【2018年主要关键词】

1政策调控松动

排名前列炮，广州各区逐步取消限价

第二炮，菏泽取消限售

第三炮，广州取消公寓限购

第四炮，珠海降低购房门槛

第五炮，杭州购房社保放松

限购放松城市一览

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菏泽放开限售“稳房价”

菏泽近几年在土地供应、棚改上，则可谓是“带头大哥”。但2018年8月份，国家明确提出，住宅供应量大的城市，要退出棚改货币化，山东较先响应，菏泽首当其冲。

棚改货币化推出，货币和信用的“加速器”效应没有了，房价出现了较大幅度的下跌。那么这时的“因城施策”，就可以逐步的把菏泽一些比较严格的限售政策逐步的放松，适当地“稳定房价”。

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珠海放松购买门槛“稳市场”

近一年来随着调控的进展，珠海斗门、横琴的成交非常惨淡。尽管横琴的房价从4万多，跌到3万多的低价，售楼仍然门可罗雀。在各方怨声载道的情况下，珠海就把社保从五年调整到一年了，这其实就是“因城施策”，虽然珠海放开了，但并不意味着全国一定会放开。

回顾2018年，虽然全年楼市调控政策近450次，一线城市五限、二线城市四限常态化。但也有一些城市调控风向发生了变化，有15座城市限购放松，一线城市广州率先松动，不少二线核心城市也出现了松动。

2银行放水

近期，央行又释放了5500亿，深圳主要银行联合把按揭贷款利率从15%降到10%！

3房价维稳

2018 年 12 月 19 日至 21 日期间召开的中央经济工作会议，在部署 2019 年经济工作重点时，明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导。

这意味着虽然2019年仍然是继续坚持房住不炒，决策层并未有放松房地产的迹象，但不同城市根据实际情况或将有局部松动，五限中的限价、限售、限签力度可能会有松绑。

4房价上涨乏力

近三年来，国家严控房价上涨，限制炒房；经过了三年的横盘期，房地产调控取得了一定的效果。北京、深圳、上海、广州以及一些二线城市的房价上涨幅度在0.05%左右，总体上涨乏力。

之前被炒作得较火的楼盘出现了较大幅度的下跌，比较典型的是北京的郊区： 燕郊某楼盘（天洋城1室1厅西北朝向的房子）2017年3月成交价曾达到3.1万/平米，2018年9月只有1.5万/平米，跌幅达到50%。

据房产大象了解，除了极个别的楼盘有涨价的可能，其他大部分楼盘恐怕价格都涨不上去。像2015年2016年那样，一年上涨50%-70%这种状况，在未来很难再出现了。

【2019年房产大象对房市五大猜想】

猜想一大部分城市的调控政策将逐步放开

房产大象认为：在比较低迷的市场大势下，未来很多城市有可能取消限价限签。

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首先放开限价

排名前列个放开应该是放开限价，因为现在很多城市的价格冲不上去了，未来很有可能会敞开对发展商的限价。

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紧接着取消限签

为了使整个城市的交易统计数据好看一些，很多时候签约会受到一定程度的限制；但是未来不排除政策调控会逐步放开。

猜想二上半年，大部分地区房价呈下滑趋势

房产大象认为：2019年的上半年，是排名前列次买房和换房的好时间，因为这个时候政府还是以稳定房价为主。

2018 年房价以稳为主，在 2019 年应该也是如此。 在 2018 年 12 月 24 日举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部指出，2019 年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。2019年的上半年，大部分城市的房价会出现缓慢的下滑，这个是承接2018下半年的趋势。

猜想三商业银行或会对利率做一些调整

从去年下半年开始，内地很多三四线城市，由于银行的头寸比较紧，发展商拿不到按揭款，所以很多银行出现了一些非常规政策，能接受利率上浮30%-50%的买房人，就可以优先拿到按揭款。如果要坚持利率在20%，就需要花较长的时间等待，但时间一长，可能房子就被别人买走了。

2019年上半年，估计房地产交易市场较为低迷，而在这段时间银行的头寸比较充裕，如何把款放到一个优良的资产上面，就又变成了银行的压力。中国老百姓欠债要还的意识非常强，所以买房所产生的个人按揭款特别是银行的优良资产。房产大象认为：只要银行开始竞争，房贷利率上浮比例将有可能会下降，商业银行或会对利率做一些调整。

猜想四国家的货币供应偏稳健

有人预测经济下滑一定还会像2009年一样大水漫灌。房产大象认为：从现在国家现行的政策和执行的精神来看，不会大水漫灌。

大水漫灌会带来后续的通货膨胀压力，由此而产生的物价上涨，将会给城市居民带来巨大的生活压力，可能引起社会的动荡。这种情况应该尽量避免，所以国家在2019年的货币供应是偏稳健的。

有人预计2019年的货币政策会在6%，也有6.3%-6.5%，但我们研究，稳健的货币政策应该在8%左右，比国家的GDP增长略高。假设货币政策在6.3%上浮40%左右，也就是8%。

猜想五房产税很有可能会出台

近日，国家税务总局对政协相关提案做出回复，预计2019年上半年公布房产税草案，最早2020年完成国家层面立法。

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房产税是一个长效机制

房产税的出台，是建立房地产市场的长效机制的重要方式之一，让房屋回归居住属性。从国外经验及国内试点情况来看，房地产税的出台更重要的是作为政府财政的一项补充，对于房价的影响也是微乎其微的，但可以有效打击投资炒房的行为。

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房产税或将“因城施策”

有人预计房产税三年五年推不出来，但从国家经济财政这个分析来看，只要房价不会大跌，国家这个税收推出的可能性会很大，且很大可能会因城施策。

房产税的推出或者会引起一小部分房子比较多的人的不满，但是房产大象认为：对于大部分只有一套房子的人或者没房子的人，这是一个利好政策。

中国的老百姓不患寡而患不均，如果老王有五套房子被国家收了税，那么这个事对于很多只有一套房子或者没房子的人来说确是件很开心的事。所以在这种情况下，房产税的推出不会引起大面积的社会问题。但小问题确是不可避免的，房产税的推出，将会引起一部分富裕阶层、权力阶层及垄断产业阶层这些人群的不满。

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房产税不是市场涨跌的重要因素

估计房产税最早将在2019年，最迟2020年推出，房产税的推出早期会引发一部分投资者抛盘。但预计房产税的征收强度不大，因此不会引发大面积的抛盘。因为房产税对房价的下跌也不会起到决定性的作用，所以房产税的推出不是让市场涨跌的一个重要因素。

【大象观点】

1刚需刚改的朋友可以抓紧上车

2019年下半年和2020年上半年，房地产市场不会有太大的变动，相关政策也不会对市场有太大的影响。根据这些预测，房产大象建议：刚需刚改的朋友，要利用好这半年左右的窗口期，赶快买房上车。

2投资的朋友建议减持手中房产

房产大象建议：投资的朋友可以出手一部分房产，换取一定的资产流动性。因为未来房价大幅度上涨的可能性不太大，如果资产流动性差，会带来较大的经济压力。

小提示

进入房产大象微信公众号（ID：FCDX2016），回复 19年楼市 即可获得由资深房产人士王波主讲《2019年买房较佳窗口期》的专题分享。

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