开放，回顾20年城镇房改，坚定下一步推动改革开放的决心。

 一、回顾40年改革开放——引领人民走向繁荣富裕

“不忘初心，方得始终”。我们这些人的初心是什么？就是团结起来，振兴中华。这是我们40年前在北大读书时，同学们在游行中喊出的口号，成为时代强音，指导了那一代人为这个目标而奋斗。在这之后，我们走到工作岗位，我有幸到了中南海，到了改革开放创始人万里同志身边，成为他的秘书，后来在全国人大担任秘书局副局长期间又为万里委员会和习仲勋排名前列副委员长服务，从他们身上我学到了改革开放的精神和锐气。

2015年，我对改革开放初期的一段回顾传遍了全国，我说的是“改革从安徽开始，就是从万里同志开始。开放从广东开始，就是从习仲勋同志开始”。这句话经过媒体的传播，得到全国人民的认同。“改革从安徽开始，就是从万里同志开始”，大家都知道，中国的改革是从农村开始，农村的改革是从安徽开始，万里同志最早在安徽推动了改革，人民群众喊出“要吃米找万里”，就是人民群众对党的歌颂。

而开放从广东开始是因为习仲勋同志1978年初主政广东，在他的领导下，广东省委最早提出利用广东的人脉和地缘优势，对外开放。接着成立了宝安（深圳）和珠海两个对外加工基地，接着又设立了特区，最早设立的四个经济特区，有三个在广东，其中很多改革措施都是从深圳推出的。所以我在这里要加一句“开放从广东开始，更是从广东的深圳开始”。

这些80年代的改革思想激励着我，也激励着包括李克强在内的年轻人。1988年我们一起到北京大学读厉以宁教授的经济学硕士，1990年当我们硕士毕业时，李克强的硕士论文是挑战诺贝尔奖金获得者刘易斯的二元结构说，提出改变城乡二元结构，发展城镇化。我的硕士论文则是总结在国务院工作八年的经验，总结改革开放十年的历史，提出要推动市场经济改革，我们的论文都高分通过，获得硕士学位。根据学校的安排，我们分别把文章在专业刊物上发表，李克强发表了他的硕士论文，28年前他就提出改变城乡二元结构，发展城镇化。很多专家们都读不懂，所以没有人批判他。而我以国家商检局副局长的身份发表的是“坚持经济改革的市场取向”论文引发党报和党刊的批判。

首先是《真理的追求》杂志总编辑刊文，愤怒批判我的市场经济改革，说“什么市场经济？分明是要复辟资本主义”。《人民日报》当年发表吴建国这篇文章的同时，又在头版配发了社论，题目是“进一步改革开放”，其内容是不改革不开放，反改革、反开放。随后邓小平同志南巡讲话，走到包括深圳在内的南方重要城市，中国的改革开放从此掀开新的篇章。邓小平同志在南巡讲话中指出“社会主义也可以搞市场经济”，江泽民同志随后改变了原来的提法，他提出中国要建立社会主义市场经济，随后把“社会主义市场经济”写入党章、写入宪法，我的观点就站住了。有人说先进一年是先进，先进十年有可能是先烈。幸亏邓小平南巡讲话讲得早，不然我孟晓苏就成了先烈。

现在回顾邓小平当年的提法，社会主义也可以搞市场经济，我们完全可以按照邓小平的说法，把社会主义发展为就是市场经济，我们和全世界的各个市场经济都是同一个市场经济，我们不需要在市场经济前面再加上姓“社”还是姓“资”的定贯词。正是在争论时期，我的导师厉以宁教授把三个硕士同学的三篇论文汇集成一本书，我和李克强的论文各作为一章李源潮同学的作文作为第五章，其余五章由厉以宁撰写。我和李克强又分别读了厉以宁的博士研究生，李克强的博士论文获得中国经济学界较高奖项。我们今天的主要领导人在他们的求学岁月都是在研究市场经济，研究中国的农村。而今天他们的改革思想非常坚定，他们直接继承了80年代中国共产党领导人的改革和开放思想。“以壮士断腕的勇气和凤凰涅槃的经把改革进行到底”。总结四十年的改革开放，有人问我“您能不能用一个词汇来概括四十年的改革开放？”我说可以，这个词汇就是倒逼机制。正是因为当年安徽农民讨饭，倒逼出了农村承包责任制改革，正是因为当年广东居民逃港，倒逼出了改革开放，正是因为当年计划经济使中国经济走入绝境，倒逼出了市场经济改革。

二、回顾20年城镇房改

房地产业拉动中国经济，我们引入房地产业是对外开放的结果，小平同志在1980年就提出发展房地产业的一系列思想，而我在担任中房总经理期间，有幸被组织批准在95、96年到美国做访问学者，带回了国外的宝贵经验。根据对国外经济运行规律的分析，在中国已经经历了三次排浪式消费之后，我在1996年就预言住房和汽车将成为中国经济下一步新的经济增长点，由此拉动中国经济的转型发展。1996年离房改还有两年，而汽车是一直到2003年国务院才允许进入家庭，当年我们的思想都是来自于改革开放。

1996年正是因为学习国外的经验，我推出住房建设可以成为国民经济新的增长点，朱镕基副总理接受了这个观点，他提出把住房建设培育为新的经济增长点和新的消费热点。在美国访问学习让我又带回了一个词汇，并且把它在中国传播开来，叫做“American a dream”，这是1997年《亚洲华尔街日报》对我的英文访谈，我提出在50年代，美国人的梦就是拥有一套住房和一辆汽车，我们中国正在逐渐走向这个梦的边缘，它会成为中国人的梦吗？Chinese dream？我用了一个疑问句，因为它即将到来。

1997年中国地产界最早提出了中国人的梦，当然，我们当年提出的中国人的梦和习主席后面提出的中华民族伟大复兴的中国梦含义差远了，我们想到的的是住房和汽车，习主席想到的是中华民族的伟大复兴。

1998年我们完成了房改方案，房改课题组是1996年在我的博士论文的基础上设立起来的，由国家原体改委、建设部、国家计委、科委及中房集团共同设立的，经历了一年半的研究，顾问团队都是当年的老领导大专家，是几个部门的主要负责人，再加上我的硕士论文又是厉以宁指导，可以说房改课题组集中了当年的先进智慧。房改方案98年初上报国务院，7月份国务院发布文件，启动了轰轰烈烈的城镇住房制度改革，把原来居民租住的公房变成可以销售给居民的商品房，实现了“二十年前农村农民一亩地、二十年后城镇居民一套房”的伟大变化。而当年我们提出的一系列政策也都被国务院采纳，当年的政策力度非常之大，由它开创了房地产业发展的前景。

为了推动房改，我们还引进了多项金融产品创新，其中包括住房抵押贷款、住房公积金制度，在房改方案中写明后都很快实行了，而住房抵押贷款保险是为银行买的保险，也是在当时由我个人提出的，很快被采纳。

我持续呼吁的反向抵押养老保险已经在幸福人寿实现，而我2005年提出的房地产投资信托基金REITs现在已经有很多类REITs实现，金融创新对我们来说是不容易的，比如住房抵押贷款，现在看来是一个常见的金融工具，当时我们持续宣传了三年才被银行和居民所接受，首先银行是不愿意接受，因为当时国有企业借钱不还已经成为风气，后来朱总理实行了核销呆坏帐的办法，凡是国有企业三年借款既不还款也不还息的，就作为呆坏帐核销，如果三年内还了一次息就不能核销，只能还本。由此给国有企业一个经验，就是借款之后既不还款也不还息。银行刚刚走出阴霾，又让他们贷给老百姓，他们放心吗？俞正声带我去银行的行长会给他们做工作，我拿美国老百姓特别是美国华人住房贷款还款较好的情况给他们讲，银行行长们才开始做，一做发现真是好产品。

供给侧问题解决了，需求端还存在问题，中国的老百姓当时不愿意借款买房，怎么解决这种思想呢？顾云昌编了中国老太太和美国老太太天堂对话的故事，一下子把老百姓的心结解开了，老百姓踊跃贷款买房，过几年房价翻番了，老百姓只需要根据原来的协议还款，银行没吃亏，老百姓也赚了。接着汽车进入家庭，跟它们关联的基础设施建设也搞起来了，这就成了新排浪式消费的较新三大件，推动着中国经济成功转型到重化工时期。

在房改之前，1996年我们出现了排名前列轮产能过剩，回想当年，朱副总理在淘汰产能时又砸纺机，又炸高炉，江浙一代老百姓看着砸纺机可惜，说“我们给废品价，你卖给我们吧”。当年多少钢铁过剩呢？1亿多吨，当年多少纱锭过剩呢？全国只有5000万支纱锭就过剩。后来拉动内需，发展到2亿吨钢铁还不过剩，这只是在朱镕基副总理退休前发生的事，而纱锭则发展到2亿支都不过剩，原因是老百姓原来只是穿衣服用点布，后来老百姓买了房子，一装修才发现窗帘、床上用品等大量的纺织品需求，江浙一带老百姓把纺织机赶快修理修理，所以江浙一带出现了很多大亨。

有人说都投到房地产去了，怎么推动创新？正是房地产的发展，推动了包括从规划设计到建筑安装，到家居部品等一系列的创新。房地产的发展不光使得中国城市居民住房面积和品质成倍增长，而且房地产的发展拉动了一百多个产业的发展。正是因为朱总理有了这样的认识，我们在2003年提出“将房地产业列为国民经济主导产业”时就被国务院所接受，国务院的文件说它是支柱产业，这个观点是对的，但不够，应当是主导产业，支柱产业多少还有计划经济的色彩。同样的情况还出现在2014年、2015年，因为持续打压房地产，造成房地产投资在两年之内持续下跌，从20%以上的投资增速下降到接近于零，伤及经济，造成第二次产业过剩。和房地产相关联的工业产业纷纷出现大量过剩产能和无效供给。是什么解决了这些过剩产能呢？是去库存，可见房地产一旦兴旺起来，这些由于打压房地产所造成的经济萎缩就可以解决，事实证明房地产业是国民经济的主导产业。

下一步中国老百姓还需不需要住房呢？有不少专家说不需要了，也有人说房地产业应该被国家抛弃了。其实人民群众有着旺盛的住房需求，在人民群众对美好生活的向往中就包括有更舒适的居住条件和更优美的环境。而我们今天更要着力推动供给侧改革，要认清中国社会的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾，要促进全体人民共同富裕，使全体人民住有所居。

