众所周知，宝中片区已经连续3年没有新房住宅集中供应了，而随着2021、2022年，区域内3块限价宅地（其中2块成功出让，1块流拍）的出现，再一次让深圳人看到了宝中置业的盼头。

节前，@搜狐焦点深圳粗略统计了宝安2023年潜在入市的住宅项目，发现宝中今年的新房住宅供应量最大，或有9盘。

节后，我们对这一数据重新梳理，并实地探访后发现，实际宝中今年可打新的优质住宅项目并没有那么多，理由是：

①已建成的裕安领域轩规划建筑功能为“单身宿舍”，并不是普通的住宅类别；

②盛意家园独栋小体量盘，但地段和项目品质不匹配。项目居住体验、配套设施在区域内来说都差点意思，但因挨着宝中边缘，所以吹风价也要10万/平左右；

③泰华梧桐聚落（即泰华梧桐村）确定只租不售。项目去年商业办公已招租，今年1月份住宅转酒店式公寓出租，租金约165元/平*月（数据来源：泰华梧桐村微信公众号），每月租金约等于壹方中心玖誉的1.3倍、天健时尚空间的1.5倍；

④新锦安三期根据网友爆料，还处于前期施工中，今年和去年的变化不大，按照工程进度，今年入市的可能性非常小。

因此，综上来看，想要打新宝中的朋友们，或只能寄希望于剩下的越秀瑞樾府、鸿荣源胤璇、都市茗荟花园、泰华海逸世家（即泰华梧桐林居），这几个新盘了。

@搜狐焦点深圳开春探盘活动，第三站便来到了宝中片区，下面将获取到的一手住宅信息分享给大家。

01

鸿荣源胤璇

把宝中房价从10万+/平，拉回8万+/平的鸿荣源胤璇，可以说是近年来置业宝中的人最关注的新盘了。

项目原为宝中A004-0175宗地，于2021年11月底出让，最终被鸿荣源以30.94亿底价收入囊中，商品住宅毛坯限价8.55万/平。

工程图丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

位于5号线宝华站A2出口的鸿荣源胤璇，不仅地段优质，还存在非常明显的价格倒挂，一路之隔的熙龙湾、周边的壹方中心，二手房参考价为10万/㎡，鸿荣源胤璇的价格，相当于打了指导价的85折，更不用说实际的成交价了。

效果图

价格、地段虽然很香，但可售的房源却很稀少。根据规划设计要求，项目总建筑面积约12.4万㎡，其中包括约5.2万㎡的办公，约4.7万㎡酒店，约0.5万㎡的商业，约2万㎡的住宅。

而这2万㎡的住宅，还要剔除2000㎡的出租型人才住房，也就是说住宅可售面积最多仅1.8万㎡。住宅量少，位置、价格又好，因而鸿荣源胤璇也可以说是宝中最不愁卖的住宅新房了。

据搜狐焦点深圳2月2日走访发现，去年6月开工的鸿荣源胤璇，目前还在挖基坑阶段，进度相对一般。

施工图丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

配套方面：

🚄 交通配套：项目距离5号线宝华站A2出口约20米，距离1、5号线换乘站宝安中心站步行约900米，可快速抵达前海、福田及罗湖等核心区。

🏢教育资源：片区内有宝安实验学校、海旺学校，以及建设中的宝安中学（集团）小学部等多所学校，具体入学以当年区教育划分为准。

🏬商业配套：项目步行可至前海HOP天地、壹方城购物中心、欢乐港湾等商圈，享受宝安最繁华的商业配套。

前海HOP天地丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

02

越秀瑞樾府

作为宝中的第二个限价盘，越秀瑞樾府目前也在紧锣密鼓的施工中。从现场施工来看，项目去年9月开工，目前还处于挖基坑状态。

施工图丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

越秀瑞樾府原为宝中的A003-0434宗地，于2022年8月出让，当时地块竞地价、竞面积双双触顶，后被越秀地产摇号竞得，商品住宅毛坯限价8.86万/平。

根据规划要点，项目总用地面积接近1万㎡，建筑面积5.3万㎡，其中住宅是大头，占比94.25%，建面超5万㎡。

去年12月宝安管理局公布了“瑞樾府”的施工平面图和规划许可证，项目共2栋高层，房源数596套。

其中1栋规划为企业自持保障性租赁住房（224套），以及无偿移交政府的保障性租赁住房（56套）；2栋分一单元、二单元，规划为普通商品住房，共306套。

位置虽然不及鸿荣源胤璇，但邻近宝体站的越秀瑞樾府，也是1站可达宝安中心区，同时北侧有新安中学（集团）第一实验学校、宝安妇幼保健院（三甲）；南侧为宝安体育馆；周边还有深业新岸线、福中福·幸福海岸等住宅小区。