在这方面的供给侧改革，一是要继续供应保障房，加快完善住房保障体系。很多企业过去都在这方面做了大量工作，今天我们还在继续推动着保障性住房建设。国务院政府工作报告明确了两个为主，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。去年年底又提出“两个体系”的著名思想，即完善住房市场体系和住房保障体系，不能因为一个体系包括保障体系建设不完善，就否定了住房市场体系。

二是提倡租购并举，完善住房制度改革。提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度。

三是加快住房制度改革和长效机制建设。面对近些年来由于短期调控造成的政策不稳定，中央多次提出要稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制。我们长期这种短期调控，从2006年以来就造成了房地产市场的三年小周期现象，我曾经把它比喻为“嘣嚓嚓”的节奏，一年涨，两年压，2015年去库存，不光楼市旺销，而且房价猛涨，那一年北京上涨35.2%，上海上涨45.5%，深圳房价统一报道上涨50%，说明这个市场是压不住的，一放就反弹上去了。正是这种楼市调控，明显压低了中国经济增速，从限购政策2010年发力以来，中国经济就结束了8以上的增速，现在一路往下走，真让人担心。

中央党校周天勇教授研究了中国提前结束8%以上增幅的情况，对比中国台湾和韩国，韩国8%以上增长保持了43年，台湾地区保持8%以上增长48年，而中国大陆仅保持33年，比韩国少了10年、比台湾地区少了15年，原因何在？我看楼市调控是一个重要因素。

面对外需困难，需要拉动内需，我们还要继续限购城乡居民购房吗？还需要约谈地方政府，用“一刀切”来改变因城施策的正确政策吗？还是应当按照中央的要求，因城施策，分类指导，分类指导不是分类调控，是分类指导，夯实城市政府不是省政府的主体责任。年初又一次提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

四是金融支持居民购房，发挥货币政策的传导机制。我们所提倡的住房抵押贷款发展二十年之后，到2018年底，房贷余额38万亿元，占全国银行信贷总额的28%，总体资产质量优良。但现在由于限制居民房贷，银行目前普遍存在惜贷现象，不是没有钱，他们不敢贷，你让他们贷给谁？贷给高负债的国有企业吗？他们的负债率都达到85%了。贷款那些制造业吗？他们卖不出东西怎么还款？还有的人贷给小微企业，我知道应该贷，但他们缺乏抵押品，银行如果贷给他们，就会把经济风险传递到金融风险。

我们看到银行发房贷，老百姓的购买力是通过传导效应拉动多项支付，有的专家说居民购房影响了消费，他们的推导是因为这个人买了房，就没有钱干别的了，因此说是居民购房影响消费。我则不这么看，我认为买房本身就是消费，买房之后要装修，这又是消费，特一是当他买房之后，把钱支付出去之后，开发商得到了钱交给供应商，每个环节都有对劳动者的支付，由此拉动多项支付，搞活了经济。而只是看一个个体，说他拿钱买房就没有别的钱消费了，这个专家思维太简单了，脑袋是方的。我们也听说过一个有趣的美国小故事，说100美元，转了一圈，拉动了一系列支付。一个人到饭店去住，拿100美金交给老板，然后选房，选房时老板跑去找餐馆老板支付了100美元欠帐，餐馆老板找到肉铺老板支付了100美元欠帐，肉铺老板找到屠宰场老板支付了100美元欠帐，屠宰场老板找到经理支付了100美元欠帐，有趣的是这个客人没有选中房子，最后把100美元要回来走了，对他来说没发生什么，但对整个市场发生了奇妙的作用，一连串欠债就解除了，如果100美元完成支付，这一路支付也就解决了，这就是货币传导作用最有趣的显示。我们的居民购房，他的货币难道不是这样传导吗？银行贷给居民，居民购房又传导给各个产业，并且各个产业都支付着成本、利润和劳动者的劳动报酬，这就显示了货币传导机制的明显作用，我想用这个观点来说服那些认为居民购房会影响消费的专家。

再把这张图倒过来看，如果让你浇树，你会浇哪里呢？有人说救树叶，救小微企业，我们都知道浇树要浇根，但根离树叶远着呢，可是当你把水浇下去之后，水顺着树干传导到枝叶，最后把树叶也救活了。也有人说现在居民负债率太高，不适合做住房抵押贷款，正好我们看到瑞士信贷刚刚发布的《2018年度全球财富报告》，说中国老百姓的财富仅次于美国，中国房产净值占中国家庭财富66%，负债率仅9%。9%是低负债，这个数据告诉我们国民经济如果发展的话，需要加杠杆就要加在居民一端，这样可以形成购买力，避免把负债再加到企业头上。

三、不忘初心推动改革——扩大内需，保持战略机遇

现在全国人民最关注的就是美国对中国极限施压，已对2500亿美元商品加征关税，在习主席和特朗普会面之后，2500亿美元商品不减，只是减了未来。虽然双方说了不少好话，特朗普作了不少承诺，但这个人不靠谱，大家乐观不起来，还在静观其变。今后中美摩擦和其他方面的摩擦将是长期的。

早在2016年特朗普刚刚当选时，我就研究他的房地产商思维，并且写了两篇文章发表，我是了解房地产商的诸多人之一，特别是特朗普这个人，他一辈子只干过一个行业，就是房地产，连他上辈子都没干过别的行业，就是房地产。他一辈子只干过一个公职，就是直接当了美国总统，你说他不是房地产思维还能有别的思维吗？房地产思维里有很多好东西，特朗普的《交易的艺术》成为美国畅销书，发行500万本，15个月位列畅销榜排名前列名，他提出开发商必须敢于想象，主动出击，特朗普在谈判中仍是运用了这些艺术。我跟代表团的部长们发信息，告诉他们跟这种人斗，你斗不过，我体谅你们不好谈。特朗普还有一个外号叫“十点半先生”，为什么把他叫“十点半先生”呢？这是纽约商界给他起的外号，特朗普常年有五、六百个诉讼，他以此为乐趣，跟别人签协议，在协议施行当天上午给人发快递，提出最后要价，如果你同意，咱们就做，如果你不同意，我就不履行了。而对方收到快递撕开时是十点半，十点半特朗普来了，这种市井泼皮，你跟他打交道打得赢吗？我们跟他要打多少年交道？我认为房地产周期将使特朗普继续连任。

美国的房地产是18年为一个周期，最近三个周期走得非常准，而它影响到了美国政治家的行情。老布什总统之所以只当了一届就被选下台，就是因为他上任就赶上了房地产下行行情。而特朗普则不然，特朗普现在赶上的是上升周期，但这个上升周期是2012年就开始恢复了，特朗普正是因为2012年之后房地产市场上扬才走出低迷，后来被选举为总统。在他第二任的时候正好处在房地产上涨期，所以我断定他能继续当选，他一直当选到2025年，美国下一轮房地产拐点将是2025-2026年，他全躲过去了，下一届总统倒霉了，我们还要准备跟特朗普打六年的交道。

特朗普提出的这些问题，哪些是我们必须阻止的？中国要维护核心利益，而中国的核心利益都比在经贸方面，我们的核心利益一是维护国家利益与主权，二是确保国家安全，三是守卫未来发展机会。

首先是关于进口问题，贸易顺差不难化解，在第二届“一带一路”会议上，已经提出“我们愿意进口更多国外有竞争力的优质农产品、制成品和服务，促进贸易平衡发展。”现在我们建立的进博会已经准备召开第二届了，我们从美国大量进口农产品，这让我们这一代人感到很高兴，当我小的时候中国是个农业国，我们盼望着什么时候中国能成为工业国，出口工业成品，让别的国家跟我们的进口农产品，那得有多少。现在美国人站出来说“我给你提供农产品吧”，这有什么不好？进口农产品就相当于进口土地、进口淡水、进口环境资源。习主席在最近的G20会议上又承诺要进一步推出若干重大举措，加快形成对外开放新局面。

很多年前我们就已经确定了要增强内需拉动经济主引擎作用，现在谈到内需，中国的股市完全不可信任，中国的股市涨涨跌跌，完全是受特朗普的操纵，去年特朗普发twitter，说“我把中国的股市打下来21个点”，实际到年底，沪指下降了25%，深成指下降37%，全球垫底，最近又开始新的下跌。中国的股市是牛市还是熊市？我的判断它是个狗市。但唯独中国房地产业持续坚挺，不惧打压，支撑中国信心，这个打压不是来自特朗普，而是来自中国各地政府。在持续打压之下，去年全国平均房价上涨10.7%，今年1-4月又比去年年底上涨了6.4%。当然，一线城市房价最近下降，这需要引起警惕，需要提示那些地方政府不能再打压了。

在应对时，还要抑制中国居民购房需求吗？你要知道你的很多东西在美国面前是劣势，包括出口和高科技，但内需是强势，房地产是强势，当我们积极推动内需发展和房地产发展时，美国人不会打压我们，反而要依赖我们、感谢我们。在房地产投资持续下滑的情况下，基础设施投资也持续下滑，原来房地产投资20%左右，现在下滑到10%以下，固定资产投资增速从原来的20%左右下滑到低于6%。今年1、2月份又出现房地产销售负增长，好在发现问题，及早弥补上去。

为什么要打压房地产？原来就是为了一个完不成的目标，叫做“降低房价”。房价本来是降不下来的，它也不是政府要做的主要工作，政府背负着完不成的降低房价目标不是给政府找麻烦，给政府降低威信吗？我们看到了房价的持续上涨，我们也相信未来房价在中国很长时间内都处在上涨阶段，三十年房价上涨了20倍，近期房价还在继续上涨，我们需要面对房价上涨的做法，前面说了，加强供给侧改革，建立住房保障体系，这样才能解决低收入的住房问题。而房地产投资和基础设施投资现在已经成为中国固定资产投资的主要部分，各占22-24%左右，而根据央行专家的统计，房地产投资比基础设施投资占用资金少一半，拉动力大一倍。为什么这样呢？很明显，因为房地产产品有接盘侠，房子建成之后，老百姓购买走了，就不是企业负债了，而老百姓的负债率很低。基础设施建设需要长年慢慢收回，期间背负的政府债和地方政常年折磨地方政府。

再讲讲人民币汇率问题，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，中国不搞以邻为壑的汇率贬值。我作为进口产业的代表，多次呼吁人民币升值，2002年“谁说人民币要升值，谁就是屈从于帝国主义压力”时，我呼吁人民币要升值。2004年国家采纳了这个建议，2004-2010年这几年间，人民币从1：8.27上涨到2010年的1比6.83。有利于抑制通货膨胀，有利于稳定投资者信心，有利于从产品输出转向资本输出，有利于购买国外技术、专利与品牌，有利于中国老百姓出国旅游、购物、留学、投资和养老，甚至还有利于营造更好的国际环境，我们可以把它当做条件去跟特朗普讲“你看，人民币不是在贬值，而是在升值”。升值还有利于人民财富和国家财富的效应显现，而共产党的执政业绩也是通过经济总量的增长，特别是跟国外比较，是通过汇率折算美元实现的，这些年中国经济增长，包括我前面讲到的房改以后平均每两年超过一个国家，不光是经济发展，也有从2004年以后人民币升值因素的参与。

加快人民币升值会缩小中国GDP总量与美国的差距，去年我们相当于美国的66%，如果人民币升值20%，就会进一步缩小与美国的差距，如果人民币升值30%呢？我们就达到了美国标准。当然，中国的GDP总量因为汇率升值，提前超过美国时，特朗普和美国政府可不要后悔啊。至于谈判中提出的包括若干开放的措施，我认为我们应当强调四个自信”，理论自信、道路自信、制度自信、文化自信，中国改革开放已经给中国人民营造了一个非常光辉的前景，在这种情况下，我们为什么不自信呢？“四个自信”合起来应该叫中国自信。

最后谈一谈关于国有企业改革的问题，近几年来我们国家国有企业过度发展，而民营企业和混合所有制企业落后，特别是通过发国债搞建设，成立了不少平台公司，这些平台公司都是新国企，而搞PPP项目以来，央企的施工单位增加了负债率，把不该进入国有资产的负债变成所谓的国有资产。我们现在需要做的是加快推动我国既定的国资与国企改革，需要加快进行三个“偿还”，把房产偿还给居民，把养老金偿还给职工，把借贷偿还给债权人。首先谈谈把住房偿还给居民，我们当年已经做了这个事情，而且取得了伟大的成就，1998年住房制度改革至今，我们已经致力于把住房财产还给人民，不再是国有财产，有人把它叫做私有化，“住房私有化”这个提法是可以采纳的。现在的问题是还不够，还有很多军产房、国产房、校产房、院产房，我做反向抵押以房养老时才发现很多老人的房产证不完整，要进一步推动住房制度改革，把房产还给人民。二是把退休金还给职工，过去这么多年没有形成退休金、养老金，而形成大笔国有资产，这就形成了国外很多是由养老金运行的企业，而在中国是国有资产无比庞大，现在中央已经决定划转部分国有资本充实社会保障资金，从十八届三中全会到现在的六年才划了三个企业，实在太慢。去年底中央又提出要继续划转部分国有资本充实社保基金，这是必要的，因为拖欠了这么多年。缺口多大呢？据说是6万亿，但是看看现在的国有资本就已经是66.5万亿，这把66.5万亿划出10%作为社保基金，这不就是把社保基金的缺口一次性补齐了吗？所以国务院已经下达文件，要先划10%，以后还划不划再看情况，因为还有人民群众呢。怎么划转？桥和船的问题没有解决，现在制定的办法只是抽丁比例法，谁上市，拿谁的10%变成社保基金持有，这太慢了，这几年股市不好，上市企业太少。第二个是平摊比例阀，相当于某个兄弟没有儿子，其他兄弟们把儿子卸条胳膊、卸条腿放在你面前，这也不好管理，我主张要学习民间智慧，老百姓面对着诸多兄弟之间有一个没儿子的，他们的办法是过继一个儿子给你，这样不就很容易解决了吗？按照我的设计，可以把三桶油拿出一桶划转给社保基金，把五大商业银行挑选一个划转给社保基金，还有地方资产，还有像东北老工业基地那种长期征用没有返还的，也可以把划转到中央国有资产中的一部分变成省社保基金的部分，形成社保基金内部的混合所有制和不同股权结构，这样不就可以一次性解决了吗？前几天我在东北老工业基地沈阳讲的时候，让他们的干部茅塞顿开，他们说“对了，我们何必跟总理要钱呢，我们要求把央企在本地的分公司划转给省社保基金就行了”。

还有一个是地方债的问题，地方债是借债形成的，是不该形成的国有资本，现在很多已经还不了，本钱还不了，欠帐40万亿，没有一家想还的，都想赖着等中央或等“老爸”什么时候再欠张支票把这些债都核销了。怎么解决这个问题？就是通过资产证券化，我们现在不是让你还钱，我们知道很多地方还不了钱，你形成的资产可以拿资产证券化对人民进行偿还，对投资人、对债权人进行偿还，这种偿还至少可以把现有国有资产30%-40%偿还回去，因为它的负债率达到85%。现在这么多资产都亟待进行资产证券化，如果能通过REITs把负债形成的所有国有资产还给债权人，就可以实现存量资产的动能转换，它是推动混合所有制改革的较佳方案，现在这些地方政府的平台公司一个都是几百亿、上千亿，你找哪几个民营企业能把它给混改呢？但是通过资产证券化REITs就可以把这些企业分别变成混合所有制企业，它可以由社会资金来持有资产，这样就可以使虚增的国有资本加快偿还，还可以造成资本市场的平稳发展。我多次呼吁公募REITs早日落地中国！我今天就讲这些，让我们不忘初心，牢记使命，将改革开放进行到底。谢谢大家！

主持人-邱小生：感谢孟老师的精彩演讲。接下来有请原摩根大通亚太区董事总经理、现任排名前列前海金融董事长龚方雄先生为我们分享“贸（mao）易战和全球宏观变局中的中国房地产投资与期望”。

龚方雄：今天非常荣幸有这个机会来到深圳房协30周年庆典，跟地产界大佬、同仁们近距离交流，我主要是讲讲全球宏观变局，尤其是贸（mao）易战中全球投资和资产配置，房地产是投资和资产配置中的重要板块。宏观变局、贸（mao）易战怎么影响房地产的走势，尤其中国房地产的走势。

周末习特会有了一个相对明晰的结果，短期休战，两个大国之间回到谈判桌继续谈，3000亿不加，而且特朗普还专门说了，大家知道，特朗普是我在沃顿的校友，他确实像孟会长说的长期从事房地产生意，作为校友，我对他的个性有很多了解，这个人一生除了做房地产以外就是走上政坛，他不单是跟中国打，同时跟欧盟、加拿大、墨西哥打，甚至在移民问题上跟墨西哥用关税来打，跟韩国、日本，甚至跟全球较大的民主国家印度打，他以经济利益为优先，意识形态方面没有任何偏好，我非常同意刚才孟会长的谈判，他在经济贸易方面跟我们的争端也好、诉求也好，实际上跟我们国家长远根本的核心利益不太相关，我们可以在经贸问题上跟他达成贸易协定，因为让步也好，妥协也好，贸易方面特朗普或美国政府看上去有很多咄咄逼人的要求，实际上符合中国未来改革开放的目标，两者是一致的。

去年下半年以来，我们的判断就是贸（mao）易战会有一个比较好的结局，中美之间应该会在达成协议，这只是时间问题。什么时候中美之间达成贸易协定呢？特朗普2020年重新竞选美国总统，时间表要从这个角度思维。到目前为止对中国经济确实伤害比较大，我们的经济过去多少年来一直在缓慢下行去年开打后，下行特别厉害，它也影响到美国经济，美国经济最近放缓迹象非常明显，明显到去年下半年美联储还说今年会加息2-3次，去年12月份加息一次，到今年上半年美联储说今年不加息，现在美联储说未来6-12个月有可能减息2-3次，美联储利率政策变化反映美国经济目前面临着非常大的下行压力。

下行是怎么引起的？两方面：一方面是经济周期的必然，美国经济从09年开始复苏，到现在为止，美国经济已经是历史上最长的一次扩张周期，它已经超过任何其他经济扩张周期，相对老化，可持续性非常弱，在这种情况下特朗普又掀起贸（mao）易战，必然会促使美国经济下行。去年经济有百分之3点多的增长，今年在市场假设贸（mao）易战不会继续升级的情况下，在市场假设过去这个周末中美元首之间达成结果的情况下，美国经济会从去年百分之3点几的增长下降到今年百分之2点几的增长，明年市场估计美国经济有可能会进入衰退。如果这样的话，美联储就必须减息了。

这种情况下特朗普会怎么想？他一直在骂美联储，说去年不应该加息，今年应该大幅减息，他甚至说如果美联储主席不这么做，他有权解雇美联储主席，我在摩根大通负责投资银行业务之前，我也在美联储做过，美联储的思维跟特朗普的思维完全不一样，美联储一定要在保证美国宪法、美国国会授权之下的政治和行政机关的独立性。但特朗普不断公开施压，反而让美联储不好做，甚至为了显示独立性，去年12月份那次加息可能没有必要，但特朗普老是公开压他要减息，不要加息，也许为了显示独立性做过了头。从特朗普的角度来讲，他也有所谓的房地产开发商思维，他就任总统后一直说希望低息能保持，而且他一直说美元的汇率太强了，其他国家都在操纵汇率，欧盟、中国、日本等所有国家都在操纵汇率，他希望弱一点的美金。这两点对经济是较好的，他之所以抱怨美联储加息过多，也是因为全球像日本、欧洲都是负利率，美联储不断加息，让美金过强，削弱了美国经济的竞争性，他天天抱怨，跟全世界打，就是想让美国的出口竞争力更好，但我们这种努力被美联储抵消了，因为他不断加息，让美元走强。

我刚刚讲的这一切都是所谓周期性影响、短期影响，短期的影响、周期性的影响显然从去年不太确定、不太好的环境变成相对确定、相对好的环境，现在全球都在减息，欧洲银行继续实行负利率政策，你借给德国政府、借给日本政府的钱，十年之后拿回来的钱本金还少了，因为他们实行的是负利率。目前美国十年国债利息才2%，长期债券利息低于短期债券利息，美联储政策目标的利息是2.5%，十年国债的利息是2%，利率曲线倒挂，意味着市场在预期经济放缓甚至可能衰退，所以美联储2.5%的利息是不可持续的，如果降到1.75%，十年国债利息2%，利率曲线才回归正常。现在看来全球低息环境仍然会持续，而且会持续很久，全球流动性泛滥的环境还会持续很久，这非常利好房地产市场发展，我长期从事投行和金融工作，作为资本市场投资人，说明房地产作为大类资产，在资产配置方面是非常重要的角色。最近为什么比特币、黄金涨那么多？黄金以前作为资产在资产组合中成为配置的一部分，黄金是没有利息、没有股息的资产。为什么黄金最近涨了这么多？我们从去年下半年开始就非常看好黄金，这些都有公开信息，这也取决于我们对全球资本市场利率的宏观判断，就是觉得美联储会减息，全球低息甚至负利息的情况会持续很长时间。黄金的魅力非常大，虽然它没有利息，但至少不会负利率，你买德国和日本国家的债券，把钱借给日本、德国政府，十年后笃定是要亏钱的，金融最重要的精髓就是不确定性，因为你冒了不确定性的风险，而且风险和不确定性越大，获取的回报就应该越多。但是持有一种资产十年笃定要亏本，这是什么概念？显然你对风险类资产的追求更大，房地产是一个风险类资产，多少年以来大家一直抱怨房价涨，租金回报率这么低，为什么房价还在涨，租金回报率很多只有百分之一点几、二点几，商业地产高一点，可能有3%、5%，加点杠杆可以做到7%、8%。保险公司是有投资需求的，而且他要追求特定的回报，以满足未来的赔付率，保险公司赔付率一般是4%-5%左右，所以保险公司至少要追求6%、7%的回报，才能可持续性营运下去。很多保险公司以前买的都是相对保险的资产，比如持有国债券，现在美国的国债券是2%左右的回报，如果持有日本的国债券，回报是负的，将来的赔付怎么办？所以全球保险公司非常头疼，到处寻找相对高回报高风险的资产地产虽然只有2%、3%的租金回报率，但可以通过金融杠杆的操作、金融结构的操作来增加回报。从这个角度来讲，房地产作为大类资产的吸引力也增加了很多。