宝安妇幼保健院丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

新安中学（集团）第一实验学校丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

宝安区机关幼儿园幸福海岸分园丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

配套方面：

🚄 交通配套：根据地图测距，项目距离1号线宝体站约600米，距离11号线宝安站步行约680米，属于双地铁盘，轨交出行便利性高。

🏢教育资源：项目一路之隔有新安中学（集团）第一实验学校，西北侧有宝安小学，周边还有海韵学校等办公学校，具体入学以当年区教育划分为准。

🏬商业配套：一站之隔有前海HOP天地、壹方城购物中心等商圈，能满足业主的购物需求。

03

泰华梧桐林居

宝中捂盘金刚之一的泰华梧桐林居（原名泰华海逸世家），从去年开始就加紧了建设脚步，就在大家都以为有望入市的时候，它果然没让人失望，又继续再捂了一年。

2023年了，它到底能不能卖呢？其实小编也不清楚，毕竟“渣男”的心思你别猜。但从工程进度看，对比2022年，目前楼体高了不少，预计有6-7层左右。

2022年4月施工图丨来源网络

施工图丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

根据公开的信息显示，泰华梧桐林居用地面积约7.7万㎡，中建筑面积61.8万㎡，其中住宅有38.8万㎡（4482套）、商业3.43万㎡，另外还规划有一所社区幼儿园，建面接近3千㎡。项目容积率6.2，绿化40%，车位3081个。

项目共12栋楼体，其中1/2/3/4/5（一二三四单元）/6栋主要规划为住宅；另外5栋还有约1.2万㎡裙楼商业、7-11栋则是2-5层的商业体；12栋为幼儿园。

从规划来看，项目4482套的住宅体量在中心区实属罕见，据悉，项目共分两期开发，小道消息称，第一批先推出北区982套，网传户型有107㎡两房一卫、172㎡四房两卫，整体偏改善，但具体的以官宣为准。

位于新湖路一侧的泰华梧桐林居，周边有多个施工工地，其中西南侧为南方科技大学深圳医院扩建工程；西北侧是都市茗荟二期，但都市茗荟二期旁的商业用地，却迟迟没有动工。

医院扩建丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

（图中绿网为泰华梧桐林居，封顶楼盘为都市茗荟二期）

配套方面：

🚄 交通配套：项目为1号线新安站地铁口物业，1站直达宝安中心；同时项目周边还有凯旋城、中商花园、新安地铁站等多个公交站台。

交通图丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

🏢教育资源：片区内有宝安实验学校，以及建设中的宝安中学（集团）小学部等多所学校，具体入学以当年区教育划分为准。

🏬商业配套：项目步行可至欢乐港湾，同时距离前海HOP天地、壹方城购物中心等商圈也较近。

04

都市茗荟花园

都市茗荟花园二期位于新湖路与甲岸路交汇处西侧，与一期地块相隔新湖路，项目北侧是泰华梧桐聚落花园，西南侧是熙龙湾，东南侧为规划的商业地块，东侧则有新建小区云玺锦庭、都市茗荟一期。

都市茗荟花园二期共规划724户，共有5栋超高层住宅，分别为1栋A-E座，楼体建设地下3层，地上物理楼层约41-43层，住宅总建面约8.85万㎡。目前，网传都市茗荟花园二期的户型面积约87-150㎡3-5房，价格可参考1期毛坯备案价约10.9万/㎡。

@搜狐焦点深圳 实地踩盘发现，目前楼体已经封顶，开年后工地暂未复工，据工地保安大哥称，项目将在元宵节过后继续施工。看来都市茗荟花园二期也是一副不急不缓的姿态。

施工图丨搜狐焦点深圳2月2日实拍

虽然吹风“即将入市”多时，都市茗荟花园二期展示处并未开放，现场工作人员也对此表示不了解，看来上半年能否入市仍是问题。

都市茗荟花园二期对面的泰华梧桐村（原名泰华梧桐聚落）已于1月招租。

配套方面：

🚄 交通配套：项目地处宝中商圈，周边配套醇熟完善，临近地铁有1号线新安站、5号线宝安中心站，交通位置较为核心，通达度较高。

🏢教育资源：周边有海旺学校、海乐实验及海天学校等，二期配建有幼儿园，根据宝安区2022年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围，项目所处的位置在属于海旺学校（九年制）和宝安中学集团小学（借址海乐实验学校）共享学区。具体入学以教育局当年划定为准。

🏬商业配套：片区拥有壹方城、前海HOP天地、欢乐港湾、海雅缤纷城等超大型集中式商业。