对于金融机构来说，必须要有一定的回报，黄金没有什么股息、利息和回报也涨这么多，房地产虽然租金回报率低一点，但毕竟还是有1%、2%回报的，如果加点杠杆的话，回报会多一点。在市场经济相对发达的地方，比如香港，香港房价最近又回涨得很厉害，尤其是5月份升级后，股市下跌，房地产上升，因为资本市场感到了未来降息和全球负利率，在全球流动性泛滥的情况下，虽然香港房地产租金回报率只有1%、2%，但作为大类资产，它的回报率还是相对不错的，至少比黄金好。香港房地产指数最近又创出历史新高，香港是自由市场，没有政府干预，反映资本、全球宏观、利率资产价格，利率也是现金价格，反映资产价格变化带来的影响。虽然处在相对不确定的宏观变局当中，但房地产的不确定性是相对确定的，如果中国没有一系列非市场行为的干预，中国的房价也应该涨起来了。最近个别一线城市受行政和非市场行为打压比较大的地方，房地产还在受压，比如本金，但深圳这种市场因素起作用相对大一点的地方，房价非常稳定，甚至有反弹迹象。

从结构性因素、长期因素来讲，中国的房地产市场我一直比较看好，很多人十年前就不看好，十年前甚至十五年前就说中国的房地产市场是个巨大的泡沫，我一直说不是，他们说“为什么不是？”他们把中国的房价跟美国的房价比，把中国的人均收入跟美国的人均收入比，一比就说中国房地产市场是个巨大的泡沫。这些论据、观点我都不否认，但听完他们的论据和观点，很多人觉得似是而非，美国是排名前列大经济体，20万亿美金的经济规模是由3亿人创造出来的，美国人均生产总值是6万美金，中国现在已经是中等收入国家的中上端，我们的人均国民生产总值达到9600多美金，中国虽然是第二大经济体，跟美国比相对还是穷国。

很多人把中国的房价跟美国比，100万美金在中国一线城市能买到100平米的小公寓就不错了，但100万美金可以在美国很多地方买巨大的庄园、大别墅，几亩地。他们说美国的人均生产总值是中国的6倍，中国的房价还比美国贵，中国的房地产市场是不是泡沫？很多人由此得出结论说中国的房地产市场是泡沫。我把论据告诉大家，因为我不回避这些论据，十年前、十五年前这种论调就有，我一直跟他们说这特别是谬论，很多人说我是经济学家，我不想把自己叫成经济学家，我是做投行和金融的，是实实在在做项目的，看好或不看好什么东西是要用行动来证明的。

很多不太懂经济学的人一听就觉得很有道理，为什么我觉得是谬论？他把中美房价、中美收入做个比较，然后说中国的房地产有高莫，任何学过经济学的人都知道一个常识，就是商品价格的可比性在于可贸易，比如广州的苹果比深圳便宜，很多商人把广州的苹果运到深圳，把两边的苹果价格压下来。以前在资本原始积累过程中，西方是靠移民解决土地紧缺的问题，发现新大陆后，欧洲大规模向美国移民。中国的土地贵，尤其是可耕土地价格贵是有道理的，很多人只把中国和美国的收入相比，中国和美国的国土面积差不多大，但中国的可耕地面积只占国土面积的40%，美国富得流油，所有土地基本是可耕地。中国的可耕地不到美国的二分之一，美国是3亿人口，中国是14亿人口，我们的人口比美国多4倍，中国人均可耕地面积是美国的八分之一，但城市化进程美国已经是90%了，中国现在还不到60%，城市化进程是可耕地流失的过程，因为城市化都是在所谓的可耕地上进行的，为什么全世界人口密集的大城市都在风水非常好的土地上进行？长三角、珠三角都是中国人口密集度非常高的地方，城市化率非常高，美国、全世界都一样，连草都长不出来的地方，人可能去那儿居住存活吗？不可能，人不可能在不可耕地上进行城市化。中国的可耕地面积比美国少这么多，我们的城市化率才不到60%，美国已经完成了城市化，可耕地不会再流失，中国的可耕地可能还要继续流失。土地是不可贸易的商品，是稀缺商品，不是说美国的土地多，我们可以买过来，或者我们到美国去殖民，可能吗？这种情况下，你们告诉我未来长期发展城市化率还要继续提高的情况下，中国的土地价格是涨还是跌？房地产具有特殊属性，一个地点一个价，同样是在深圳，差几公里可能价格就差很多，房地产的价格不能随便比，你不能把这个地点和一百米以外的地点来比较。

那种经济学家特别是伪经济学家，他不知道基本经济学原理，你要知道商品的基础是可贸易，拿不可贸易的东西比较价格就是谬论。为什么香港的房价这么贵？为什么东京房价跌了这么多年还是很贵？就是这个道理。周期性、结构性的东西大家还是要尊重规律，要把事情本身看清楚，中国这么多抑制措施、这么多政府干预，房价一直挺在那里，而且还逐渐往上走。

今天是深圳市房地产业协会30周年庆典，我们也要讲讲所在的这块土地未来房地产发展前景。讲到这里，我一定要提大湾区，大湾区可以说是整个中国经济发展的又一个动力，将来发展前景无限。世界几大湾区，包括纽约湾、东京湾、旧金山湾和粤港澳大湾区，粤港澳大湾区发展成全球首屈一指的大湾区经济体指日可待，目前全球较大的湾区是纽约大湾区，2万亿美金左右规模，美国经济是20万亿，现在粤港澳大湾区经济规模是1.5万亿，跟纽约大湾区差不多，纽约大湾区是美国经济的10%左右，粤港澳大湾区是中国经济的10%多一点，中国的经济规模是13、14万亿美金，大湾区的经济规模是1.5万亿。东京湾比我们稍微多一点，大约1.6万亿，粤港澳大湾区比旧金山湾的经济总量大一些，排老三，但粤港澳大湾区超过纽约排排名前列指日可待，目前很多数据已经是其他湾区不可比的。比如粤港澳大湾区航空货运量比纽约、东京、旧金山湾区航空货运量的总和还要大，全球十大港口，有三大在粤港澳大湾区，而且其中两个排在前五名之列。

粤港澳大湾区的人口肯定是超过纽约湾区的，大纽约地区是三千多万人，粤港澳大湾区的人口是七千万，超过英国人口总量，虽然纽约比我们大，但人口比我们少，我们的问题是人均还不高，我们的人均产值将来还有很大的提高空间，因为这个湾区是全球少有的湾区。纽约是金融产业为主，金融产业的属性就是杠杆高，冒的风险大，金融行业非常挣钱，纽约由于金融属性成为全球排名前列湾区。东京是整个日本的缩影，日本的经济是怎么样都体现在东京湾上，日本1亿多人口，东京湾区的人口有三、四千万，大东京湾占日本总人口的30%。中国有14亿人口，粤港澳大湾区的人口才七千万，不到中国整体人口的5%，粤港澳大湾区的土地面积占整个国家土地面积的1%，但贡献了中国经济总量的10%。

旧金山湾区是硅谷高科技，全球高科技企业全在那里，东京湾是总部经济，是日本经济的缩影，纽约是金融，硅谷是高科技，这些湾区的特征粤港澳大湾区都有，香港是全球非常重要的金融中心，讲到金融中心，全球基本上只会提四大金融中心，纽约、伦敦、香港，如果还要往后排的话就是新加坡，东京和法兰克福都算不上，这四个金融中心都是以海洋法体系为主导，这是有原因的，为什么在海洋法体系下容易诞生金融中心？法兰克福、德国和日本为什么不是金融中心？因为法兰克福、德国、日本都是条例法（大陆法），全世界的法律分为两类，一是海洋法系，一是大陆法系，海洋法系是以案例法为主导，没有判决就不成法律，法无禁止皆可做，如果真出了事，法院判这个事情违法，就成为法条了。海洋法系不像大陆法系一条条规定得很清楚，金融行业是创新非常强的行业，在条文规定的框架之内，很难突破，很多东西规定了不能做就不能创新，海洋法系是法无规定皆和做，出了事之后再监管，美国金融危机之前很多事情都可以做，金融危机之后，赶紧监管。法兰克福、东京都不是金融中心，就因为法律体系不一样。所以邓小平当时一定要坚持“一国两制”，保持香港长期繁荣稳定，香港现在是全球三大金融中心中的一员，讲到金融中心，我们的湾区也有纽约的属性。

现在大湾区一带有多少在全球具有竞争力的公司？粤港澳大湾区有高科技属性，这一点连纽约都没有，纽约只有金融属性，没有高科技属性，深圳现在有越来越多总部经济属性，中国一流企业现在都在深圳设总部，其他三个湾区各自有的属性，粤港澳大湾区全部都有，我们还有他们没有的，像澳门的文化娱乐，所以我们这个湾区的产业链是最完整的，发展前景一定是较好的。

讲到这里，跟房地产业有什么关系？当然有关系，房地产是实体经济的载体，如果实体经济有这么大的发展空间，房地产就有这么大的发展空间，它一定会体现在房地产上，这几个湾区是全世界房地产价格较高的地方，你们去看看曼哈顿、伦敦、香港、东京的房价有多高，方面是经济实力、经济发展的代替。

从中国的角度来讲，制约房地产发展较大的问题就是融资渠道不畅通，上市基本没门，房地产主要靠贷款，银行一卡，国家政策一卡，房地产开发商融资就发生困难。但香港的房地产开发商为什么发展那么好？李嘉诚从房地产入手，做到亚洲首富，在这一波高科技浪潮起来之前他就是亚洲首富，因为长江实业上市后有各种各样融资手段，香港又是以市场经济为主导的地方，有各种股权、债券、类股、类债、股权和债券结合，将来大湾区要形成资金流一体互联互通，为什么要搞大湾区？就是要充分有效利用香港作为全球金融中心的优势，助力大湾区实体经济的发展，大湾区未来的发展肯定是以高科技、服务业所谓轻资本类型的产业发展为主，房地产是重资本行业，这就需要多种形式的融资手段，而实现多种形式的融资手段只能靠资本市场，香港资本市场有着各种各样属性，比如多层次、各种金融产品相互交融。将来粤港澳大湾区的发展一定会为房地产开发商，尤其是为大湾区的房地产开发商提供有效、便捷、便宜的融资手段。

孟会长刚刚讲到公募REITs，公募REITs在香港非常多，美国也很多，公募REITs可以说是房地产开发商另类上市渠道，明债实股，公募REITs你借了以后，本金可以永远不还，付息，有点像永续债，但它比永续债的股权属性更强，公募一般都要上市，上市后可以自由交换和买卖，投资人有灵活性，他不一定要持有类债资产到期，因为它没有到期日期。现在我在国内听到越来越多声音，公募REITs肯定会在中国加快提上议程，但我有一个预言，公募REITs可能会首先在大湾区实现，因为香港那边有非常成熟的手段，有非常成熟的监管，有非常成熟的法律体系，还有非常成熟的投资者认可这种投资工具和融资手段，这就是所谓大湾区的意义。

房地产在中国，尤其在大湾区，还有无限的发展空间，大湾区的房地产开发商在全国是最幸运的，我们面临潜力无限的市场，这个市场中未来的融资手段和融资工具也会越来越全面，越来越完善。我就讲到这里。谢谢大家！

主持人-邱小生：给大家预告一下，今天下午和明天我们也邀请了很多重量级嘉宾跟大家分享相关信息。

主持人-杨婧伊：下午为大家准备了第二场“城市更新：释放高质量发展动能”，期待各位的参加。第九届深圳房地产盛典暨综合评价发布会到此结束，下午再见！

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7月3日下午场现场直播：

主持人：尊敬的黄超副局长、晋川会长、各位领导、各位贵宾：大家下午好！欢迎大家来到《城市更新与土地整备：释放高质量发展动能》，共同探讨深圳市的城市更新发展现状和趋势，这40年来，深圳在空间资源极其有限的条件下实现了城市的快速发展，完成了高度城市化进程，城市更新是深圳解决土地资源匮乏、提升城市发展质量的重要举措。在拓展城市空间、完善城市功能、改善人居环境、推动产业转型升级、促进社会经济发展等方面有着不可替代的作用,意义深远。我代表深圳市房地产业协会对各位的到来表示热烈的欢迎。

首先我介绍下出席今天活动的政府领导和嘉宾：

深圳市城市更新和土地整备局黄超副局长；深圳市原副市长、南开大学经济学博士、哈工大（深圳）经管学院教授唐杰教授；深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所李江所长；深圳房协城市更新与土地整备专业委员会主任、绿景集团副总裁郭鹏生先生；戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙先生；深圳房协城市更新与土地整备专业委员会副主任、华润置地华南大区副总经理王渊先生；中伦律师事务所高级合伙人邓福荣先生；JLL仲量联行华南区战略顾问部负责人、资深董事翟琳璟先生；深圳市规划国土发展研究中心副总规划师施源先生；深圳房协城市更新与土地整备专业委员会副主任、华夏幸福基业股份有限公司高级副总裁赵荣先生；益田集团董事、副总裁夏冰女士。

莅临现场的副会长朋友们：

深圳泰禾房地产开发有限公司总经理包辽新；深圳市鹏瑞地产开发有限公司副主席郭东风；深圳市碧桂园房地产投资有限公司胡超区域总裁；深圳市龙光房地产有限公司黄彦然总裁助理；深圳市锦绣房地产开发有限公司刘枚总经理；深圳市联泰房地产开发有限公司副总经理欧宝强；深圳市嘉霖集团有限公司邬风柏副总裁；深圳市中桐房地产开发有限公司杨洪祥董事长；深圳市绿景企业管理集团有限公司叶兴安常务副总裁；深圳市振业（集团）股份有限公司总裁朱新宏；

参与此次盛会的还有来自深圳市政府、市住建局、规自局、更新局的嘉宾们，以及一百多位媒体朋友们，欢迎大家!上午女主持人用这种方式介绍下面的发言嘉宾，她说，房地产组织想不想听听房地产背后的女人为大家致欢迎词呢？有请晋川会长致欢迎辞！

吕晋川：尊敬的唐杰副市长、黄超局长，各位朋友，大家下午好！

很高兴下午又迎来专业主持的演讲，在协会30周年庆典暨第九届深圳房地产盛典这样盛大的平台上，让我们共同探讨“城市更新与土地整备：释放高质量发展动能”的话题。首先我谨代表协会，对各位领导和嘉宾的莅临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

40年以来，深圳在空间资源极度有限的条件下实现了城市的快速发展，完成了高度城市化进程，城市更新是作为深圳解决土地资源匮乏、提升城市发展品质的重要举措。在拓展城市空间、完善城市功能、改善人居环境、推动产业转型升级、促进社会经济发展等方面有着不可替代的作用，意义深远。 如今，在粤港澳大湾区建设的新形势下，深圳要实现高质量发展就必须积极创新城市发展手段，深入探索存量用地的二次开发，衔接城市更新与土地整备机制，作为我市空间再造的重要抓手，土地整备尤其大产业地块的整备关系着我市未来发展的潜力和后劲。在机遇和挑战的十字路口，协会将同在座企业一同回顾更新与整备的过去，脚踏实地、敢想敢干，展望存量土地二次开发的未来。让我们共同期待接下来的主题分享和圆桌论坛，谢谢大家！

主持人：谢谢会长。接下来有请深圳市城市更新和土地整备局副局长黄超先生致辞，大家掌声欢迎！

黄超：尊敬的唐市长，各位领导、各位来宾，大家下午好！

今年是新中国成立70周年，是贯彻重要批示、指示精神的关键之年，也是深圳建市40周年，是建设中国特色社会主义先行示范区、创建社会主义现代化强国城市的范例，实施《粤港澳大湾区发展规划纲要》的开局之年，可以说使命重大、意义非凡。在粤港澳大湾区的战略指导下，深圳将发挥核心引擎作用，带领湾区走向更广阔的天地，这其中必然少不了房地产行业的贡献，少不了房地产协会的参与，在这里我谨代表深圳市城市更新和土地整备局对深圳市房地产业协会成立三十周年表示热烈的祝贺。

首先我介绍一下深圳市存量用地情况，深圳是粤港澳大湾区建设的核心引擎，面临新一轮的发展机遇，但同时深圳一直被认为是土地的小市，土地面积只有1997平方公里，且地势并不平整，土地资源多年来都处于紧约束的状态。经过四十年的发展，土地开发强度已远远超过了国际标准。自2012年我市开始进入存量用地开发阶段，公共基础设施、重大项目都必须在存量用地上再造空间进行落实。

为保障我市发展空间，我局提前谋划、早做布局，按照全方位、全覆盖、全链条的方式梳理出全市有再造权利的存量低效用地大概300平方公里，在300平方公里的用地上将是我市未来拓展城市发展空间的宝贵资源，也是未来我市存量用地开发的重要用地。

目前我市产业转型升级、广深港科技创新走廊急缺资源的情况，我市下定决心，通过存量开发实现空间再造，努力储备一批优质土地，争取更多重大项目落地我市，形成大规模、成片的产业空间，促进产业形成聚集效应和规模效应，为深圳建设动力强劲的发展引擎提供空间保障，为粤港澳大湾区的建设提供有利的支撑。在过去几年中，城市更新一共提供1840万平方米的产业用房和相应的产业配套，土地整备为深圳市的建设提供了将近30平方公里的产业用地，这些都为我市各类优质产业的发展提供了坚实的空间保障。下一步，我们还将大力度的推进存量用地二次开发，为我市优质产业提供空间，凡是适合我市发展的产业，我市都能提供足够的空间保障他们的发展。

存量用地的二次开发包括城市更新和土地整备两种方式，城市更新自2004年开始以城中村改造为主体的艰难探索，基本上分成四个阶段：

排名前列阶段，首创时期阶段，（2004到2009年）。实现了旧村改造到城市更新的转变第二阶段，建章立制阶段，（2010到2013年），由规划国土委统一领导，实现城市更新全流程操作规范。第三阶段，优化调整阶段，（2014-2016年），优质调整推陈出新，特点是提升了改造路径，激发的市场的活力。第四阶段，强区放权阶段，（2016年至今），放管结合，特点是简化行政审批，加强了产业引导。

《深圳市城市更新“十三五”规划》提出争取全市完成12.5平方公里的拆除重建供地规模。2018年12月底，进一步规范提升城市更新实践活动的政策纲领。据统计，2018年仅深圳市一级政府关于城市更新的规范性文件就有了数十项，加上各区出台的相关政策，2018年出台市区两级城市更新政策将近100项，大力规范和解决了城市更新实施的各种问题。

一路来，城市更新在不断的创新，不停的改革，为全国的存量用地二次开发积累了丰富和成功的经验，截至2018年12月底，前市已列入城市更新项目的达到746项，已批的单元项目是447项，累计供应用地17.03平方公里。

深圳市土地整备的基本情况，深圳通过四十年的发展，从一个边陲小镇发展为一座现代化大都市，综合经济实力跃居全国大中城市首位，在这个过程中，征地拆迁伴随着推进特发展和农村城市化的进程。过去的三十年里，承担为城市建设提供用地保障的重要使命。特区成立到2005年，深圳先后开展了两轮大规模的城市化运动，大力推进了农村城市化的进程，保障了城市发展用地的需求。

由于快速城市化发展过程中存在补偿不到位、手续不完善等问题，也形成了大量未完善征转地补偿手续的用地，这些土地目前仍然由原农村集体、社区掌控。且存在着土地私下买卖，包括违法建设、使用、配套设施欠帐多等问题。在我市高度城市化的形势下，传统的征收模式已解决不了快速发展的用地需求，开展土地整备工作已成为破解我市土地供求矛盾，优化城市空间结构的必由之路。

2011年以来，深圳市出台了《关于推进土地整备工作的若干意见》，拉开了全市土地整备的大幕，自2011年启动土地整备工作以来，我局先后创新制定《关于推进土地整备若干意见》在内的33个政策性文件，进一步提高了留用地比例、土地不让额度，初步形成包括利益统筹、房屋征收、征转地遗留问题处理等在内的土地整备政策体系，提高了社区、企业参与土地整备的积极性。

2001年到2018年底，我市通过土地整备一共释放191平方公里用地这些用地保障了莲塘口岸、香港中文大学、南科大及深大新校区等一大批公共基础设施和民生工程用地的实施。也  为前海蛇口自贸区、国际低碳城、太空港等重点片区，如长安标致、华为会展中心、华星光电重大项目的用地提供空间的保障。存量用地二此开发的发展趋势，刚才晋川会长提到，一个是城市更新和土地整备在政策上要做进一步的融合，共同推进土地二次开发，根据《深圳市土地利用总体规划》，到2020年全市建设用地的规模是控制在1004平方公里以内。到去年，现状建设用地达到976平方公里，新增土地所剩无几。因此，城市更新和土地整备被视为推动空间扩展、产业升级、资源腾挪的两架马车。城市更新侧重于通过市场的力量，重点实现经营性用地的规划落实，土地整备侧重于满足公共基础设施和重大产业用地的需求，两者在实施上既有相似性、也有互补性未来我局将进一步构建城市更新与土地整备的衔接机制，强化政策，共同推进土地二次开发。

大力推动较大面积产业用地的整备，在粤港澳大湾区建设新形势下，我市将在大空间整备上下更大的力气，加快落实一批重量级、战略性的大装置、大项目，不断提升城市发展的能级，助力我市成为大湾区发展的引擎。为此我市将以整备出较大面积的产业空间为目标，加快盘活低效建设用地和存量土地资源，保证城市重大基础设施和公共服务设施的同时，形成一批成片、成规模的优质产业空间，目前明确了两个阶段的任务：排名前列阶段是今年到2021年，全市完成不少于20平方公里较大面积产业空间，主要在特区外，当然也包括南山，今年土地整备较大面积产业空间达到12平方公里。第二阶段是2022年到2025年再整备完成不少于20平方公里用地。两阶段力争形成不少于40平方公里集中连片的优质产业用地，可以保证千亿级、万亿级产业集群落地。着力打造一批产业聚集、功能完善的新引擎，为我市高质量发展注入新动能。深圳不是没有地，深圳是有空间让我们再造。

大力推进旧工业区转型升级和城中村有机更新，下一步城市更新将进一步深化内涵，牢固树立绿色生态、历史文化生态保护、做好绣花功夫，推进成片、连片的改造，实现城市品质的整体提升。推进旧工业区转型升级方面将加大力度落实《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》。在全市选择一批现状产业发展滞后，建筑质量较差、开发强度较低、配套设施不足、用地面积大于30公顷的工业区，集中片区作为试点片区，综合应用城市更新、土地整备等二次开发模式，打造产业转型升级的先行示范样本。

在城中村有机更新方面将加强市场预期管理，选取一批有利于传承历史文脉，展示地方特色的试点项目，引导各区加大组织实施力度，改变市场阻挡、项目单一的经济利益导向，更加强调完善功能、提高品质、提升居民福祉，以绣花功夫推进城中村的微改造，并及时总结相关经验做法，完善配套政策，加快探索构建融合综合政治、功能改变，局部拆迁的城中村有机更新的新模式。谢谢大家！

主持人：感谢黄超副局长的致辞。有请深圳市原副市长、南开大学经济学博士、博士研究生导师，哈尔滨工业大学（深圳）经管学院教授 唐杰教授，为我们分享。

唐杰：尊敬的黄局长，我是土地和城市更新的外行，第三只眼睛看你们的工作有点不够全面，感谢晋川会长的邀请。这是一个研究课题，在座都是业内人士，正好给大家做下汇报，也请大家品头论足。深圳四十年来城市更新的路径、面临的问题、对策做一个公共政策的分析，是不是准确？一会儿局长来评论。

怎么提出问题？城市更新在深圳的主体是合法的，跟其他的城市较大的不同，我们是一个新城，新城大量的城市更新问题出现是合法外建筑，合法外建筑是需要回溯怎么产生的，到底规模有多大？刚才会长和局长不断强调深圳是有地的，有地看起来要从更新要地，没有开发的土地大概没有了。如何做好更新？看起来是深圳供地的重点。合法外建筑四十年了，我们控制住没有？未来如何？我觉得这个要研究。控制合法外建筑和旧城改造方面的经验是什么？怎么走过来的？大家对深圳的争议是房价越来越高，越改造越高。未来如何完善土地制度？

一、深圳是个新城市，有天亮建筑，构成旧改的主要内容。

当我们进入高速城市化的时候是城市蔓延的过程，蔓延的过程中，走到平缓阶段，2009年到2014年平缓，我们大概累计了合法外建筑，大数是4个亿，到目前为止，2010年开始进入消除阶段，从峰值向下，现在看起来五年过去了，向下的速度是很慢的。在这个过程中，给大家提供一个线索，蔓延区和消除期出现重要的问题是什么？当政府统征土地和补偿土地差价扩大的时候是蔓延的。差价不断缩小的时候是平缓的，最后几乎没差价的时候是真正走向减少。

现在如果做一个推断，市场价和补偿价差距越大就会出现法不责众，就会出现大家众所周知的合法外建筑蔓延，这个蔓延是从村集体开始到个人，巨大的蔓延产生出4个多亿，也是很大的问题。国有统征土地产生了差价国有定价和市场价越差越大就会造成合法外用地的膨胀。这个顺序下，我们回顾深圳这段历史的时候，假如我们要做对制度变化的总结，一句话可以总结“承认市场的力量，承认市场价格对国家补偿 ，统征统转的价格”。如果没有市场我们大概不知道我的定价。在这个过程，深圳几段法规的变化最后走向允许市场参与的过程，这样的过程中，深圳统征统转和城市更新的有机结合。如何叫城市更新？城市更新是一个市场评价的问题，是多方博弈、参与的过程，这样的参与过程下，逐渐形成传统的政治定价，走向市场预期的定价过程。

有效的市场和有为的政府相结合，遏制合法外建筑增长成为基础，这个基础下我想强调两个东西：一是城市的功能在不断发生变化，城市的土地收益在不断提高，城市土地收益的不断提高就会导致城市土地价格和城市房价的上涨。这个上涨中，如果没有有效的城市规划供给，全城就会向较高价靠拢，寻找较高点就成为市场和政府博弈的焦点。为什么有为很重要？系统的、详尽的城市规划和对城市公共设施的要求，深圳市规委创造性的尝试二八，的补偿政策。过去的非法建筑和合法外建筑转成合法建筑，要归还政府的公共空间。实际上就是一个补偿价，地价、房价向市场靠拢的时候，回归土地资源实际上就是土地，保证政府的空间需求。

二、深圳以市场为主导的九成改造制度创新。

法定图则一开始引入的时候有很多非议，经过三十年，图则体系逐渐被社会广为接受，也成为切中城市功能，因为功能土地会发生功能性的差价。大家可以合法调整功能，变成整个政府管制的规则。一个功能区下会进行市场评价。

我看前面很难形成这套东西，或是市场定价、或是政府定价。有为的政府，合理的法定图则以及法定图则体系依法调整，深圳要做也是比较成功的。在这个过程中，深圳二次开发就有了基础，如果没有图则我们很难想象深圳二次开发，也很难想象不是一窝蜂的建成高楼大厦，这儿有疏有密，公共交通和交通网络的构成造成深圳不依赖土地财政实现了城市更新改造过程。

这个过程中政策设计是有弹性、可实施，要规范20%。这里又规定了几个原则，合法用地比例大于60%就是二八，要于60%大于50%就是二五、七五。非法占有国有土地，拆除上能得到有效的反映，能够让城市在公平的基础上进行改造暨我觉得这是很大的创造，也是法律化的基础。目前三个城市的土地管理和城市更新的特征（见PPT），倒数第二行是广州、深圳和上海的比较。政策特点是广州是政府主导政府定价，深圳是政府指导市场定价，上海是两者结合。产生的不同做法是什么？广州是政府批准、政府实施、政府收储。深圳是审批控制多主体申报，保证市场的公平性，黄局说的房地产企业可以广泛的参与。上海是结合这两点，上海如何保证效率是个问题，深圳M0和M1的改造创造了一个范例，当时这样的范例下可能也有一些问题，M1到M0土地升值空间巨大，都期待向高升值空间靠拢，这是到目前为止深圳写字楼过剩的重要因素。

如何在合理的图则体系下做好M0和M1的土地比例，这有成为我们长时间需要探讨的问题。这个图是黄局刚才的图，现在新增土地的60%来自于城市更新，如何有效做到城市更新改造？实际上是跟随制度和土地政策的出台，没有这些就没有推进的基础。刚才听到会长和黄局介绍我们土地是合理的，企业、原村民、政府三者的利益是可以在博弈中求同存异，改造会更加顺畅。更加顺畅的是总体的进展速度，做远远快于广州、快于上海。政府定价里就会出现市场价和统征的差别。实施阶段会发现定的价南难以实施。

三、深圳经济比人口增长快，地价比经济增长快，房价比地价增长快。市场化的制度我们发现有问题，不能像广州、上海那样有效的行政定价。

深圳经济增长比人口快，统征定价，反映在定价低，最后的结果是违法建筑不可控制。全国都会出现这样的过程，这样的过程中如何解释深圳的房价问题？就成为未来整个城市更新改造、推行和未来土地制度继续改革的方向。在这样的过程中，我们想强调的观点是，任何一个大城市，大家都知道16年前深圳提出四个难以为继，其中就是土地和人口经济发展的矛盾难以为继，十年过后，深圳又提出一个口号要建立湾区，实际上湾区是干什么的？在这个过程中形成的概念是空间集聚的过程，就会创造更加强有力的土地机制，土地越稀缺土地就会越贵。现在的政府往往都习惯采用限价的方式控制土地，控制土地价格，能不能做成功？是不能做成功的，和市场差价越低，就会以违法建筑的方式表达。

给大家做了一个简单的比较，最后一列深圳的房价，和北京、上海、广州以及和三市平均的比较，深圳比他高将近一倍，很多人说深圳有房地产泡沫，市场化会推高泡沫。假如深圳的土地供给表现为商品房的销售达到北京、上海、广州的水平深圳房价涨了，如果深圳消费降了，深圳的房价涨了。北京800万平方米，上海1692万平方米，广州1700，三市平均1400，深圳是670万。假如深圳能供这么多商品房的时候，深圳的均价就不是4。深圳的房价高说明深圳的土地稀缺和深圳的人均收入高有比较的关系，不是深圳房价高泡沫一定会高，现在看起来这个结论并不成立。

房价高会不会对城市有影响？显然房价和预期有关。这个图回顾几大城市和产生预期的管理，房价越低预期越低，房价越高预期越高，过了四万到六万以后，预期越来越强，在这样的过程中，深圳确实存在因为房价高而产生高的预期，这是深圳要做的。我们做的研究而言，没有看到深圳房价高是因为泡沫，是因为看到深圳房价高存在的预期因素。当高到5万以上，这个预期已经产生了下降，快速成长以后预期会平缓，最后会形成未来的政策建议。

现在看起来深圳的出租房里住了多少人？住了1350万人的65%。深圳的居者有其屋是通过出租实现的。相当长的时间内，深圳能够把出租房降多50%已经是极大的界限。很难想象中国把出租房都变成住宅房、个人拥有的产品。国际惯例来讲，一个大城市，55%的人是依靠租赁满足，这是一个标准。总体看深圳是有比较好的特征，这样的特征下，我们需要考虑的是，到目前为止所谓城中村的租金率是低的、环境是差的。如果在这点上跟大家做个解释，这个城市不可能一拆了之，还有4亿多平方米的合法外建筑，说把它拆了都变成一个统一市场，这是不存在的。在这样的过程中，都拆了也解决不了深圳人住的问题，在相当长的时间内，以目前的租赁和转向租赁，提高租赁房屋的质量和提高租赁房屋人口的社会享受，这是一个关键。

四、这个关键下，综合整治、多元更新改造；稳定租金，规范租赁市场；先租后让，降低用地成本。这个趋势下我们有一个建议，过去很长时间中国在城市化中都会想象到一个概念，当城市化完成以后，所有的土地是国有，一个国有市场不能自动满足多种人群的需要，目前存在两个市场，两个市场体系下构成价格相对关联。出租、租赁、合法外建筑原集体土地所有的市场，是拉低了深圳城市房价。这样的过程中，不追求把这些土地都转换成国有土地，实际上是有利于深圳控制他们。在这样的过程中，需要未来城市更新改造更多的是租售分离，可以保证两个市场租售分离。我前两天到日本开会，飞机临落的时候，在大阪上空转一圈。同行的人说，按深圳的标准，大阪城的一半应该是旧城改造的。我们都在街区，旧城是很干净。谢谢。

主持人：谢谢唐教授！今年是改革开放40周年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，我们邀请到，深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长 李江所长为我们分享《大湾区背景下深圳城市更新面临的趋势与挑战》，大家掌声欢迎！

李江：唐市长、黄局长、各位嘉宾，下午好！非常高兴参加房地产协会三十年庆典，往常参加会议是取得更新的成绩，我以为唐市长讲大湾区的情况。现在不谈大湾区感觉已经OUT，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台以后，对湾区几个城市影响非常大，特别是深圳，影响特别大。

颁布以后各个场合、各个层次都在解读大湾区，我也参加很多论坛，也在不同程度的说大湾区的内容。时间的关系，我简单点一点，引出未来深圳城市更新该何去何从、如何发展。

一、湾区时代的责任担当。

新时代推动的三大战略，北边京津冀，中间长江经济带，南边是大湾区，也有说法北雄安、南大湾，内容上可以看出目的非常强，书记亲自抓规划。要点一是支持国家经济发展；二是引领国家对外开放；三是支持港澳稳定繁荣，推动“一国两制”事业的发展。《粤港澳大湾区发展规划纲要》是指导粤港澳大湾区当前和今后一段时期的纲领性文件。

大湾区的情况各位都很熟悉了，这个地方是我们国家开放程度较高、经济活力最强的地区，目前发展条件来看，已经具备了建设世界一流湾区的条件。“9+2”总面积5.6万平方公里，7000万人口，2018年统计，0.6%的土地面积，5%的人口创造全国14%的GDP和25%的出口量，密度全国之最，没有任何一个地方可以比上粤港澳大湾区。我们总结是我们国家开放程度较高，经济活力最强，我们可以朝着世界一流湾区打造。这是《粤港澳大湾区发展规划纲要》的定位，为什么讲《定位》？我们看看粤港澳大湾区发展的动力是什么？深圳在这里发挥什么样的作用？

1、充满活力的高级城市群，什么样的是充满活力的高级城市群？在构建经济高质量体制机制方面走在全国前列，发展示范引领作用，加快制度创新和先行先试，建设现代经济体系。核心是我们的经济活力和产业。

2、具有全球影响力的国际科技创新中心，又在讲产业，五大定位里前两个都在讲产业，我们要瞄准世界科技和产业的发展前沿，加强创新平台建设，充分发挥粤港澳科技、研发和产业创新的优势，进一步激发各类主体建设的活力，建成创新科技高地和新兴产业重要策源地。五条中的前两条非常明确的说我们要发展产业。

3、“一带一路”建设的重要支撑，我们在南海战略中发出更大的声音、更大的作用。

4、内地与港澳合作示范区，依托前海、南沙、横琴自贸区，进一步加强与港澳的合作。深化珠三角9市与港澳全面务实的合作，促进人员、物资、资金、信息的便捷流动。

5、宜居宜业宜游的优质生活圈，粤港澳大湾区建这么好主要是干什么的？主要是满足人民物质生活的需要，还是要建设成为生态安全、环境优美、社会安定、文化繁荣的美丽湾区。

国际商贸中心是对广州的地位；澳门的博彩很发达，是世界旅游休闲中心，深圳要发挥经济特区、全国经济中心城市和国家创新型城市引领作用。努力成为具有世界影响力的创新创意之都；香港是国际金融、航运、贸易中心。总书记对深圳的指示是朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行，努力创建社会主义现代化强国城市范例“抓住粤港澳大湾区建设重大机遇，增强核心引擎功能”。伟中书记对大湾区建设及重点阐释，落实好粤港澳大湾区建设这一国家战略是深圳最重要的事，以更高站位、更大格局、跟更多担当更积极主动作为，全力以赴推进大湾区建设。深圳的产业创新走在全国前列，有说法是深圳是中国的硅谷，增长力各方面在世界上名声越来越大，5月份我在硅谷参加国际论坛，一提深圳大家都知道，大家觉得深圳很厉害。各个层面都看到深圳，创新驱动就是我们的核心引擎。创新的源泉是什么？创新的源泉是制造业，离开制造业谈创新就好比是务本质膜、无源之水，美国商务部长前两年说了一句话“谁如果抛弃今天的制造业，谁就会被拒绝在明天的创新大门外”。制造业对一个国家、一个地区至关重要。2008年金融危机以后，美国提出“再制造业化”。德国制定了“工业4.0”，日本提出“重振制造业”。欧美发达国家对制造业高度重视，离开制造业创新基本上枯竭，成为无源之水，也面临产业空心化。我们国家“十三五”为制定了制造业2025战略 ，对制造高度认可。

二、过去十年，成绩斐然。黄局讲了，唐市长也讲了深圳城市更新的成绩。

全国在流传这张图，虽然是深圳创造的，经过十年，这么多的学者、城市管理者和研究团队构出这张图，里面的内容博大精深。十年我们已经构建了顶层设计的框架，深圳的城市更新、二次开发从无序走向有序。

这里我想重点讲两个，这么多的政策、这么多的设计、这么多的内容我不可能都展开讲。有两点：我们建设了市、区传导机制。每五年做五年规划，市里的规划明确方向、目标和重点地区，突出重点片区的统筹地位，量化城市更新计划、规划、用地规模和公共配套设施指标。做完以后所有立项按照计划走，没有在规划范围内的不能列计划，四这是华引导计划，计划是引导实施，我们按照趁势总体规划的要求在一步一步实施。

城市更新单元规划制度，今天来看城市更新单元深圳批了好几年，批了几百个项目。大家想想，2009年来《城市更新办法》出来，大家都不知道怎么批，法律效率是什么？谁里批？怎么指导实施？今天来看内容一目了然，编制内容与法定图则衔接，编制主体由城市更新的申报主体委托有资质的单位编。深圳市管城市规划、城市管理的付出多少，这是思想的极大解放，审批程序、法律效力，与法定图则同等效力

哪个开发商过法定图则？法定图则是技术法律效，应都是由政府指引定律单位编的。金字塔图里的内容非常丰富，展开讲可以讲一天，时间的关系不细讲了。取得的成就，空间结构、持续的优化调整，黄局一个图中也讲到了，尽管市场上有些中介机构也在跟踪，每天在跟踪项目，2009年6月底780个项目，按官方的数据，截止到2018年12月31日476个项目，面积大概是58平方公里。

改造的结构逐渐回归理性，城中村占33%，也就是1/3，旧工业区占58%。旧工业区也有很好的好转。工改工占28%，工改居占18%，工改商占12%。比起几年前统计的时候，工业区改造90%都是工改居、工改商，工改工没几个。拆迁用地17平方公里，2017年新增用地的供应量和城市更新的供应量发生对调，2015年实际腾挪量已经超过新增用地，我们是排名前列个全国进入存量时代的城市。通过更新改造，我们的空间结构发生了优化和调整：

1、民生用地，增长2.1%。我们的父母增大，用地增长了60多平方公里。

2、居住用地，基本持平。我们增加20平方公里居住用地也基本持平。

3、产业用地，逐渐下降。2004年我做深圳市排名前列版工业布局规划的时候，全市工业用地规划是41%，特区外五个街道办供应率达到60%，通过十几年的变化，工业用地的规模占23%，这个比例是越来越合理的，但是不允许加上。我们规划2.8的核心区，改成居住、商业比较多，工业用地增加20多平方公里，增加住宅面积1.5亿，在座开发商做出了重大的贡献。南山、光明和盐田增长较快。

城市的建设水平确实在下降，因为我们的人口越来越多，各个区不断向市里争取更多的用地指标，国家指标不让你增，省里面也卡得很严，国土规划正在编，国家给你的指标，省里给你规定的指标和我们的预期差别比较大，那怎么办？2035年前用地就没多少了，前面两位领导讲的城市更新就是解决城市问题最主要的方向。用地效益不断攀升，每平方公里21.2亿元/平方公里，深圳很自豪的说，我们是运营效率较高的城市，和香港、新加坡方面我们还比较差。2012年城市更新规划落实3家，幼儿园200多户，保障房894万/平方米暨钢产业用房67平方公里。

城市形象也做了提升，更新后社会亿、经济效益都得到特别大的效益，该保留要保留，今天的城市发展还不足，用地比例逼近城市开发建设的警戒线，欧美一些城市经济不怎么发达，他们始终保持30%，香港开发200多年，也就是30%，我们国家很多城市，北京上海差不多也在30%左右，关键是他面积大，北京相当于8个深圳，上海相当4个深圳，广州有相当于31.5。稍不留神就突破了。楼越来越高，楼越来越密。我们做过城市承载力的研究，比较理想的、宜人宜居改造是900到1100万，实际管理人口。《南方都市报》有篇文章说通过分析深圳人口是280万。我们只说2000万以上，人口密度全国之最，也是世界之最。

从东莞、凤岗看深圳，最密的是罗湖、福田和南山。松岗沙井密度都很高，龙华也是高高竖起。城市发展是居住和交通的通勤量每天很大，2010年空气污染5.5公里，现在达到10.1公里。公共服务设施压力依然巨大，我们建设那么多的医院和学校，相比下来设施的压力都很强大。

三、未来更新，任重道远。这是近两出台的政策，我们可以看到一个趋势：

1、“保产业、促创新”，这和粤港澳大湾区国家战略赋予深圳的使命是相辅相成的。政策里可以看出，保住工业的规模，在一定规模内不能让城市的产业过快的空心化，也就是说深圳的产业还没有达到纽约、东京那个阶段，工业化中后期，还没有到工业化的阶段，所以必须保证一定的制造业，这样制造业才能有利的支撑创新的发展。打击房地产领域的二房东，二房东租赁房子再包给别人，增加了产业发展的成本。政策明确提出租赁限对象、限租金。分割转让有严格的限定。

鼓励工业区的原地改造，工改工都是M0，M0不是主要的发展形态。到2020年我们的规模已经接近纽约的水平，超过东京了，我们的GDP相当于美国的十分之一M0和商办的用地效率有多高，装的是什么产业？可想而知，空置率还很高。

2、“补短板、惠民生”，建了公共服务设施容积率奖励。

3、“微更新、深内涵”，总书记说了，城市规划建设高度重视历史文化保护，不急功近利、不大拆大建，更多采用“微改造”这种绣花功夫，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。深圳也出台标准--综合整治。我们出台《城中村综合整治总体规划》、《工业区升级改造操作规程》，就是不要大拆大建。市长也讲了，只有靠拆才能解决问题吗？不拆也同样可以解决问题。

4、“拓空间、提质量”，这是去年党代会提出的东南西北中，二十年前就这么提，现在的这种提法比较老。马书记提出“东进战略”，现在的书记提出“东西南北中”，深圳的土地有限，在深圳东西南北都有机会，每个地方都是黄金宝地。城市发展的热点、重点地区没有说东边好还是西边好，都很好，只要抓住机会肯定大有文章可作，时间的关系我不展开讲，谢谢大家！

主持人：谢谢！2017年8月份，在深圳市规划和自然资源局的指导和支持下，协会成立了城市更新与土地整备专业委员会，由深圳市城市更新领域具有专业影响力、热心行业公益事业的房地产开发企业负责人及相关专业管理人员组成的专业委员会，通过凝聚房地产行业的专业力量，建立行业公益交流平台，为行业建言献策，搭建政企沟通桥梁，为政府提供决策参考，共同推动深圳城市更新健康有序发展。接下来，有请协会城市更新专业委员会主任、深圳市绿景企业管理集团副总裁、现操盘航母级旧改白石洲项目的郭鹏生先生作《十字路口的城市更新》主题演讲，大家掌声欢迎！

郭鹏生：《十字路口的城市更新》是上次的分享主题。我今天跟大家分享的主题是《快与慢，博弈深圳城市更新》。尊敬的唐市长、黄局、晋川会长，感谢给我这个机会，能跟大家分享在城市更新工作中的一些思考，以及对未来的展望。对于城市更新我们往往有很多的角度、纬度观察、讨论，但是无论什么样的纬度，无论什么样的角度，我觉得时间是较佳的纬度。在时间上我们可以看到城市更新的演变，也可以看到我们的辛勤付出以及真正的收获。

我们今天讲城市更新的盛典时，我们是以2009年颁布《城市更新办法》为起点，再展望十年，城市更新会有另外一番景象。

二十年对于深圳太快了，对于城市更新工作更是太快了，虽然我们经常有这样的困惑，为什么深圳如此年轻的城市，在这二十年如此飞速、高速的建设发展，仍然会有如此蓬勃、兴旺的城市更新？这个困惑可能是每个从业人员包括政府管理人员不停思考的。二十年又太慢了，对于一个城市更新项目五到八年都是正常的时间，经历十年、十五年甚至二十年比比皆是。像白石洲的项目，往后看还有十年，二十年不仅仅会消耗掉一个人所有的精力，事实上也会消耗掉一个公司的价值，城市更新大的时间尺度上太快，小的空间尺度上又太慢。我们在思考城市更新在博弈什么？最终产生在时间大尺度上的快，以及项目具体操作上的慢。

1999年我觉得是一个标志点，1999年到2009年，这十年，是这个城市粗放成长，而且是所有的建设迅速填满深圳每一个角落、每一个空间，标志是“私房抢建”。唐市长在介绍的时候，现在我们都用合法外建筑，当时我们简单的讲就是违法抢建，这十年标签是“私房抢建”，“私房抢建”奠定了现在的城市规模。

政策的起点是1999年3月5日市人大常委会《关于坚决查处违法建筑的决定》。在这十年，我觉得一个代表性或是我们用一个词回顾，也就是说“秩序”，这十年是“城市管理秩序的博弈”。我们也可以看到这十年中GDP从1825增长到8486，增长了360%。常住人口增长50%，希望通过三个案例介绍一下三个阶段的思考：

排名前列，渔农村，被称为中国旧改排名前列棒，我们可以看到倒下的建筑标签为“合法外建筑”，但已经是建成的。就城市投入来讲，拆除并不划算，秩序上又是必然。渔农村的改造起因是抢建，其中一栋房子挡住小平同志当时站在二层皇岗联检楼看香港的景色。秩序的博弈下，我们可以看到更新很快，2004年启动改造，到2018年竣工。这十年一个是城市的迅速扩展，一个是对于城市重新的理解，今天看到城市更新无论是痛苦与愉悦，都是这十年中铺垫好的。2009年到2019年是十年回顾的重中之重，也是很多城市更新从业人员在这个过程中值得骄傲以及成长最黄金的十年，我们的标签城市更新变成了房地产开发。会长讲现在有1000多家，估计80%到90%以上，如果某个房企还没进入城市更新，估计在深圳的房地产行业内应该是属于俱乐部的外部会员。

第二，政策的标志是《城市更新办法》的出台，2009年12月1日，这个过程中较大的关键词就是“利益的博弈”。以岗厦为例，“五百栋岗厦旧楼倒下去，十个亿万富豪站起来”。岗厦2005年启动，到现在开业在即，同期包括赵总、王总主导的大冲，现在已经投入使用，但也有十多年的时间。可以出更新的节奏在利益的博弈下在慢慢的放缓。

第三，二十年过去城市更新又将如何博弈，真正影响深圳城市更新与众不同或是真正驱动深圳城市更新的内在原动力是什么？我们可以从白石洲的案例入手看，白石洲2009年启动改造，与市政府556号文为契机，现在已经过去十年，白石洲是代表深圳很多城中村的改造，每一个城中村都是多少人曾经奋斗、多少人曾经憧憬的地方，记载了每个人和这座城市满满的回忆。

白石洲过去的十年，到现在是在推进中，在这个过程中和以前较大的不同是在细节上加快频繁的沟通。事实上每个细节都在提速，但是整个项目是在放缓。到2029年这个项目才能落成，也就是说二十年过去了。我也在想，我二十年做一件事情是否值得？可能到了那一天，我想我可以回答。不管怎么样，深圳的城市更新和其他的地方较大的差异在哪儿？驱动深圳城市更新的内在动力是深圳每一个人都在内心拥抱变化、创造价值，有这样的渴望，也有这样的强烈动力。因此深圳城市更新才能形成我们现在这样 的局面以及未来的趋势。

未来将是什么样的博弈？从秩序的博弈到利益的博弈，我想未来的城市更新将是理念的博弈。传统的房地产我定义是切割空间的技术和艺术，当然也是切割空间的一门生意，我们通过楼板和墙面做成一个个楼面体卖给有需求的人。我们所有的生活、所有的行为都是在特定的空间进行。因此售卖切割空间实际上是传统房地产主要的责任、义务以及获利的来源。城市更新又是什么？城市更新是将过去、未来既有的空间以及人在其中的记忆，包括社会的记忆、群体的记忆承载下来，衔接下去。对于未来，无论是房地产、城市更新，要实现更大的价值，要实现深圳的梦想，要实现拥抱变化、追逐价值的原动力，在三个方面我觉得是理念的核心。

1、智慧城区，未来无论是房地产企业还是城市更新转型进化的“金线”，未来的房地产不仅会从单一的开发向全链条价值链拓展，而且会在智慧城区形成一道“金线”，我们如果能拥抱智慧城区，形成智慧城区，相当于是与空间里的人失去联系，我们没办法感知也没办法服务他们。智慧城区是未来房地产开发的一条“金线”，决定了转型以及进化的能力。智慧城区带来最重要的变化是实体与虚拟的共生共荣，虚拟空间和实体空间会逐渐趋于一致，不仅在实体空间里消费、生活、享受，而且我们也会在虚拟空间中得到更好的提升。

2、未来数据需求将会催生新的马斯洛金字塔，原来对于每个人的阶层、地位、感受，来自于实体的物质。爱马仕、香奈儿带来的是一种体验未来的数字标签将定义一个人将拥有什么样数据占有能力、支配能力。也许我们以后会产生数据的爱马仕来定义服务水准。未来所有物理性的空间都会被束化，这也是我们跟华为在战略合作，对于未来的数据是系统的梳理，未来的数数相连的能力决定在平台上的服务能力。

3、城市更新中人文艺术才是城市更新最永恒的价值，这是一位艺术家对于白石洲的手绘图（见PPT）。今年4月16日巴黎圣母院大教堂被烧毁，但是数字化的巴黎圣母院已经存在。我们以后在城市更新中对于人文艺术的传承、保留并不局限在实物、实体以及静止的状态，事实上我们的记忆无论是在实体空间还是在虚体空间里，我们会得到无限的扩展、无限的想象以及无限的创造。这三个理念的博弈不仅仅是决定了我们未来在城市更新中能占据什么样的位置以及能够衍生什么样的价值，更重要的是代表深圳城市更新在全国乃至世界城市发展中不可忽略的地位。讲到快与慢，时间纬度上来讲，城市更新可能永远快不起来，但是也永远慢不下去。我觉得深圳的城市更新回顾二十年，展望未来最重要的是始终进化、永无止境。谢谢大家！